Рассказываем, какие ошибки при ремонте могут привести к необратимым последствиям
Перепланировка квартиры — наиболее доступный и потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома. Даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника — как финансовые, так и юридические.
Ситуации, когда, затевая перепланировку, вы рискуете лишиться своего жилья, — в карточках «РБК-Недвижимости».
Перепланировка без проекта и разрешительных документов
Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка квартиры проводится только по согласованию с органами местного самоуправления и на основании принятого ими решения. Любые изменения конфигурации жилого помещения необходимо вносить в его технический паспорт. «Если органы государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля выявят факт перепланировки, просто так это нарушение оставлено без внимания не будет и к нарушителю применят широкий спектр мер принуждения — от выдачи предписания и привлечения к ответственности за его невыполнение до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов», — говорит представитель Европейской Юридической Службы Татьяна Трофименко. Совет всех юристов — разработать проект перепланировки у архитектора и согласовать в жилищной инспекции.
Если перепланировка квартиры проведена хоть и незаконно, но в разумных пределах, такие изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии.
В Москве власти пошли на некоторое послабление в части согласования незначительных перепланировок. Их можно согласовать, представив техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО, совместно с заявлением на согласование и техническим паспортом на перепланированное жилое помещение. Однако согласование перепланировки через предоставление техзаключения не освобождает собственника квартиры от административной ответственности за незаконную перепланировку, напоминает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко.
Перенос «мокрых» зон в «сухие»
Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой» зоны (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения. Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение. «Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения. Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.
Изменение фасада здания
Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников.
Так, например, в Санкт-Петербурге собственник обустроил в доме — объекте культурного наследия дополнительные балконы, изменив конструктив кровли мансардного этажа, а в одной из комнат сделал дополнительные дверные проемы, рассказывает Дмитрий Томко. В результате здание утратило первоначальный внешний облик и оригинальную планировку. По решению суда квартира была изъята у владельца и выставлена на торги.
Объединение комнаты с балконом и лоджией
Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры — объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней. Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта. По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной инспекцией, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.
Дмитрий Томко приводит в пример одного из жителей многоквартирного дома в Приморье, который разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон. «Демонтаж собственником перегородки, часть которой была расположена под балкой потолочного перекрытия, повредил здание и привел в нежилое состояние соседнюю квартиру и, следовательно, к принудительному изъятию перепланированного помещения», — рассказывает юрист.
Присоединение технических помещений
Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях.
Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений. Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением. За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов.
Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания. Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы. После того как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности.
Рассказываем, какие ошибки при ремонте могут привести к необратимым последствиям
Перепланировка квартиры — наиболее доступный и потому популярный способ улучшить свои жилищные условия. Однако не следует забывать, что нередко от этого зависит безопасность многоквартирного дома. Даже незначительное вмешательство в конструктив здания может повлечь за собой достаточно тяжкие последствия для собственника — как финансовые, так и юридические.
Ситуации, когда, затевая перепланировку, вы рискуете лишиться своего жилья, — в карточках «РБК-Недвижимости».
Перепланировка без проекта и разрешительных документов
Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка квартиры проводится только по согласованию с органами местного самоуправления и на основании принятого ими решения. Любые изменения конфигурации жилого помещения необходимо вносить в его технический паспорт. «Если органы государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля выявят факт перепланировки, просто так это нарушение оставлено без внимания не будет и к нарушителю применят широкий спектр мер принуждения — от выдачи предписания и привлечения к ответственности за его невыполнение до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов», — говорит представитель Европейской Юридической Службы Татьяна Трофименко. Совет всех юристов — разработать проект перепланировки у архитектора и согласовать в жилищной инспекции.
Если перепланировка квартиры проведена хоть и незаконно, но в разумных пределах, такие изменения можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы. Для этого следует обратиться с исковым заявлением к администрации муниципального образования с требованием о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии.
В Москве власти пошли на некоторое послабление в части согласования незначительных перепланировок. Их можно согласовать, представив техническое заключение от проектной организации, имеющей допуск СРО, совместно с заявлением на согласование и техническим паспортом на перепланированное жилое помещение. Однако согласование перепланировки через предоставление техзаключения не освобождает собственника квартиры от административной ответственности за незаконную перепланировку, напоминает руководитель практики жилищного права и социальных отношений Национальной Юридической Службы «Амулекс» Дмитрий Томко.
Перенос «мокрых» зон в «сухие»
Самым распространенным примером перепланировки является перенос так называемой «мокрой» зоны (кухни, ванной и туалета) в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения. Так, например, в Алтайском крае один из жителей многоквартирного дома объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение. «Во вновь образованном помещении был смонтирован душ, который по расположению находится над кухней квартиры, спальная комната квартиры перепланирована в кухню с устройством мойки, канализации, трубопровода водоснабжения. Областной суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск хозяина квартиры о сохранении помещения в перепланированном состоянии был отклонен», — приводит пример Дмитрий Томко. Никаких альтернативных решений здесь не предусмотрено — согласно Жилищному кодексу, размещать над комнатами ванную (душевую), уборную и кухню нельзя.
Изменение фасада здания
Российское жилищное законодательство запрещает перепланировку жилых домов и квартир, которая может привести к разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, а также ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Отдельно следует отметить проведение перепланировки в многоквартирных домах, имеющих охранный статус памятников. Для этого требуются дополнительные согласования с органом по охране памятников.
Так, например, в Санкт-Петербурге собственник обустроил в доме — объекте культурного наследия дополнительные балконы, изменив конструктив кровли мансардного этажа, а в одной из комнат сделал дополнительные дверные проемы, рассказывает Дмитрий Томко. В результате здание утратило первоначальный внешний облик и оригинальную планировку. По решению суда квартира была изъята у владельца и выставлена на торги.
Объединение комнаты с балконом и лоджией
Еще один распространенный вариант перепланировки квартиры — объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней. Более того, перенос вышеуказанной кухни на балкон может быть расценен судом не только как перепланировка, но и как реконструкция объекта. По закону, такое изменение конфигурации квартиры требует обязательного согласования с жилищной инспекцией, поскольку может привести к повреждению соседних квартир и всего здания.
Дмитрий Томко приводит в пример одного из жителей многоквартирного дома в Приморье, который разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон. «Демонтаж собственником перегородки, часть которой была расположена под балкой потолочного перекрытия, повредил здание и привел в нежилое состояние соседнюю квартиру и, следовательно, к принудительному изъятию перепланированного помещения», — рассказывает юрист.
