Ошибка юриста при покупке квартиры - Ремонт и установка крупной бытовой техники

Юридическая проверка недвижимости — важнейший этап перед покупкой. Если покупатель планирует совершить сделку на вторичном рынке без брокера и агентства, ему следует нанять юриста, чтобы избежать проблем с купленной квартирой, рассказал «Известиям» ведущий юрист компании Объединенный юридический центр «Парфенон» Павел Уткин.

По его словам, существует множество нюансов, в том числе юридических, на которые покупатель может не обратить внимание по неопытности.

«Есть масса вариантов, из-за которых будущий собственник может столкнуться с проблемами вплоть до аннулирования сделки. Среди них «отказники» от приватизации, залоги, задолженности по ЖКУ, долевая собственность, неузаконенные перепланировки, материнский капитал и невыделенные детям доли, банальная подделка документов и паспортов при демпинге», — отметил эксперт.

Он подчеркнул, что за каждое нарушение в квартире, если его можно быстро устранить, продавцу придется понижать цену, особенно если это касается перепланировки.

Чтобы вычислить рыночную стоимость объекта, нужно провести анализ квартир, которые продаются по соседству и подходят под описание предполагаемого к покупке юнита, добавил юрист.

При этом разница около 5% считается нормой. Однако если объект дешевле более чем на 10%, то в нем есть какие-то проблемы либо его стараются максимально быстро продать.

«Также стоит узнавать о страховании ответственности агентства перед покупателем и приобретать страхование титула плюс составлять жесткий договор купли-продажи, по которому за все юридические огрехи с жильем материальную ответственность будет нести продавец, причем если не бессрочно, то как минимум в течение пяти лет», — заключил Уткин.

Накануне генкомпании «Территория недвижимости FQF» Ирина Нигматуллина рассказала «Известиям», что цены на жилую недвижимость могут еще 1–1,5 года немного снижаться. При этом, по ее словам, наблюдается падение спроса на вторичное жилье.

В федеральной компании «Этажи» 25 сентября рассказали «Известиям», что количество ипотечных консультаций к концу прошлой недели снизилось на 29%. При этом отмечалось, что спрос на жилье по сравнению с 12–18 сентября вырос на 11%.

Источник

Ошибка № 1: Проведение поверхностной проверки недвижимости

При подготовке к сделке покупатели редко проверяют всю историю квартиры, ограничиваясь только проверкой документов, на основании которых непосредственно продавец стал собственником квартиры, и выписки из ЕГРН. Мало кто пользуется возможностью получить выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Данный документ содержит информацию обо всех предыдущих владельцах квартиры, что позволяет проверить не только продавца, но и прежних собственников, а также выявить риски оспаривания предшествующих сделок. Однако получения данной выписки из ЕГРН тоже недостаточно для проведения полноценной проверки юридической чистоты недвижимости. Комплекс проводимых проверок зависит от вида недвижимости, истории сделки и других обстоятельств. В статье “Проверка юридической чистоты недвижимости” мы постарались описать основные этапы проверки.

Нередко покупатели и вовсе не проводят проверку недвижимости, так как, по их мнению, “квартиру проверит банк”, “квартиру проверит нотариус”, “квартиру проверит риэлтор”. Вместе с тем, такие заблуждения приводят часто к неприятным последствиям. Если бы покупатели всегда проверяли должную осмотрительность в сделках с недвижимостью, число оспариваемых в суде сделок было бы меньше.

Ошибка № 2: Непроведение проверки продавца

Сделка с недвижимостью может быть оспорена не только в связи с темной историей объекта недвижимости, но по причинам, связанными с личностью продавца. К таким причинам относятся: банкротство, семейные проблемы (развод и раздел имущества), невменяемость продавца и пр. Поэтому при покупке недвижимости необходимо тщательно проверять не только сам объект недвижимости, но и личность продавца (всех продавцов в цепочке сделок с объектом) по основным рискам.

Ошибка № 3: Соглашаться на рискованную схему сделки и оплаты ради скидки

Часто покупатели соглашаются на заманчивое предложение продавца о проведении сомнительной сделки с “хорошей скидкой”. Например, занизить цену объекта в договоре, провести оплату до регистрации, продажа через дарение, вексельные схемы и пр. К сожалению, нередко такая экономия приводит к серьезным финансовым и иным потерям. Поэтому рекомендуем в подобных ситуациях проконсультироваться с опытным юристом по недвижимости по вопросу рискованности такой операции и возможностях снижения риска.

Ошибка № 4: Неполучение оригинала расписки продавца при наличных расчетов, включая расчеты с использованием банковской ячейки

При наличных расчетов между физическими лицами документом, подтверждающим оплату, является расписка продавца о получении денежных средств (при внесении оплаты в кассу юридического лица компания обязана выдать кассовый чек). Очень распространенная ошибка покупателей — это неполучение расписки от продавца при расчетах через банковскую ячейку. Покупатели ошибочно полагают, что при таких расчетов гарантом выступает банк и договор аренды ячейки выступает платежным документом. Однако это вовсе не так. Банк предоставляет только хранилище (ячейку) в аренду, он не проверяет ее содержимое и не подтверждает оплату. Использование банковской ячейки — это один из видов наличных расчетов, просто передача денег происходит не “из рук в руки”, а через ячейку. Поэтому в этом случае также единственным подтверждением внесения оплаты является расписка. Не передавайте продавцу ключи от ячейки без расписки.

Расписка должна содержать паспортные данные продавца и покупателя для идентификации, реквизиты сделки. Требуйте от продавца составления и подписания расписки в вашем присутствии (во избежание подмены распишитесь на оригинале расписки), так как встречается такой вид мошенничества: продавец подписывает расписку не в присутствии покупателя, а потом оказывается, что она подписана другим лицом, в судебном порядке расписка признается подложной. Также обязательно проверяйте паспорт продавца (его представителя), в том числе на предмет подлога, вклейки фотографии.

Ошибка № 5: Покупка сложного объекта недвижимости без строительной экспертизы

При покупке загородной недвижимости, здания и другого сложного объекта рекомендуем во избежание сюрпризов заказать строительную экспертизу. Такая экспертиза позволит оценить реальное состояние здания, его стоимость и выявить дефекты и скрытые риски.