Присоединение технических помещений
Нередко собственники квартиры решают улучшить свои жилищные условия за счет незаконного присоединения к нему технических помещений, которые являются общим имуществом всех жильцов многоквартирного дома. Как правило, речь идет о чердаках, кладовках, реже — о подсобных помещениях.
Жилищный кодекс устанавливает четкий порядок перепланировки и переустройства жилого помещения в многоквартирном доме, включая согласование подобных изменений. Кроме того, действуют и Правила пользования жилым помещением. За нарушение этого порядка предусмотрена административная ответственность, вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов.
Присоединить такие помещения к квартире можно, но для этого, помимо согласованного в жилищной инспекции проекта, требуется согласие всех собственников — оно должно быть оформлено протоколом общего собрания. Кроме того, необходимо полностью соблюсти процессуальные аспекты, установленные статьями 44–48 ЖК РФ, а не банальным сбором подписей, указывают юристы. После того как чердак или кладовка будут технически присоединены к квартире и введены в эксплуатацию, на них должно быть зарегистрировано право собственности.
Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт
.jpg)
Для многих москвичей перепланировка квартиры — это возможность сделать жилье более комфортным и удобным. Особенно актуален этот вопрос для жителей домов массовых серий.
«Действующий в столице порядок согласования перепланировок помещений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей. В прошлом году мы перевели госуслугу по согласованию переустройства и перепланировки в электронный вид — теперь жители в любое удобное время могут подать заявление, направить документы и отследить статус рассмотрения заявки в личном кабинете на сайте mos.ru. Процесс получения услуги стал максимально прозрачным и удобным, а сроки получения решения сократились», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков.
По закону серьезные изменения в плане квартиры необходимо согласовать в Мосжилинспекции. Причем юридически правильно получить разрешение заранее, до начала ремонта. Но на практике собственники чаще пытаются утвердить уже готовые переделки. Как правильно согласовать ремонт в квартире и какую перепланировку невозможно узаконить — в материале mos.ru.
Что такое перепланировка
Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.
Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.
.jpg)
Как не допустить ошибок
Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений. Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов. Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.
По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.
«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неверная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — рассказал Андрей Купцов. По его словам, увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но и здесь есть свои нюансы.
Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.
«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.
.jpg)
Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.
По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.
Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома. Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий. На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.
Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.
Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.
Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.
А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.
«Со временем что-то разрешается, что-то запрещается. Сегодня список запретов состоит из 26 пунктов», — говорит эксперт. Все их можно найти по ссылке.
Как согласовать перепланировкуПерепланировка: что можно и что нельзя
В упрощенном порядке
Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.
В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.
Частные случаи перепланировки
При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ. В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы. В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.
Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.
А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.
Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.
.jpg)
Перепланировка по закону
К сожалению, люди, затеявшие перепланировку, не всегда считают согласования вопросом первой необходимости. «Пока вы пользуетесь квартирой, это может никак на вас не отразиться, если только ваша перепланировка не наносит ущерба другим жильцам. А если вы решите продать жилье, здравомыслящий покупатель в первую очередь попросит показать свежий технический паспорт, которое предоставляет Московское городское бюро технической инвентаризации (БТИ). И сравнит его с тем, что есть на самом деле. Если параметры не совпадут, он потребует снизить цену или узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.
По закону перепланировку нужно согласовать еще до начала ремонта. Для этого потребуется разработать проект перепланировки и переустройства: им должна заниматься только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации (СРО). Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). ГБУ «Экспертный центр» как раз относится к таким организациям, и его сотрудники имеют большой опыт работы с разными ситуациями.
Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией. В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы. «Они проверят несущие и ограждающие конструкции, перекрытия, стены, инженерные системы — насколько их состояние на сегодня надежно и как повлияют на них работы, которые хочет провести собственник», — отметил Андрей Купцов.
.jpg)
С августа 2020 года узаконить перепланировку квартиры можно только в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на сайте mos.ru. После всех обследований, обычно в течение 20 дней, собственнику приходит решение о согласовании.
Если собственник квартиры хочет узаконить уже проведенную перепланировку, ему сначала надо заказать в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Но надо учитывать, что специалистам, например, придется частично вскрыть стены или пол. «Если вы сделали проем в несущей стене, они проверят, было ли сделано усиление, правильное ли оно, сделают расчет. Если неправильное — придется все переделывать. На уже выполненных перепланировках также обязательно проверяют гидроизоляцию», — рассказывает специалист ГБУ «Экспертный центр».
Получив техническое заключение, можно обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги. При этом заявитель должен оплатить административный штраф за проведенные незаконные работы.
.jpg)
Штрафы и санкции
Штраф для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен в размере двух — двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц в Москве установлены штрафы от четырех до пяти тысяч рублей, для юридических — 40–50 тысяч рублей. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. А если не сделать это в определенный срок, материалы передают в суд.
Часто незаконные перепланировки обнаруживают соседи, которых начинает подтапливать. «Если собственник не реагирует, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее эксперты обследуют оба помещения, оформляют протокол, штраф и предписание на устранение нарушения. У собственника тогда два варианта: вернуть все в первоначальное положение либо устранить нарушения и узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов. При этом игнорировать требования не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.
В прошлом году в Мосжилинспекцию поступило почти 22 тысячи заявлений о согласовании переустройства и перепланировки. Из них около семи тысяч заявлений было связано с ранее выполненными работами. А сколько людей не обращаются за согласованиями, экспертам судить сложно.
«Я не думаю, что это перестанет быть актуально, потому что желание усовершенствовать свое жилье у людей будет всегда. Каждый хочет улучшить то, что он покупает. Сегодня квартиры строят более комфортабельными, чем 20–30 лет назад. Но желающих все равно много», — отмечает эксперт. Поэтому, решаясь на глобальную переделку, стоит доверить расчеты и согласования экспертам.
Coeдинeниe кoмнaты c лoджиeй или бaлкoнoм
Нepeдкo coбcтвeнники квapтиp yвeличивaют плoщaдь кoмнaты или кyxни зa cчeт бaлкoнoв и лoджий. И этo тoжe нapyшeниe кoнcтpyктивнoй пpoчнocти, пoдвepгaющee oпacнocти coceдниe квapтиpы и жильцoв — вeдь пo cyти coбcтвeнник yвeличивaeт пpoeм в фacaднoй чacти здaния.