Ошибка № 6: Неполучение у продавца оригиналов документов по предшествующим сделкам

Как ранее было отмечено, для покупателя важна не только чистота непосредственно совершаемой сделки, но все предшествующие сделки с объектом недвижимости, так как при их оспаривании покупатель может лишиться права собственности. Поэтому покупатель должен получить от продавца полный комплект документов по всем предшествующим сделкам. Продавцу достаточно копий документов. При принципиальном отказе продавца передать оригиналы рекомендуем заверить копии документов у нотариуса, такие копии будут приравнены к подлинникам.

Случай из практики: Покупатель лишился квартиры, так как у него отсутствовал оригинал договора по предшествующей сделке, а продавец его “потерял”.

Ошибка № 7: Включение в договор неоднозначных формулировок или использование типовой формы договора в нестандартных сделках

Важно, чтобы договор составлял человек, обладающий юридическим образованием. Даже типовой договор должен быть правильно сформулирован. Неоднозначные формулировки в договоре могут привести к их недействительности или неверному толкованию.

Ошибка № 8: Неправильное оформление покупки “арендного бизнеса”

На рынке недвижимости можно найти множество предложений о продаже “готового арендного бизнеса”. При этом покупка такого бизнеса часто оформляется как обычная купля-продажа недвижимости, хотя в цену недвижимости закладывается также цена “бизнеса”. Нередко через несколько месяцев счастливый покупатель “арендного бизнеса” узнает, что аренда — это фикция: арендатор расторгает договор, а нового арендатора сложно найти с такой арендной ставкой. Чтобы не разочароваться в покупке, рекомендуем тщательно проверить приобретаемый актив с экономической и юридической стороны, а также правильно оформить покупку.

Вы можете заказать юридическое сопровождение покупки арендного бизнеса у нас

Ошибка № 9: Не учитывать налоговые последствия при заключении сделки

Учитывать налоговые последствия сделки с недвижимостью должны не только продавцы, но и покупатели. Особенно если они планируют дальнейшую продажу недвижимости и получение налоговых льгот.

Ошибка № 10: Оформление нотариального согласия супруги покупателя на сделку купли-продажи недвижимости

Для покупки недвижимости на основании договора купли-продажи в простой письменной форме (без нотариального удостоверения) согласие супруги покупателя не требуется, это лишние расходы.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре.
Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок и т.д.
проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости
проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента
проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.)
сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах
регистрацию перехода права собственности в Росреестре

Подробные инструкции по сделкам с недвижимостью

Подробная пошаговая инструкцию по покупке новостройки

Подробная пошаговая инструкция по покупке недвижимости на вторичном рынке

Услуги юристов по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.

Регистрация права собственности
Проверка недвижимости
Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
Юридическое сопровождение сделок с новостройками
Юридическое сопровождение аренды недвижимости
Оформление дарения недвижимости
Юридическое сопровождение мены недвижимости
Юридическое сопровождение ренты недвижимости
Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах

Требуется помощь юриста по недвижимости?

Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по сопровождению сделок с недвижимостью и разрешению судебных споров в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте

Заказать звонок

Рекомендуемые статьи этой категории:

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

Фамилия, Имя, Отчество;
Адрес электронной почты;
Номер телефона;
иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
в целях исследования рынка;
информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
статистических целях;
в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

сбор;
запись;
систематизацию;
накопление;
хранение;
уточнение (обновление, изменение);
извлечение;
использование;
передачу (распространение, предоставление, доступ);
обезличивание;
блокирование;
удаление;
уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

законности и справедливости;
конфиденциальности;
своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
Настоящей Политикой конфиденциальности;
Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.

3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.

3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:

путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.

3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.

3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.

3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.

4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.

4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.

4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:

не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.

4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.

4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.

5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.

Источник

Жилье ,

29 ноя 2021, 09:55

Какие ошибки допускают покупатели вторичного жилья. Как избежать рисков

При приобретении жилья на вторичном рынке большое внимание надо уделить правоустанавливающим документам. Также необходимо проверить законность перепланировок и познакомиться с будущими соседями

В каждом объекте есть факторы, которые могут повлиять на рост или снижение цены

Многие покупатели квартир на вторичном рынке совершают серьезные ошибки, которые в дальнейшем могут привести к проблемам, потере денег или даже утрате имущества.

Вместе с экспертами разбираемся, какие ошибки совершают покупатели и как их избежать.

Эксперты в статье:

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
Кирилл Стус, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»
Наталья Нечаева, руководитель отдела департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»

1. Неправильное определение цены квартиры и риск переплаты

Если покупатель не слишком хорошо ориентируется в рыночной ситуации и неверно представляет порядок цен, то он может существенно переплатить за квартиру.

«Для каждого объекта есть факторы, которые могут повлиять на рост или снижение цены, это момент торга. И еще важен момент — многие продавцы сейчас все еще выставляют квартиры по завышенным ценам, и тут очень важно понимать, что не всегда эта цена оправдана», — утверждает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

2. Неверная оценка состояния квартиры

По словам экспертов, при покупке жилья на вторичном рынке необходимо тщательно осмотреть его и, проверить, нет ли скрытых дефектов. Если квартира продается по заниженной стоимости, то, вероятнее всего, у нее есть проблемы.

«Необходимо заранее продумать ремонт в приобретаемом жилье, большинству старых квартир необходим капитальный ремонт (выравнивание стен, замена сантехники, электрики). Перед покупкой квартиры, необходимо подсчитать, в какую сумму вам обойдется ремонт с учетом затраченного времени. В большинстве случаев оказывается, что выгоднее купить жилье с отделкой или свежим ремонтом», — поясняет руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

3. Недостаточно тщательная проверка юридической истории квартиры

Это очень рискованно, при наличии каких-нибудь «нюансов» сделка вообще может быть впоследствии оспорена. Например, если при приватизации квартиры не были учтены интересы несовершеннолетних проживающих. А при покупке недавно перешедшей по наследству квартиры есть риск внезапного появления других наследников.

4. Поверхностная проверка жилья на предмет незаконных перепланировок

Для того, чтобы проверить законность перепланировок, нужно заказать технический паспорт БТИ либо поэтажный план с экспликацией, который покупатели или риелтор сверяют с квартирой.

«Если перепланировка была проведена неправильно, то это уже повод для торга с продавцом, даже если покупателя перепланировка устраивает, и он готов узаконить ее. Если же не устраивает, то покупатель может потребовать от собственника восстановить изначальный вид жилплощади», — говорит руководитель отдела департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Наталья Нечаева.

5. Приобретение жилья в неблагополучном подъезде с шумными соседями

Надо обратить внимание на состояние окон и балконов соседних квартир, а также проверить, насколько чисты лифты и нет ли надписей на стенах. Если в подъезде чисто, а на подоконниках стоят горшки с цветами, то риск купить жилье в «веселом» доме гораздо ниже.

Для вторичного рынка жилья остается актуальной проблема с мошенническими сделками, и помощь грамотного риелтора порой необходима

Для вторичного рынка жилья остается актуальной проблема с мошенническими сделками, и помощь грамотного риелтора порой необходима

(Фото: Станислав Красильников/ТАСС)

«Можно попробовать лично познакомиться с соседями, позвонив в дверь и поговорив с каждым несколько минут. Стоит пообщаться с консьержем, обычно они охотно рассказывают о жильцах дома. Можно также попросить контакты старшего по дому, он тоже даст нужную информацию. В тоже время необходимо изучить район, в котором находится дом, а также инфраструктуру: доступность поликлиники, детского сада, магазинов; наличие парков, торговых центров», — объясняет руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Наталья Нечаева, руководитель отдела департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Для вторичного рынка жилья остается актуальной проблема с мошенническими сделками, и помощь грамотного риелтора порой необходима. Одна из распространенных ошибок покупателей — приобретение квартиры у того лица, которому в действительности недвижимость не принадлежит. Например, бывают случаи, когда реализацией квартиры по поддельным документам занимаются арендаторы или подставные лица, а настоящий владелец даже не знает об этом.

В массовых сегментах многие покупатели почему-то считают, что если они оформляют ипотеку, то проверкой юридической чистоты квартиры будет заниматься банк. И тот факт, что они выплачивают жилищный кредит, проценты по ипотеке и страховку, является для таких покупателей гарантией безопасности сделки. На самом деле банки не занимаются проверкой «чистоты» квартир. И если сделка будет признана незаконной, то жилплощадь у покупателей будет изъята, страховая компания направит необходимые средства в банк, но сумму первоначального взноса и те проценты, которые потребители уже выплатили, им никто не вернет.

Какие документы проверять

Чтобы убедиться в чистоте грядущей сделки, покупателю необходимо проверить у продавца следующие документы:

документ, по которому квартира переходила из рук в руки ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи);
документы продавца: паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство;
свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая государственную регистрацию права собственности; документы из БТИ (поэтажный план и экспликация);
разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
выписка из домовой книги, по которой можно проверить, кто был зарегистрирован в квартире ранее и сейчас;
справка об отсутствии долгов по квартплате;
нотариально заверенное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долевой собственности;
справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не состоит на учете;
квитанции по коммунальным услугам и капитальному ремонту за последний месяц.
доверенности (если сделка совершается представителем продавца).

«Если продавец получил квартиру по наследству относительно недавно, тогда стоит проверить его родственные связи, возможно родственники захотят оспорить наследство. В идеале, у понравившейся вам квартиры должен быть один владелец и прозрачная история переходов права собственности. Как бы, не была привлекательна стоимость квартиры и услужлив продавец, всегда стоит запрашивать и проверять весь пакет документов», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Если перепланировка была проведена неправильно, то это уже повод для торга с продавцом

Если перепланировка была проведена неправильно, то это уже повод для торга с продавцом

(Фото: pexels.com)

Источник

Жилье ,

29 ноя 2021, 09:55

Какие ошибки допускают покупатели вторичного жилья. Как избежать рисков

В каждом объекте есть факторы, которые могут повлиять на рост или снижение цены

Вместе с экспертами разбираемся, какие ошибки совершают покупатели и как их избежать.

Эксперты в статье:

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
Кирилл Стус, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»
Наталья Нечаева, руководитель отдела департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»

1. Неправильное определение цены квартиры и риск переплаты

2. Неверная оценка состояния квартиры

3. Недостаточно тщательная проверка юридической истории квартиры

4. Поверхностная проверка жилья на предмет незаконных перепланировок

5. Приобретение жилья в неблагополучном подъезде с шумными соседями

Какие документы проверять

Чтобы убедиться в чистоте грядущей сделки, покупателю необходимо проверить у продавца следующие документы:

документ, по которому квартира переходила из рук в руки ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи);
документы продавца: паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство;
свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая государственную регистрацию права собственности; документы из БТИ (поэтажный план и экспликация);
разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
выписка из домовой книги, по которой можно проверить, кто был зарегистрирован в квартире ранее и сейчас;
справка об отсутствии долгов по квартплате;
нотариально заверенное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долевой собственности;
справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не состоит на учете;
квитанции по коммунальным услугам и капитальному ремонту за последний месяц.
доверенности (если сделка совершается представителем продавца).

Если перепланировка была проведена неправильно, то это уже повод для торга с продавцом

Если перепланировка была проведена неправильно, то это уже повод для торга с продавцом

(Фото: pexels.com)

Этот инструмент очень популярен в сделках с недвижимостью и у риелторов. Но на самом деле у предварительного договора очень широкое применение. Его можно заключить перед любой сделкой. Неважно покупаете машину, акции или даже сдаёте в аренду недвижимость.

Юристы регулярно сталкиваюсь с предварительным договором, причём с предварительным договором уже заключёнными, и часто видят в них ошибки. Иногда эти ошибки приводят к миллионам потерям. Далее кратко разберём, что такое предварительный договор, когда он нужен, когда не нужен, и какие ошибки допускаются при его заключении или исполнении.