Bынoc кyxни нa лoджию
Бoльшaя лoджия — нacтoящee иcкyшeниe для coбcтвeнникa: мoжнo вынecти тyдa кyxню и зaпoлyчить eщe oднy кoмнaтy зa cчeт ocвoбoдившeгocя пoмeщeния, кoтopoe paньшe иcпoльзoвaли для этиx цeлeй. Нo пepeнoc paкoвины и плиты нa лoджию пpoтивopeчит cтpoитeльным и caнитapным нopмaм, a знaчит coбcтвeнникy вce paвнo пpидeтcя вepнyтькyxнe ee иcтopичecкoe пpeднaзнaчeниe. Или пoпpoщaтьcя c пepeдeлaннoй квapтиpoй.
Пepeнoc «мoкpыx» зoн в «cyxиe»
Дpyгoй вapиaнт пepeплaниpoвки — пepeнecти кyxню в кoмнaтy, кoмнaтy в вaннyю, a вaннyю ycтpoить в бывшeй кyxнe, ycтaнoвив в цeнтpe пoмeщeния бacceйн или джaкyзи. И вce бы ничeгo, нo в этoм cлyчae пpидeтcя вмeшaтьcя в инжeнepныe ceти вoдoпpoвoдныx и кaнaлизaциoнныx тpyб. И вмecтo oбщeгo cтoякa, пpoxoдящeгo в cпeциaльнo oтвeдeннoм мecтe чepeз вce этaжи, вaшa вoдa тeчeт aккypaт нaд чьeй-тo cпaльнeй или гocтинoй, чтo coвepшeннo нeдoпycтимo пo дeйcтвyющим нopмaм.
Bынoc oтoплeния нa бaлкoны и лoджии
Дaжe ecли y вac зacтeклeнный бaлкoн или лoджия, и вы пoдyмывaeтe пepeнecти тyдa paдиaтop, пoдключeнный к oбщeй cиcтeмe oтoплeния, a тo и вoвce ycтaнoвить eщe oдин — нe cтoит этoгo дeлaть. Bмeшивaтьcя в cиcтeмy oтoплeния кaтeгopичecки зaпpeщeнo, инaчe мoжнo нapyшить гepмeтичнocть инжeнepныx ceтeй и coздaть дoпoлнитeльнyю, нe пpeдycмoтpeннyю пpoeктнoй дoкyмeнтaциeй, нaгpyзкy.
Oбopyдoвaниe тeплoгo пoлa зa cчeт cиcтeмы oтoплeния
Пoдвид пpeдыдyщeгo пepeoбopyдoвaния квapтиpы — пoдключeниe пoдoгpeвa пoлoв к oбщeдoмoвoй cиcтeмe гopячeгo вoдocнaбжeния или oтoплeния. Taкaя нaгpyзкa нa oбщyю cиcтeмy нe былa зaлoжeнa пpи пpoeктиpoвaнии инжeнepнoй ceти, a знaчит мoжeт пpивecти к дoпoлнитeльнoмy нaпpяжeнию и aвapии.
3axвaт тexничecкиx пoмeщeний
Чacтeнькo coбcтвeнники квapтиpы pacшиpяют cвoe жильe зa cчeт зaxвaтa пpимыкaющиx к нeмy тexничecкиx пoмeщeний, кoтopыe пo зaкoнy пpинaдлeжaт вceм влaдeльцaм квapтиp пo пpaвy oбщeй дoлeвoй coбcтвeннocти. Чepдaки, пoдвaлы, клaдoвки, пoдcoбныe пoмeщeния или чacти лecтничнoй клeтки – y paчитeльныx xoзяeв вce идeт в дeлo.
B cлyчae пpиcoeдинeния чepдaкoв и пoдвaлoв кpoмe нapyшeния пpaв влaдeния дpyгиx жильцoв пoявляeтcя eщe и yгpoзa для ceтeй: зaxвaтчики нaчинaют пepeнocить пpoxoдящиe пo этим тexничecким пoмeщeниям тpyбы инжeнepныx кoммyникaций, и coздaют тeм caмым yгpoзy aвapии.
Teopeтичecки пpиcoeдинить тaкиe пoмeщeния мoжнo, нo чтoбы cдeлaть этo нa зaкoнныx ocнoвaнияx, нaдo нe тoлькo coглacoвaть пpoeкт c aдминиcтpaциeй, нo и пoлyчить coглacиe вcex coбcтвeнникoв вcex квapтиp.
Bыявлeниe и пocлeдcтвия нeзaкoннoй пepeплaниpoвки
Oбязaннocть cлeдить зa coблюдeниeм жилищныx нopм вoзлoжeнa нa Жилищнyю инcпeкцию. O caмoвoльныx пepeплaниpoвкax жилищныe инcпeктopы мoгyт yзнaть:
- пo зaявлeнию coceдeй, кoтopыe знaют o вaшeй пepeплaниpoвкe и cчитaют, чтo иx coбcтвeнныe интepecы из-зa этoгo нapyшaютcя;
- пo зaявлeнию TCЖ, УК или ЖК – opгaнизaций, кoтopыe oбязaны кoнтpoлиpoвaть бeзoпacнocть пpoживaния в мнoгoквapтиpныx дoмax и cooбщaть o любыx фaктax нapyшeния;
- из aнoнимныx oбpaщeний, тeлeфoнныx звoнкoв любыx лиц, cooбщeний yчacткoвoгo, кoтopый в cилy cвoиx пoлнoмoчий yзнaл o peмoнтe.
3aявлeниe мoжeт быть ycтным или пиcьмeнным и coдepжaть тoлькo пpocьбy пpoвepки нa пpeдмeт зaкoннocти пpoвeдeнныx peмoнтныx paбoт. Этoгo бyдeт дocтaтoчнo, чтoбы инcпeктop пpoвepил yкaзaннyю квapтиpy личнo, пocкoлькy кaждoe тaкoe oбpaщeниe дoлжнo пpoвepятьcя.
Штpaфы
Ecли в peзyльтaтe пpoвepки инcпeктop выявит пpизнaки нeзaкoннoй пepeплaниpoвки, oн выпишeт влaдeльцy квapтиpы штpaф. Ecли пepecтpaивaлocь пoмeщeниe в мнoгoквapтиpнoм жилoм дoмe, пpидeтcя зaплaтить oт 2 дo 2,5 тыcяч pyблeй. Ecли пepeплaниpoвкy cдeлaли в жилыx пoмeщeнияx, pacпoлoжeнныx нe в мнoгoквapтиpнoм дoмe, штpaф cocтaвит oт 1 дo 1,5 тыcяч pyблeй.
Пpeдпиcaниe
Кpoмe штpaфa инcпeктop выдacт пpeдпиcaниe для coглacoвaния пpoвeдeнныx paбoт или нa пpивeдeниe пoмeщeниe в изнaчaльный вид.