В чём суть этого инструмента? Допустим, два лица собираются и подписывают договор о том, что они в будущем обязательно заключат какой-то договор. Допустим, это договор купли-продажи квартиры. Если по основному договору купли-продажи покупатель должен был передать 7 000 000 рублей, а продавец должен был бы передать права на квартиру, то по предварительному договору покупатель и продавец, к примеру, до 31 декабря должны подписать такой договор купли-продажи. В нём нет обязанности передать деньги, нет обязанности передать квартиру, есть обязанность до определённого момента подписать бумаги. Вот в этом суть предварительного договора (ст. 429 ГК РФ).

В нём обязательно прописываются, конечно, на каких условиях будет подписываться основной договор купли-продажи в будущем. Но на момент подписания предварительного договора, основного договора купли-продажи ещё нет, он только будет. Если же кто-то начнёт уклоняться от подписания основного договора, то есть исполнения обязанности по предварительному договору, допустим, продавец скажет: «я не буду продавать тебе квартиру, я передумал», то покупатель может в этом случае обратиться в суд и через суд заключить основной договор.

Как это будет юридически выглядеть? Судья выносит решение, в котором прописаны условия основного договора купли-продажи. И с момента вступления этого решения суда в силу будет считаться, что продавец и покупатель подписали между собой договор. Это будет документом (основанием) для перехода права собственности на квартиру. Продавцу фактически здесь не нужно заставлять ставить подпись на договоре. Причём, если у сторон были какие-то мелкие условия, о которых они изначально не могли договориться, то эти условия в этой ситуации пропишет суд. Конечно, он будет ориентироваться на ключевые положения предварительного договора, но если чего-то в нём не будет, то он эти условия восполнит сам по своему внутреннему убеждению. Поэтому здесь сразу дадим рекомендацию, что если вы заключаете предварительный договор, то максимально подробно в нём прописывайте условия основного договора. Чем меньше пропишите условий, тем больше потом за вас будет додумывать судья.

Предварительный договор это способ для сторон будущей сделки подтвердить серьёзность своих намерений, то есть намерений вступить в сделку. Очень часто когда заключается предварительный договор, одна сторона даёт другой стороне задаток. Что такое задаток? Допустим, покупатель даёт продавцу 100 000 рублей в качестве задатка. И если вдруг 31 декабря они не заключают основной договор, то продавец оставляет задаток у себя. Это если покупатель уклонялся от заключения договора. Но если от заключения договора уклоняется продавец, то он должен вернуть покупателю этот задаток, например в двойном размере, то есть 200 000 рублей.

Предварительный договор с задатком — это способ гарантировать, что одна сторона будет вступать в сделку, а если она вдруг не вступит в сделку, то вторая сторона возьмёт соответствующую компенсацию.

На самом деле, если погрузиться в юридические детали, то предварительный договор, как инструмент особо не нужен. Если его, конечно, не требуют банки. Почему не нужен? Потому что вместо предварительного договора стороны могут сразу подписать договор купли-продажи, но указать в нём, что мы вносим деньги и передаём квартиру не сейчас, а, допустим, через девять месяцев. Через девять месяцев один другому вносит 7 000 000 рублей, а другой передаёт квартиру по акту. И дальше стороны идут в Росреестр для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Договора купли-продажи в этом случае будет достаточно.

Эти же самые обязанности (оплатить или передать квартиру) также можно обеспечить обеспечительным платежом (ст. 381.1. ГК РФ). Покупатель, который будет покупать квартиру может внести 100 000 руб. Или продавец, который обязуется продать квартиру, может гарантировать выплату своих 100 000 рублей в случае если сделка сорвется по его вине. Если кто-то откажется от исполнения своей обязанности, то эта сумма останется у другой стороны. Но в этом случае, если продавец не захочет продавать квартиру, то покупатель сможет взять свои 7 000 000, внести их на депозит нотариуса (с этого момента будет считаться, что он исполнил свои обязанности по договору), и обратиться в суд с требованием о признании права собственности на квартиру. Но многое конечно зависит от условий договора.

По предварительному договору так сделать, кстати, нельзя. Если кто-то нарушает предварительный договор, то суд всего лишь может признать основной договор заключённым. Ведь в суд обращаются не для того, чтобы признать право собственности на квартиру, а для того, чтобы заключить договор. И получается, что заключение основного договора сразу, даже более эффективный инструмент, чем заключение предварительного договора. Даже в том случае, если бы у продавца (который должен передать квартиру), ещё бы не было прав собственности на эту квартиру, всё равно договора купли-продажи можно подписать в отношении объекта, которого ещё не существует, или права по которому не переданы продавцу.

Но всё равно в России будут продолжать подписывать предварительные договоры, они никуда не денутся. Ведь зачастую сторонам просто спокойнее подписывать именно предварительные договоры, поскольку они не всегда имеют возможность выполнить свои обязательства. Если одна сторона не может пока заплатить другой стороне, то ей предпочтительнее подписать предварительный договор, чем основной. А стороне, которая ещё пока не может получить встречное исполнение от другой (получить оплату), также спокойнее подписать предварительный договор.

Типичные ошибки, которые сегодня допускаются при заключении и исполнении предварительных договоров

Первая ошибка: не направление стороной требования о заключении основного договора.

В предварительном договоре всегда есть срок, до которого должен быть подписан основной договор. Если этот срок точно не указан, то считается, что основной должен быть подписан в течение года с момента заключения предварительного договора. Если стороны не подписывают основной договор, то одна из сторон предварительного договора в течение шести месяцев с окончания этого срока может обратиться в суд с требованием о заключении основного договора.

Но в чём здесь проблема? Если суд при анализе обстоятельств дела увидит, что ни одна из сторон до истечения срока не направляла другой стороне какие-то предложения заключить основной договор, он может констатировать, что и первая, и вторая сторона просто утратили интерес к заключению основного договора. И в этом случае, стороне которая обратилась в суд просто-напросто откажут в иске.

В чём заключается ошибка сторон предварительного договора? В том, что до истечения этого срока не происходит каких-либо волеизъявлений, направлений оферты. Обязательно направляйте другой стороне какие-то предложения или просьбы встретиться и заключить основной договор. Причём направляйте их обязательно письменно, чтобы в будущем, это можно было подтвердить. Не нужно записывать телефонные разговоры. Не нужно собирать такие доказательства, которые вы потом просто не сможете представить в суд или как-то идентифицировать. В идеале другой стороне предварительного договора вообще направить заказное ценное письмо с описью вложения. Это будет одним из лучших доказательств того, что вы не утратили интерес в заключении основного договора.

Вторая ошибка: недостаточно подробно прописываются условия основного договора в предварительном договоре.

Напомним, что в предварительном договоре не просто обязуемся заключить какой-то договор, но и прописываем на каких условиях должны его заключить. Не всегда это должны быть все условия основного договора (желательно, но не обязательно). Ключевые условия договора точно должны быть в него включены.

О чём говорим? О том, что в предварительном договоре должны прописать, что передаёте по этому договору, сколько это будет стоить, в какие сроки передаёте. Все эти существенные вещи обязательно нужно прописать. Если объектом основного договора выступает квартира, то обязательно опишите эту квартиру подробно, с технической точки зрения. Укажите кадастровый номер, этаж квартиры, точный адрес квартиры, укажите площадь по документам. Все цифры и точные данные, которые вы имеете из документов на квартиру, обязательно пропишите в предварительном договоре.

Третья ошибка: если вносится задаток, стороны не указывают, что это задаток.

Если вы по предварительному договору вносите задаток (те же самые 100 000 рублей), то обязательно в договоре пропишите, что эти 100 000 рублей вносятся именно как задаток. Если вы слово «задаток» не укажите, то эти 100 000 будут вноситься просто как аванс. Что это значит? Это значит, что если кто-то не исполнит предварительный договор, то механизм возврата в двойном размере (удержания суммы задатка) не сработает.

Четвёртая ошибка: задатком не обеспечивается обязанность заключить договор в будущем.

Обеспечивать задатком нужно именно обязанность заключить в будущем основной договор (ст. 380 ГК РФ). Не обязанность передать квартиру или передать деньги за квартиру, а именно обязанность заключить договор в будущем. Обязанности передать квартиру и обязанности выплатить деньги на момент заключения предварительного договора ещё нет, так как не заключён основной договор.

Что ещё хотелось бы сказать про задаток? Если вы используете этот инструмент, то указывайте на его использование не только в расписке, по которой вы передаёте задаток, но и в самом предварительном договоре. У вас должна быть некоторая связка между деньгами, которые вы вносите и заключённым договором. Конечно, если вдруг вы не прописали это по какой-то причине или забыли, то суд, скорее всего, установит эту связку. Но зачем вам лишний раз рисковать, создавать в этом аспекте какую-то неопределенность, то укажите, что задаток вносите и в предварительный договор, и в самой расписке.

Пятая ошибка: отсутствие нотариального удостоверения предварительного договора, когда нотариальная форма обязательна для основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Если у вас основная сделка, допустим, купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор о заключении купли-продажи также подлежит нотариальному удостоверению. Если вы нотариально не удостоверите такой предварительный договор, то он будет считаться ничтожным и не будет порождать каких-то правовых последствий.

Нотариальному удостоверению подлежат, например, сделки с долями в недвижимости. Если вы, скажем, продаёте квартиру не целиком, а только какую-то долю в ней. Также нотариальному удостоверению подлежат все сделки с недвижимостью, которые заключаются несовершеннолетними. К примеру, если ребёнок кому-то продаёт квартиру или долю в ней, то такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. И, соответственно, предварительный договор о заключении такой сделки также будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению. Кстати, если вы заключаете сделку с несовершеннолетним, то не забывайте, что практически всегда требуется ещё согласие (одобрение) органов опеки и попечительства.

Шестая ошибка: отказ от получения нотариального согласия супруга (супруги) продавца недвижимости.

Если вы заключаете предварительный договор, скажем, на покупку квартиры или другой недвижимости, а продавец состоит в браке, то обязательно на этом этапе (на этапе заключения предварительного договора) возьмите нотариальное согласие супруги. Но нотариальное согласие супруги не на заключение предварительного договора, и даже не на заключение основного договора по предварительному, а на продажу квартиры. Почему это важно? Потому что, если продавец вашей квартиры будет уклоняться от заключения основного договора и вы пойдёте в суд за его заключением и нотариального согласия супруги на этом этапе не будет, и даже если вы выиграете суд по основному договору, то всё равно не сможете получить право собственность на квартиру. Так как на стадии предварительного договора вы не приняли мер и не взяли нотариальное согласие супруги.

Седьмая ошибка: не нужно называть предварительным договором то, что им фактически не является.

Если вы заключаете предварительный договор и по нему, как покупатель, допустим, вносите несколько миллионов рублей в качестве оплаты за квартиру, то это уже не предварительный договор, а это уже основной договор купли-продажи. И грамотный судья обязательно такой предварительный договор переквалифицирует в основной договор. Почему не нужно допускать эту ошибку? Потому что на стадии подготовки к судебному разбирательству у вас будет выбор, а какое требование вам заявлять. «У меня вроде написано, что заключён предварительный договор, я по-хорошему должен заявить требование о понуждении к заключению основного договора». Но если это основной договор купли-продажи, то вы должны заявлять требования о понуждении к исполнению обязательств, то есть о передаче вам уже квартиры, а не о заключении основного договора. По предварительному договору не надо вносить какие-то крупные авансы. Если вы хотите внести уже аванс за квартиру, то сразу заключайте основной договор.

ошибки в договоре купли-продажи квартиры

Ошибки в договоре купли-продажи квартиры допускать нельзя. Конечно чаще всего это технические ошибки-опечатки, но даже из-за такой ошибки может быть приостановлена регистрация перехода права от Продавца к Покупателю.

Ошибки в договоре купли-продажи квартиры

Чаще всего приостановка бывает из-за нарушения формы договора.

Например требуется нотариальная форма договора купли-продажи, а стороны сделки предоставляют договор купли-продажи в простой письменной форме.

Все сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве собственности на нее, принадлежащей недееспособному или несовершеннолетнему, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса!
Покупка недвижимости в ДОЛЕВУЮ собственность законными супругами требует нотариального брачного договора, либо нотариального договора купли-продажи.