Лишeниe пpaвa coбcтвeннocти
Ecли в пpoцecce peмoнтa былa бeзвoзвpaтнo нapyшeнa кoнcтpyктивнaя пpoчнocть, тo вepнyть вce «кaк былo» мoжeт быть нe тoлькo нeвoзмoжнo, нo и нeбeзoпacнo. B тaкиx cлoжныx cитyaцияx жилищнaя инcпeкция впpaвe пoдaть нa coбcтвeнникa в cyд. B этoм cлyчae влaдeльцy жилья гpoзит пpинyдитeльнaя пpoдaжa жилoгo пoмeщeния c тopгoв, пpeкpaщeниe пpaвa coбcтвeннocти и взыcкaниe cтoимocти paбoт пo вoccтaнoвлeнию. Кoнeчнo, этo eдиничныe cлyчaи, нo в пpaктикe oни вcтpeчaютcя. Taк чтo coвeтyeм пpocтo нe дoпycкaть нapyшeний, cпocoбныx пpивecти к тaкoмy пeчaльнoмy иcxoдy.
Перепланировка – лучший способ изменить квартиру под свои потребности, вкусы и образ жизни. Но даже незначительное вмешательство в исходный план квартиры может привести к серьезным последствиям.
Pereplan уже больше 7 лет помогает с организацией пространства в квартирах Москвы и согласовали свыше 3200 перепланировок разной сложности. Мы знаем, какие ошибки чаще всего допускаются при ремонте, из-за чего Мосжилинспекция отказывает в согласовании, а перепланировка становится небезопасной для вас и соседей.
В этой статье вы:
- узнаете 15 самых распространенных ошибок при ремонте;
- выясните, что помешает приемке квартиры Мосжилинспекцией;
- получите удобную памятку, чтобы ваш ремонт соответствовал всем нормам.
Ошибка №1: нет порожка при входе в санузел
Порожек препятствует распространению воды из ванной комнаты в другие помещения и помогает предотвратить протечки в случае коммунальной аварии. Если в ванной есть гидроизоляция, но нет порожка, то вода вытечет в коридор и уже оттуда попадет на нижние этажи.
Если во всей квартире нет гидроизоляции, в санузле должны быть:
- или порожек, высотой не менее 2 см;
- или разный уровень пола, с учетом того, что пол в санузле будет на 2 см ниже.
Дверная коробка, плинтус или наклеенный кусок пенопласта — не порожек. Он должен быть выполнен из плитки с заведением на него гидроизоляционного материала.
Вот так можно:
Ниже примеры того, какие порожки не пройдут согласование в Мосжилинспекции, так как выполнены без заведения гидроизоляционного слоя, а просто приклеены к чистовому покрытию пола:
С 2022 года порожки в ванной, душевой комнате и туалете стали не обязательны, если по всей квартире сделана гидроизоляция, которая зафиксирована актами скрытых работ. Подробнее о нововведении читайте здесь.
Ошибка №2: устройство душа-трапа не по технологии
С 2012 года устройство душевой кабины в строительном исполнении было запрещено, но 1 июля 2021 года в Своде правил 30.13330.2020 убрали пункт, запрещающий душ-трап в квартире. Теперь он разрешен при соблюдении двух условий:
- С гидроизоляцией всей зоны санузла, что фиксируется актом на скрытые работы;
- С прокладыванием коммуникаций так, чтобы не затрагивалась плита перекрытия.
Пример душевой кабины в строительном исполнении.
Технология следующая:
- берем любой щелевой или квадратный трап с обратным клапаном;
- выкладываем душевой поддон плиткой или устанавливаем поддон из литого мрамора/искусственного камня;
- делаем подъем в зоне трапа;
- делаем гидроизоляцию всего участка;
- выкладываем бортики душа;
- устанавливаем прозрачные перегородки или возводим стены кабины.
Ошибка №3: обшивка стояков отопления без доступа к ним
Обшивка стояков отопления и радиаторов может служить элементом декора и вписываться в общий дизайн квартиры, но к ним всегда должен быть быстрый доступ на случай проверки или коммунальной аварии.
Разрешено использовать только легкосъемные конструкции или короба на магнитном креплении, которые легко можно снять при специалисте из Мосжилинспекции.
Ошибка №4: объединение лоджии и комнаты
Объединять лоджии или балконы с комнатами запрещено, и такая перепланировка никогда не пройдет согласование в Москве, так как это нарушает тепловой контур дома. Холодное помещение должно оставаться холодным, а теплое – теплым.
Выносить на лоджию или балкон любые источники тепла, в том числе делать теплый пол, также запрещается. При демонтаже подоконного блока или части наружной стены обязательна установка двухкамерных стеклопакетов по типу французского окна, сохраняющих тепловой контур.
Ошибка №5: демонтаж противопожарного пристенка
Это касается всех балконов и лоджий, расположенных выше 15 метров над уровнем земли – то есть на 6-7 этажах и выше. Если изначально при выходе на балкон или лоджию в квартире предусмотрены противопожарные глухие пристенки, то демонтаж этих участков стены возможен только при установке огнеупорных глухих стеклопакетов.
Условия для пристенков:
- занимают не менее 1,2 метра от торца балкона или лоджии до оконного проема;
- а также не менее 1,6 метра между остекленными проемами, выходящими на балкон или лоджию.
Если в квартире несколько балконов, нужно оставить хотя бы один такой пристенок или огнеупорное стекло.
Вот, как выглядит пристенок:
Ошибка №6: демонтаж утеплителя на лоджии или балконе
Нельзя убирать слой утеплителя на стенах, ограждающих балкон или лоджию, даже если:
- вы заменяете внешние стеклопакеты на теплые;
- дополнительно утепляете внешний контур.
Это нарушает тепловой контур дома. Разрешено лишь заменять этот слой на аналогичный материал с сохранением общей толщины стены.
Ошибка №7: вынос источников тепла на балкон
Речь идет о радиаторах отопления и теплых электрических полах. Несмотря на то, что иногда при проверках на теплые полы закрывают глаза, это распространенное нарушение. Причина, как и выше, – нарушение теплового контура дома.
Ошибка №8: объединение газифицированной кухни и жилой комнаты
Если вы сносите перегородку между кухней с газовой плитой и жилой комнатой, необходима установка плотно закрывающихся дверей. Это могут быть раздвижные или распашные двери, в том числе стеклянные:
Пластиковые двери-гармошки запрещены!
Расширение площади газифицированной кухни на жилую комнату и наоборот не допускается на любых этажах.
Единственный выход для полного объединения помещений – это замена газовой плиты на электрическую. В таком случае установка дверей не нужна.