Выявление ошибок до регистрации перехода права

Чаще ошибки в договоре купли-продажи квартиры выявляются регистратором Росреестра. Что приводит к приостановке регистрации. Как правило, регистратор приостанавливает регистрацию на 3 календарных месяца.

Регистратор обязан письменно уведомить заявителей о приостановлении государственной регистрации сделки и объяснением причин.

Уведомление может поступить вам на электронную почту или почтовым отправлением, вы это указали в заявлении

Так же регистратор может устно вас уведомить по телефону и разъяснить, какие документы нужно донести или что исправить в договоре купли-продажи. Устное разъяснение не снимает необходимости письменного уведомления.

Если вы узнали о причине приостановки из звонка регистратора — обязательно запишите требования регистратора, не постесняйтесь переспросить, уточнить. Не допустите повторной ошибки!

Наверняка у Вас осталась копия Договора купли-продажи или электронный вариант.

После уточнения проблемы, исправьте ошибку, снова подпишите и донесите вместе с другой стороной в Росреестр по расписке, которую Вам выдали после приема документов.

Если Вы не уложитесь в срок до даты регистрации( добрые))))) регистраторы звонят по телефону и сообщают о проблеме и можно успеть донести до окончания срока регистрации), указанной в расписке, она будет приостановлена сроком до 3-х месяцев. Это означает на практике, что регистратору можно не торопиться с выполнением этой работы!
Однако регламент работы требует от регистратора возобновить работу с вашими делом сразу по поступлению дополнительных (или исправленных) документов.

ПОМНИТЕ, ЧТО ОТРЕДАКТИРОВАННЫЙ ДОГОВОР ВЫ СМОЖЕТЕ ПОДАТЬ ТОЛЬКО ЧЕРЕЗ ОТДЕЛ ПРИЕМА ДОКУМЕНТОВ МФЦ!
То есть напрямую регистратору — никак!

Регламент работы с документами очень жесткий.

Другие причины приостановки читать > > >

Сложнее бывает, когда участники сделки разъехались. Решайте проблему по-ситуации, может помочь Доверенность.

Время Вы конечно потеряете.
И не паникуйте! Вероятнее всего Ваша ошибка не делает сделку ничтожной!

Справку о Вашем регистраторе Вы сможете получить даже по телефону, указанному на сайте Росреестра.

Только понадобятся данные из расписки о приеме документов (Описи), держите ее перед собой. Там указан номер вашего регистрационного дела ( номер заявления).

Возможно Вы искали:

Ошибки в Свидетельстве о государственной регистрации права

https://exspertrieltor.ru/2017/01/24/kak-poluchit-nalogovyiy-vyichet/

Всегда рада разъяснить. Автор

Какие ошибки допускают юристы и нотариусы при проведении сделок с недвижимостью. И как их избежать.

Работа юриста всегда несет в себе определенные риски. Нужно быть предельно внимательным и знать все нюансы. Это особенно важно при сопровождении сделок с недвижимостью, ведь из-за небольшой ошибки могут пострадать клиенты, как продавцы, так и покупатели. Поэтому высокий профессионализм юриста очень важен.

Сделки с недвижимостью проводятся как с сопровождением юриста, так и с участием нотариуса. Юридическое сопровождение очень востребованная услуга на рынке недвижимости, но, тем не менее, на рынке не так много юристов, которые специализируются на этом деле и полностью владеют информацией. Поэтому, настоящие профессионалы очень ценятся, как у клиентов, так и у работодателей.

А настоящий профи – это тот, кто ни в коем случае не допустит халатности в своем деле. Ошибки юриста при сделках с недвижимостью могут привести к плачевным последствиям. Часто из-за допущенных ошибок документ теряет правовую силу и появляется пострадавшая сторона, которая вправе претендовать на компенсацию ущерба. Суммы порой достигают нескольких миллионов рублей.

Самые распространенные ошибки.

Наиболее распространенные ошибки, как ни странно, – технические. Например, неверная буква в имени или фамилии, указанная в бумаге, может обернуться проблемами с оформлением собственности. Но чаще встречаются недочеты с цифрами при идентификации имущества. Это может быть в том числе и неверно указанная площадь квартиры, чем с успехом пользуются «незаконные» правопреемники долей.

Подобные ошибки можно исправить только по соглашению сторон и при участии нотариуса. Если же собрать всех невозможно, то внести изменения в документ можно будет только решением суда, поскольку в настоящее время нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью приравнивается фактически к решению суда. Действия юриста или нотариуса можно оспорить только в судебном порядке.

Прецедентный случай, связанный с технической ошибкой, произошел два года назад в Адыгее. При оформлении сделки с недвижимостью нотариус не прочитал участникам финальный вариант договора купли-продажи. В итоге объект был продан за цену на 4 миллиона ниже первоначальной стоимости. По решению суда нотариусу пришлось выплачивать потерянную разницу продавцу.

Липа

Нередко случается, что по невнимательности юристы попадаются на крючок мошенников. Например, часто недвижимость пытаются продать по липовой доверенности, без ведома собственника. В итоге, собственник доказывает липовую продажу через суд, возвращает свои права на квартиру, а покупатели остаются с носом. Найти таких мошенников после завершения сделки часто очень сложно. К тому же, ответственность также ложится на плечи юриста или нотариуса, который не проверил должным образом продавцов. Иногда в таких ситуациях ущерб может возместить страховая компания, если имел место факт страхования.

Подобные ошибки со стороны юристов – результат некомпетентности специалиста, к счастью, эксперты рынка отмечают, что чаще имеют дело с профессионалами.

Оценка дееспособности «на глаз»

Еще один пример халатности юристов и нотариусов в сделках с недвижимостью – определение дееспособности человека без медицинского подтверждения, так сказать «на глаз». В таком случае заинтересованные лица после сделки могут подать заявление о признании ее участника недееспособным, а купли-продажи – недействительной.

В заключение, нужно отметить, что сегодня очень важно выбирать только профессионалов, не полагаться на случай. Лучше разузнать о специалисте как можно больше информации, прочитать отзывы и т.д.

Если же в сделке с недвижимостью все-таки была допущена ошибка, то для ее исправления нужно обратиться в местную нотариальную палату или подать жалобу в суд.