Читайте подробнее: Как объединить кухню с гостиной при перепланировке
Правила при переносе кухни в 2023 году:
- возможно только с электрической плитой;
- под кухней не должно быть жилых комнат, а над кухней — санузлов;
- минимальная площадь кухни-ниши — 5 кв. м., а кухонной зоны в кухне-столовой — 6 кв. м.;
- кухню-нишу нужно выделять строительными конструкциями – небольшими пристенками с одной или двух сторон, а также разным покрытием пола (например, плитка и паркет);
- кухонную зону в кухне-столовой можно выделять в проекте условно;
- в случае переноса кухни в однокомнатной квартире разрешено использовать только кухню-нишу, так как в квартире должна оставаться хоть одна жилая комната.
В случае если для новой кухни есть более 6 кв. м., проще согласовать перепланировку с кухней-столовой. Если площадь от 5 до 6 кв. м., то остается вариант только с устройством кухни-ниши.
Вот, как выглядит кухня-ниша в дизайн проекте для 1-комнатной квартиры евро-планировки в ЖК «Мосфильмовский»:
Кухня перенесена в коридор, огорожена пристенком. Весь дизайн-проект смотрите здесь.
Для уточнения возможности переноса или расширения кухни лучше сразу обратиться к нам.
Ошибка №9: неправильно снесенные стены в квартире
Во время перепланировки не должны ухудшаться жилищные условия соседей сверху, снизу и ваши в том числе. Поэтому нужно соблюдать правила при переносе стен в квартире. Руководствуйтесь планом ниже, где зеленая стрелка означает, что расширение возможно, а красная — нет:
Учитывайте, что планировка соседей сверху и снизу может не совпадать с планом вашей квартиры.
Пример: ваш сосед снизу расширил жилую площадь за счет площади коридора и согласовал это. В итоге вы не сможете увеличить санузел за счет площади своего коридора, так как ухудшите жилищные условия соседа снизу.
В таких случаях нужно отталкиваться от того, что сделано у соседей. Запросите планы БТИ соседей сверху и снизу, чтобы понять все возможности перепланировки.
Еще одно нововведение-2021 касается организации выхода из санузла.
До июня 2021 года выход из помещения, оборудованного унитазом, в жилые комнаты и кухню был запрещен. Сегодня его можно делать в любые помещения, а не только в коридор.
Ошибка №10: подрезка сантехнических коробов
Запрещено:
- демонтировать сантехнические и вентиляционные короба;
- уменьшать их размеры, даже если вы не собираетесь затрагивать инженерные коммуникации;
- устраивать внутри коробов ниши и полки для хранения вещей.
Площадь внутри короба — это общедомовое имущество. Максимум, что можно сделать, это установить внутри них водонагреватель или инсталляцию.
Если короба есть на плане БТИ, то их обязательно нужно сохранить. Даже если застройщик не возвел эти короба, и квартира — на первом жилом этаже, а вентиляционные выводы находятся под потолком и не проходят через квартиру.
Так короба выглядят на плане:
Ошибка №11: перенос газовой плиты куда-угодно и своими силами
Перенос газовой плиты в квартире необходимо отмечать в проекте перепланировке. А все работы, связанные в квартире с газом, (в частности если передвигаете плиту) рекомендуем проводить через специалистов «Мосгаза». Только знают все правила при переносе газовой плиты. Среди них:
- отводы от газового стояка должны быть длиной не менее 25 см, соединение должно быть только сварным;
- если у вас устанавливаются газовая варочная панель и духовой шкаф, к ним должны быть сделаны отдельные отводы от газового стояка. Установка тройников не допускается;
- нельзя полностью закрывать вентиляционное отверстие. Половина вентиляционной решетки должна оставаться открытой;
- газовые трубы должны проходить не менее чем в 40 см от раковины или водопровода;
- от газового стояка до стены должно быть не менее 2 см. Если при выравнивании стены штукатурный слой вплотную прилегает к стояку, нужно сделать штробу в месте прохода стояка;
- максимальная длина гибкой подводки — 5 метров;
- газовый стояк нельзя зашивать в короб. Нужно использовать только легкосъемные конструкции, которые можно снять при специалисте.
При перепланировке квартиры обязательно получение справки из «Мосгаза».
Ошибка №12: заваривание мусоропровода в квартире
В домах старого фонда Москвы (например, в сталинках) в квартирах встречаются мусоропроводы. Обычно его загрузочный клапан находится на кухне или в коридоре.
Заваривать доступ наглухо запрещено, так как устранить засор на уровне вашей квартиры будет невозможно.
Единственный вариант — это декоративная съемная панель. Если соседи выбросят коробку от телевизора или другой габаритный груз, который вызовет засор, его можно будет устранить, сняв панель.
Демонтировать мусоропровод полностью или зашить без возможности быстрого доступа можно, только имея согласие 100% жильцов дома на данные мероприятия. Это связано с тем, что мусоропровод — общедомовое имущество.
Ошибка №13: остекление балкона
Не во всех домах можно сделать на балконе панорамные окна в пол.
Если у вашего балкона есть ограждение высотой около 1,2 метра от пола, оно чем-то закрыто и так оформлены балконы у всего дома, тогда должен быть сохранен единый стиль оформления.
Даже если делаете полностью стеклянный балкон, то снаружи его нужно загородить так же, как у всех. Если там желтый профлист, то и у вас должен быть желтый профлист, хоть это и выглядит неэстетично.
Нельзя выносить остекление за пределы балкона для устройства подоконника, как показано на этом примере:
Если в вашей квартире изначально идут панорамные окна и установлено вот такое ограждение, его ни в коем случае нельзя убирать:
.jpeg "вот такое ограждение, его ни в коем случае нельзя убирать")
Вот пример дизайн-проекта, в котором это ограждение демонтировано, что недопустимо:
Ошибка №14: неквалифицированные рабочие
Ремонт должна проводить лицензированная бригада, имеющая допуск СРО. Аналогичное условие относится и к проектной организации, которая будет готовить проект перепланировки вашей квартиры.
В Мосжилинспекцию нужно будет сдать копию договора подряда с заверенной копией действующей выписки из СРО строительной организации, а также подписанные строителями акты на скрытые работы. Лицензию строителей можно проверить на сайте «НОСТРОЙ», заполнив ИНН организации. Должен быть статус «является членом».
Показываем на примере нашей компании, какая информация должна быть на сайте:
В проекте перепланировки нужно указывать не только демонтаж стен, заложение существующих проемов или устройство новых, но и такие мелочи, как:
- точное расположение сантехники, в том числе плиты и раковины на кухне;
- снос или создание встроенных шкафов – тех, которые имеют хотя бы одну общую стену с квартирой;
- декоративные ниши, подиумы;
- гигиенический душ, унитаз или биде;
- точную схему устанавливаемых нестандартных дверей – например, проема до потолка или с перемычкой сверху.