Источник

коротко

— Все документы надо проверить 10 раз (а потом еще столько же).

— Любое сомнение нужно развеивать до полной ясности — в противном случае оно способно стать фатальным, а риски сделок с недвижимостью всегда огромные.

— Любой договор можно переписать — на то он и договор (то есть нужно договариваться).

— Юридическую проверку лучше доверить профессионалам.

История 1-я. Не квартира, а «подарок»

Рассказывает эксперт по безопасности сделок с недвижимостью, руководитель агентства «Вишня» Сергей Вишняков.

— Наш клиент самостоятельно нашел подходящий ему вариант — это была довольно дорогая квартира в одном из новых жилых комплексов. Стоила эта квартира около 60 млн рублей и собственник просил оставить в качестве задатка около 1 млн рублей. Обычно мы не рекомендуем оставлять такую крупную предоплату даже в случае дорогих покупок. Мы отговорили клиента, а продавец, услышав наш четкий отказ оставлять задаток, неожиданно заявил, что можно обойтись и без него.

По просьбе клиента мы продолжили подготовку к сделке. Проверяя квартиру, мы выяснили, что она не перешла в собственность продававшего ее человека: он так и не зарегистрировал договор долевого участия. При этом он утверждал, что является собственником около трех лет и даже сделал очень хороший ремонт. Трудно сказать наверняка, был ли это злой умысел или просто безалаберность…

Тем не менее нашему клиенту квартира нравилась настолько, что он решил дать продавцу шанс. Мы попросили его привести документы в порядок и отвели на это полтора месяца. За это время он получил выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности. Помимо выписки мы запросили документы основания (сам ДДУ) и документы, которые подтверждают оплату квартиры.

Подобрать надежного риелтора, который проверит квартиру и документы, организует и проведет сделку непросто. Мы поможем! Воспользуйтесь бесплатным сервисом Подбор риелтора от Циан (условия работы с конкретным риелтором вы сможете обсудить напрямую)

В любом случае следует понимать: точно ли продавец всё оплатил, нет ли у застройщика претензий? Обычно в передаточном акте указывается отсутствие финансовых претензий. Но в случае с нашей квартирой документ был составлен очень странно: в нем говорилось, что квартира передается и принимается, но о передаче денег не было ни слова, хотя из самого ДДУ следовало, что подтверждение оплаты обязательно для передачи квартиры.

Тогда мы попросили у продавца другие документы (платежки), подтверждающие оплату. Их не оказалось — продавец заявил, что они утеряны и вообще он не обязан их хранить. Учитывая масштаб вложений, такое объяснение показалось еще более подозрительным. Собственник квартиры так и не предоставил ни одного документа, который подтвердил бы, что у застройщика нет претензий к собственнику. Мы рекомендовали клиенту не связываться с этим объектом: при отсутствии оплаты застройщик вправе подать в суд на расторжение договора и вернуть квартиру себе.

Вывод: всегда проверяйте полный пакет документов, а если чего-то не хватает (особенно если это связано с финансовой стороной вопроса), требуйте восстановить/предоставить. Иногда подобные истории имеют коррупционную составляющую — предположим, квартира могла бы быть передана в качестве взятки — отсюда и проблемы с документами.

История 2-я. Забывчивая наследница

Рассказывает адвокат Ирина Фоменко.

— Москвичка А. собралась продавать часть сгоревшего дома в подмосковной Салтыковке. Земельный участок при доме был небольшим, а отношения с соседями — натянутыми, так что восстанавливать дом не хотелось. Но продажа застопорилась: документов не было.

Когда-то давно дом был поделен на четыре хозяйства, принадлежавших разным собственникам: в свое время они приватизировали доли, дом оказался разделен на четыре квартиры с разными входами и небольшими наделами земли. Одной из долей вместе с клочком участка владела мать А. Когда женщина умерла, дочь так и не оформила наследство: не было сил, да и казалось, что это необязательно.

А через год умер и отец А., оставив ей свою квартиру. Но и тут никакими документами А. не занималась: не знала, что в наследство нужно вступать, а перешедшую в ее собственность недвижимость — оформлять.

Из-за отсутствия документов и с учетом изрядного срока с момента смерти родителей (прошло несколько лет) единственным вариантом продать недвижимость виделось обращение в суд с требованием восстановить права и признать А. законной владелицей и квартиры, и части дома. Затем, по истечении срока судебного производства в первой инстанции, надо было бы подавать апелляцию на обжалование и регистрировать право А. на наследство.

Тут пришли на помощь мы, юристы: оказалось, что когда-то горе-наследница все же дошла до нотариуса и подала заявление о вступлении в наследство — к счастью, процедуру провели по правилам. Это позволило обойтись без долгих судов: оставалось просто закончить начатый процесс вступления в наследство. Так мы и поступили. Документы оформили, А. смогла быстро продать и свою часть дома с земельным участком, и ненужную квартиру.

Вывод: иногда даже в самой безнадежной ситуации, чреватой многолетними судебными разбирательствами, хороший юрист найдет вариант, который сэкономит клиенту время и деньги. Благодаря своему опыту он найдет оптимальные варианты решения проблемы.

История 3-я. «Физик» или «юрик»? Оба!

Рассказывает юрист Циан Инга.

— Однажды, проверяя объект, мы выяснили, что продавец — не только физлицо и индивидуальный предприниматель, но и генеральный директор в 40 юрлицах, многие из которых к моменту нашей проверки были ликвидированы.

С одной стороны, этот факт не является прямым свидетельством проблем: компании часто нанимают «специальных» гендиректоров для запуска процесса ликвидации. С другой стороны, мы насторожились, и не зря: проверив судебную практику по всем юрлицам, мы выяснили, что минимум в двух из них нашего гендиректора пытались привлечь к субсидиарной ответственности. При этом ответственность была очень ощутимой: в одном случае она превышала 100 млн, в другом приближалась к 30 млн рублей.

Если бы мы не искали нашего продавца среди практики по юридическим лицам, то наш клиент так и не узнал бы, что рискует связаться с очень ненадежным продавцом: подобную информацию сложно найти в открытых базах из-за несовершенства поиска в них.