Что еще: акты на скрытые работы
Документы подготавливаются в конце ремонта и подаются в Мосжилинспекцию, подписанные нашей организацией, собственником квартиры и строителями:
- акт на гидроизоляцию полов в мокрых зонах (гидроизоляция требуется в санузлах, кухонной зоне столовой и кухне-нише);
- акт на шумоизоляцию полов во всей квартире (требуется укладывать слой шумоизоляции под стяжку на всей площади квартиры);
- акт на усиление несущих конструкций (если в процессе ремонта затрагивались несущие стены или перекрытия).
С подписанием актов мы можем помочь.
Скачайте полную памятку по всем ошибкам перепланировки:
Вывод
Предусмотреть все нюансы ремонта человеку, который занимается этим один-два раза в жизни, трудно. Если вы не профессионал в вопросах перепланировки и ремонта, лучше обратиться к специалистам, которые точно знают:
- о чем нужно не забыть во время ремонта, чтобы у Мосжилинспекции не было к вам вопросов;
- что проверить и какие документы подготовить перед вызовом и инспектора;
- когда именно приглашать специалиста Мосжилинспекции для проверки, чтобы ремонт приняли с первого раза.
Получите бесплатную консультацию по перепланировке. Мы ответим на все вопросы и расскажем обо всех этапах ремонта и согласования.
Задайте вопрос эксперту в WhatsApp
Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.
Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.
Позвоните нам
Москва: +7(495) 181-13-09
Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31
Оставьте заявку на бесплатную консультацию
Образование
Высшее техническое
(магистратура МГСУ)
Специализация
Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге
Часто задаваемые вопросы о ремонте без ошибок
Что запрещено при ремонте квартиры?
Во время ремонта запрещены демонтаж порожка при входе в санузел (он должен быть минимум 2 см от уровня пола), обшивка стояков отопления без быстрого доступа к ним в случае необходимости, объединение лоджии и комнаты из-за перепада температур, демонтаж слоя утеплителя на балконе, объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без установки плотно закрывающихся дверей. Также нельзя переносить стены и газовую плиту без согласования работ.
Как переносить стены в квартире?
Все зависит от серии вашего дома. В одних квартирах допустимо увеличить площадь санузла за счет коридора, в других – это запрещается делать. Можно сносить ненесущие перегородки и объединять помещения: например, кухню совместить с гостиной или зал с прихожей. А вот в несущих стенах допустимо только устройство проема с усилением, и то только после согласования с авторами проекта дома.
Помните, что планировка соседей сверху и снизу может не совпадать с вашей. Например, если владелец квартиры снизу еще до вашего ремонта расширил жилую комнату за счет коридора, то вы не сможете увеличить свой санузел, потому что рискуете ухудшить его условия. Вам нужно запросить у соседа план БТИ и ориентироваться на него при составлении проекта.
Что можно делать с вентиляционным коробом?
Практически ничего. Демонтаж вентиляционного короба запрещен действующими строительными нормами. Его нельзя использовать как нишу или полки для хранения. В нем можно лишь установить водонагреватель или оборудование для инсталляции.
Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире?
Подготовка проекта перепланировки в АПМ-1 будет стоить от 25 000 рублей, согласование «под ключ» — от 75 000 рублей, а при необходимости услуги по технадзору вся стоимость работ составит от 95 000 рублей.
Цена может вырасти в зависимости от того, какую перепланировку вы задумали. К примеру, если работы коснуться несущих стен, то стоимость такой перепланировки увеличится. Подробнее об этом читайте в нашей статье:Стоимость перепланировки квартиры.
Возможно ли объединение балкона с комнатой без сноса подоконной стены?
Да, в таком случае будет произведен только демонтаж оконно-дверного блока, который обязательно нужно согласовывать в Мосжилинспекции. Но использовать подоконную стену, например, под столешницу не удастся – на место демонтируемой части в обязательном порядке нужно установить двойной стеклопакет и направляющие сверху и снизу. Только так можно будет согласовать эту перепланировку.
Исправление ошибок БТИ
Начнем с того, что с 2020 года исправление ошибок БТИ является для согласователя одним из самых сложных этапов работ. так как начиная с 2020 года и БТИ и жилищная инспекция обращают на соответствие БТИ планировке квартиры пристальное внимание.
Приведем простой пример
У нас есть обычная квартира.
Заказчик планирующий согласовать перепланировку имеет на руках план БТИ в том или ином виде.
Это может быть как технический паспорт, поэтажный план и экспликация, так и архивная копия.
И первым шагом в процессе согласования является выезд и полный обмер квартиры с последующим наложением планировки на данный план БТИ.
И в 70 процентах случаев выявляются ошибки, то есть план БТИ в каких либо элементах не соответствует планировке квартиры.
Почему так важно в самом начале исправить все ошибки БТИ
Это необходимо для корректного проектирования.
Допустим в плане БТИ обозначено что смещен дверной проем в несущей стене
Предположим что проектировщики не учитывают данный момент и рисуют проем в старом месте как на плане БТИ в проекте.
Получается ситуация, что на плане БТИ проем в одном месте и в проектной документации проем также в этом месте, но фактически его местоположение сдвинуто по масштабу на 50 см. Что при 4 метровой стене не так заметно.
Собственник загрузил проект на Мос.ру и жилищная инспекция выдает разрешение на данный вид работ.
Собственник выполняет все работы и переходит к этапу приемки.
Далее ситуация может развиваться двумя путям.
Отклонение в расположении проема может выявить как инспектор на приемке квартиры.
Однако это бывает не во всех случаях, инспектор проводит визуальный осмотр и может это отличие «на глазок» просто не увидеть.
И в случае если он его не увидит, то он выпишет отказ в приемке с комментарием что произведенный ремонт не соответствует выданному разрешению, так как фактически на квартире имеется проем смещенный в несущей стене.
Либо же он это не увидит и выдаст акт о завершенном переустройстве. И вот эта ситуация даже сложнее чем первая, так как документ будет уже подписан и назад «откатить» его будет нельзя.
А дальше собственник думая что «все хорошо», вызывает БТИ, а работники БТИ выходят уже с рулеткой и данное отличие они однозначно увидят и просто «молча» выдадут собственнику план БТИ с учтенной перепланировкой (все что соответствует согласованному будет в черных линиях), а что не соответствует будет показано красным (то есть покажут смещение данного проема в красных линиях.
Получается, что согласовав всю перепланировку, собственник получает документы в которых указано что в квартире присутствует перепланировка заключающаяся в смещении проема в несущей стене.
И далее доказать будет уже что то практически не возможно (это редчайший случай когда данную ситуацию можно решить и для этого должно совпасть множество факторов).
Наступает тупик — по факту проем не смещался, но фактически опираясь на все документы собственник «самовольно» сместил проем в несущей стене.
Как эту ситуацию необходимо было решать.
Еще до этапа проектирования, необходимо было обмерять квартиру, выявить проем не не своем месте и заявить в БТИ об ошибке. В каких то случаях они поправят его сразу, в каких то попросят «обоснование», это может быть письмо из управляющей компании, заверенный автором-проекта лист дома, информация из ГлавАрхива и т.д. и внесут изменения в план где корректно покажут проем.
И далее уже начинается разработка проектной документации в которой корректно указаны все мероприятия по перепланировке.
Какие могут быть основные ошибки БТИ
- Указанные выше смещенные проемы
- Неверно по осям расположенные окна
- Неверные по размерам сантехнические и вентиляционные короба
Особенно много ошибок бывает в старых домах: с деревянными или смешанными перекрытиями.
Исходя из всего вышесказанного, в нашей работе проверка документов БТИ на соответствие планировки квартиры является первым шагом в процессе согласования перепланировок.
Статья в процессе написания
Пока именно перепланировка квартиры — это самый удобный способ изменить жилое пространство, но даже незначительное вмешательство в план квартиры может привести к серьезным последствиям.
Какие частые ошибки совершают владельцы квартир, начиная ремонт, рассказывает наш эксперт — Алексей Паршин, руководитель агентства «Город» , специалисты которого за 10 лет работы успешно отработали более 1000 дел по согласованию перепланировок самой разной сложности в Москве и Московской области.
Мы проанализировали весь опыт работы и выделили наиболее типичные ошибки, совершаемые владельцами недвижимости в многоквартирных домах. Все они ведут к штрафам, повторному ремонту или даже судебным взысканиям. Вот самые популярные из них.
Перепланировка без проекта и разрешительных документов
Владельцы покупают квартиру и сразу же приступают к ремонту со сносом «лишних стен» и изменению назначения комнат. Им хочется как можно скорее приспособить жилое пространство под свои мечты и представления. Но Жилищный кодекс РФ информирует нас о том, что первым шагом на пути к изменениям должно стать согласование проекта перепланировки с МЖИ или местной администрацией. Даже незначительное изменение конфигурации квартиры относительно плана БТИ требует согласования. И только после того как письменное разрешение МЖИ о согласовании перепланировки окажется на руках, можно приступать к ремонту.
Стоит отметить, что в Москве на сегодняшний день существует процедура согласования перепланировки по ранее выполненному ремонту, но этот процесс сопровождается оплатой штрафа за ранее сделанный ремонт без согласования, а также рисками, связанными с ошибками в ремонте, которые согласовать в принципе невозможно.
Демонтаж несущих конструкций
Пункт понятный, однако, в нашей практике было немало случаев устройства проемов в несущих стенах и демонтажа несущих конструкций без получения разрешений и проектной документации. Это серьезное нарушение безопасности всего жилого дома, поэтому последствия таких неправомерных действий трудно даже вообразить. Жилищный кодекс предусматривает санкции в отношении таких нарушителей, вплоть до лишения права собственности на квартиру.
Размещение кухни над жилой комнатой нижерасположенной квартиры и перенос «мокрых зон»
Речь идет о переносе кухни в жилую комнату или расширении кухни за счет площади жилой комнаты. Обе эти манипуляции запрещены.
Сюда же отнесем нарушение норм о расположении ванной комнаты или санузла над жилой комнатой. Какой бы современной ни была система гидроизоляции, деформация гидроизоляционного слоя происходит так или иначе, вес кухонного оборудования или мебели играют не последнюю роль в этом процессе.
Гидроизоляционный слой может растрескаться, а в образовавшиеся трещины легко просочиться вода. При таком раскладе затопить соседей снизу не составит труда.
Запрет на перенос «мокрых зон» не относится к владельцам квартир первого этажа, во всех других случаях — это серьезное нарушение. Есть ли альтернатива? Допустим лишь вариант увеличения санузла или ванной за счет коридора или кладовой.
Объединение кухни, где есть газовая плита, с комнатой
Такое объединение запрещено. Но есть два варианта:
— Заменить газовую плиту на электрическую, путем обрезки газа в Мосгазе и увеличения электрической мощности в Мосэнергосбыте. В таком случае вы можете полностью демонтировать перегородку между комнатой и кухней, перегородка при этом не должна быть несущей. В результате получится просторная кухня-гостиная.
— Оставить на кухне газовую плиту и установить плотную герметичную перегородку между кухней и комнатой, чтобы соблюсти требования по безопасности. Перегородка может быть раздвижной или распашной. Главное требование, предъявляемое к ней – это плотность закрывания.
Объединение балкона или лоджии с комнатой или кухней
Еще до 2012 года подобное изменение было возможно согласовать, но потом Постановлении правительства Москвы этот пункт перепланировки был удален. Теперь лоджию или балкон можно объединить с комнатой только, если установить между ними стеклянные раздвижные двери. Нужно, однако, позаботиться о том, как правильно перенести батарею центрального отопления, ведь перенос ее на лоджию категорически запрещен.
В этом случае собственник квартиры может установить «французское окно». Такое остекление в пол вместо окна, двери и подоконника из двойного или тройного стеклопакета, украсит пространство, обогатив его светом.
Радиатор отопления должен остаться при этом в исходном помещении, его можно перенести с подоконного блока на соседнюю стену. Лоджию можно оснастить теплыми полами и электрическими конвекторами.
Несоблюдение норм площади
Очень важный пункт, знание которого поможет избежать массы нарушений. Следует помнить, что в однокомнатной квартире минимальная площадь жилой комнаты должна составлять 14 кв.м, в двухкомнатной и более — 16 кв.м, остальных комнат — 8 кв.м.
Демонтаж вентиляционных шахт и коробов
Они необходимы для вентиляции помещений и прокладки других коммуникаций. Даже частичный демонтаж коробов и шахт является нарушением целостности общего имущества собственников дома. Для демонтажа короба или шахты необходимо собрать подписи от всех собственников дома.
Устройство выхода из помещения, оборудованного унитазом, непосредственно в жилую комнату или кухню
Такая перепланировка запрещена, но из этого запрета есть и исключения. Так, если в квартире два санузла оборудованных унитазом, то допускается выход одного из них устроить в спальню, а выход другого – в коридор или холл. При таком расположении санузлов перепланировка пройдет согласование.