В дальнейшем продавца могли привлечь к ответственности: если бы тот стал банкротом, а сделка купли-продажи попала под риск оспаривания, недавно купленная квартира пошла бы на удовлетворение требований кредитора продавца.

Нашему клиенту мы отсоветовали соглашаться на сделку, а позже узнали, что тот самый продавец-гендиректор снова угодил в судебный процесс. На этот раз ему вменяли ответственность на 85 млн рублей, дело дошло до суда первой инстанции с неблагоприятным решением для директора.

Вывод: продавец квартиры может быть чист как физическое лицо, но иметь проблемы в качестве участника/генерального директора юридического лица. Проверить это без специальных баз, к которым есть доступ у юристов, затруднительно.

История 4-я. Квартира с секретом

— Как-то мы пришли вносить аванс за квартиру, которую клиент нашел самостоятельно. Продавец представил документы лишь на часть (две трети) квартиры, а еще на одну треть документов не было.

Насторожила и сумма аванса: если обычно его размер в Москве составляет 30–50 тыс. рублей, то у нашего клиента просили сразу 300 тыс. рублей. Продавец обещал, что покажет вторую часть документов только после внесения этого огромного аванса, что тоже настораживало.

Клиенту квартира очень нравилась, поэтому так просто от подозрительного предложения он отказаться не мог и попросил провести дополнительную проверку до внесения аванса. Обычно мы так не делаем, но в этот раз уступили.

Оказалось, что те самые две трети квартиры были получены в наследство, а оставшаяся треть была под обременением по договору ренты. Продавец утверждал, что рента исполнена — обычно это означает смерть рентополучателя. Но глубокая проверка документов выявила, что на самом деле рентополучатель вполне жив, хотя и находится в подмосковном пансионате для престарелых, куда его выписали.

Историю квартиры попытались зачистить, будто в ней никто и не проживал, а затем продать. Для сделки понадобилось бы свидетельство о смерти — вероятно, продавец собирался его подделать, а наш клиент потом расхлебывал бы возникшие проблемы. К счастью, мы вовремя посоветовали ему не связываться с этим предложением, так что такого финала не случилось.

Вывод: даже если предложение привлекательное (например по цене), не спешите вносить нестандартные авансы на нестандартных условиях. Чем больше запрашиваемая сумма аванса, тем труднее потом отказаться от сделки — на это недобросовестные продавцы и рассчитывают.

История 5-я. Сериал «Бывшие», новый сезон

Рассказывает юрист Циан Инга.

— Мы проверяли для нашего клиента квартиру, которую тот присмотрел для покупки. Неожиданно оказалось, что у нее два собственника, причем о втором продавец даже не упоминал. Выяснилось это после того, как мы нашли довольно старое дело по иску бывшей жены собственника о разделе этой квартиры.

Примечательно, что этот иск мы нашли далеко не сразу, а только после того, как проверили все ранние адреса регистрации продавца. Если бы мы искали судебную практику только по новому месту прописки, то так и не узнали бы, что над квартирой висит дамоклов меч.

Получается, бывший муж выступал в роли единственного собственника, хотя на деле таковым не являлся. В справке ЕГРН не было указано, что к квартире имеет отношение еще и жена: судебное решение нужно было отнести в Росреестр, но, видимо, она этого не сделала. Согласно решению суда, квартира принадлежала супругам пополам, при этом в ЕГРН были сведения только о муже, а на все уточняющие вопросы о роли бывшей супруги муж-продавец отмалчивался.

Не исключено, на словах они договорились, что бывшая жена на квартиру не претендует, а муж как-то компенсировал ей долю. Но документы говорили об обратном. Кто знает, как бы повернулся этот вопрос для покупателя после сделки — возможно, суд признал бы, что покупатель недобросовестно проверил документы и историю квартиры и встал бы на сторону истца.

Вывод: часто решения суда найти только по имени и фамилии нереально: такие решения могут быть обезличенными, а сами имя и фамилия — слишком распространенными. Таким образом, гораздо эффективнее искать по нескольким реквизитам, в том числе по неактуальным на сегодняшний день.

История 6-я. Договор — на переделку

— Вот история из регионов. Покупатель решил приобрести нежилое помещение в новостройке. Продавцом был субподрядчик, строивший этот дом. Он потребовал внести в качестве задатка 90% стоимости объекта, а это около 1,5 млн рублей. Оставшиеся 10% предполагалось внести после подписания договора. Такая схема выглядела крайне нестандартно (это огромная предоплата, особенно для регионов), поэтому мы тут же рекомендовали клиенту притормозить.

Изучая документы и договор, предоставленные продавцом, наши юристы увидели, что продавец пока не является собственником объекта, а значит, не имеет права его продавать. На вопрос, а если вы не сможете нам продать квартиру, прозвучал популярный в региональных сделках ответ: верьте нам, у нас все именно так всегда и покупают. Естественно, для надежной сделки это не аргумент.

Было еще одно странное обстоятельство. Предварительный договор купли-продажи совершенно не внушал доверия — казалось, что он был компиляцией из других договоров, совершенно не подходящих к этой ситуации. При этом в договоре не было ни слова о порядке внесения нашим покупателем огромной предоплаты. Также не было ни единого упоминания о порядке отмены сделки и возврата предоплаты.

В результате мы полностью переделали этот договор и поменяли местами очередность выплат: сначала наш покупатель должен был выплатить 10% в качестве задатка, а уже после сделки — оставшуюся сумму. Кроме того, в договоре мы прописали: если объект нам не продадут, задаток придется возвращать в двойном размере. А еще мы указали обязательство продавца представить перед сделкой все документы, которые подтверждают право собственности и урегулирование финансовых вопросов.

Теперь такой вариант не устроил продавца — после очередных переговоров стороны остановились на варианте, когда предоплата была снижена до 300 тыс. рублей и передавалась абсолютно прозрачно: на расчетный счет продавца, а не наличными.

В итоге сделка состоялась, но на более выгодных условиях для нашего клиента.

Вывод: даже самый кривой договор реально привести в приличный вид — и это обязательно надо сделать, ведь на кону безопасность сделки и права покупателя!

Источник