Ремонт без ошибок — задача нелегкая, но возможная. Помните, что многие схемы перепланировки помещения строго регламентированы, а большая часть работ по созданию документации может быть выполнена только компанией с лицензией СРО. Мы рекомендуем на этапе разработки планировочного решения обращаться к специалистам за бесплатной консультацией, чтобы не пришлось тратить двойную норму бюджета на новый ремонт.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях.
Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
t.me/ners_news.
При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!
Перепланировка – лучший способ изменить квартиру под свои потребности, вкусы и образ жизни. Но даже незначительное вмешательство в исходный план квартиры может привести к серьезным последствиям.
Pereplan уже больше 7 лет помогает с организацией пространства в квартирах Москвы и согласовали свыше 3200 перепланировок разной сложности. Мы знаем, какие ошибки чаще всего допускаются при ремонте, из-за чего Мосжилинспекция отказывает в согласовании, а перепланировка становится небезопасной для вас и соседей.
В этой статье вы:
- узнаете 15 самых распространенных ошибок при ремонте;
- выясните, что помешает приемке квартиры Мосжилинспекцией;
- получите удобную памятку, чтобы ваш ремонт соответствовал всем нормам.
Ошибка №1: нет порожка при входе в санузел
Порожек препятствует распространению воды из ванной комнаты в другие помещения и помогает предотвратить протечки в случае коммунальной аварии. Если в ванной есть гидроизоляция, но нет порожка, то вода вытечет в коридор и уже оттуда попадет на нижние этажи.
Если во всей квартире нет гидроизоляции, в санузле должны быть:
- или порожек, высотой не менее 2 см;
- или разный уровень пола, с учетом того, что пол в санузле будет на 2 см ниже.
Дверная коробка, плинтус или наклеенный кусок пенопласта — не порожек. Он должен быть выполнен из плитки с заведением на него гидроизоляционного материала.
Вот так можно:
Ниже примеры того, какие порожки не пройдут согласование в Мосжилинспекции, так как выполнены без заведения гидроизоляционного слоя, а просто приклеены к чистовому покрытию пола:
С 2022 года порожки в ванной, душевой комнате и туалете стали не обязательны, если по всей квартире сделана гидроизоляция, которая зафиксирована актами скрытых работ. Подробнее о нововведении читайте здесь.
Ошибка №2: устройство душа-трапа не по технологии
С 2012 года устройство душевой кабины в строительном исполнении было запрещено, но 1 июля 2021 года в Своде правил 30.13330.2020 убрали пункт, запрещающий душ-трап в квартире. Теперь он разрешен при соблюдении двух условий:
- С гидроизоляцией всей зоны санузла, что фиксируется актом на скрытые работы;
- С прокладыванием коммуникаций так, чтобы не затрагивалась плита перекрытия.
Пример душевой кабины в строительном исполнении.
Технология следующая:
- берем любой щелевой или квадратный трап с обратным клапаном;
- выкладываем душевой поддон плиткой или устанавливаем поддон из литого мрамора/искусственного камня;
- делаем подъем в зоне трапа;
- делаем гидроизоляцию всего участка;
- выкладываем бортики душа;
- устанавливаем прозрачные перегородки или возводим стены кабины.
Ошибка №3: обшивка стояков отопления без доступа к ним
Обшивка стояков отопления и радиаторов может служить элементом декора и вписываться в общий дизайн квартиры, но к ним всегда должен быть быстрый доступ на случай проверки или коммунальной аварии.
Разрешено использовать только легкосъемные конструкции или короба на магнитном креплении, которые легко можно снять при специалисте из Мосжилинспекции.
Ошибка №4: объединение лоджии и комнаты
Объединять лоджии или балконы с комнатами запрещено, и такая перепланировка никогда не пройдет согласование в Москве, так как это нарушает тепловой контур дома. Холодное помещение должно оставаться холодным, а теплое – теплым.
Выносить на лоджию или балкон любые источники тепла, в том числе делать теплый пол, также запрещается. При демонтаже подоконного блока или части наружной стены обязательна установка двухкамерных стеклопакетов по типу французского окна, сохраняющих тепловой контур.
Ошибка №5: демонтаж противопожарного пристенка
Это касается всех балконов и лоджий, расположенных выше 15 метров над уровнем земли – то есть на 6-7 этажах и выше. Если изначально при выходе на балкон или лоджию в квартире предусмотрены противопожарные глухие пристенки, то демонтаж этих участков стены возможен только при установке огнеупорных глухих стеклопакетов.
Условия для пристенков:
- занимают не менее 1,2 метра от торца балкона или лоджии до оконного проема;
- а также не менее 1,6 метра между остекленными проемами, выходящими на балкон или лоджию.
Если в квартире несколько балконов, нужно оставить хотя бы один такой пристенок или огнеупорное стекло.
Вот, как выглядит пристенок:
Ошибка №6: демонтаж утеплителя на лоджии или балконе
Нельзя убирать слой утеплителя на стенах, ограждающих балкон или лоджию, даже если:
- вы заменяете внешние стеклопакеты на теплые;
- дополнительно утепляете внешний контур.
Это нарушает тепловой контур дома. Разрешено лишь заменять этот слой на аналогичный материал с сохранением общей толщины стены.
Ошибка №7: вынос источников тепла на балкон
Речь идет о радиаторах отопления и теплых электрических полах. Несмотря на то, что иногда при проверках на теплые полы закрывают глаза, это распространенное нарушение. Причина, как и выше, – нарушение теплового контура дома.
Ошибка №8: объединение газифицированной кухни и жилой комнаты
Если вы сносите перегородку между кухней с газовой плитой и жилой комнатой, необходима установка плотно закрывающихся дверей. Это могут быть раздвижные или распашные двери, в том числе стеклянные:
Пластиковые двери-гармошки запрещены!
Расширение площади газифицированной кухни на жилую комнату и наоборот не допускается на любых этажах.
Единственный выход для полного объединения помещений – это замена газовой плиты на электрическую. В таком случае установка дверей не нужна.
Читайте подробнее: Как объединить кухню с гостиной при перепланировке
Правила при переносе кухни в 2023 году:
- возможно только с электрической плитой;
- под кухней не должно быть жилых комнат, а над кухней — санузлов;
- минимальная площадь кухни-ниши — 5 кв. м., а кухонной зоны в кухне-столовой — 6 кв. м.;
- кухню-нишу нужно выделять строительными конструкциями – небольшими пристенками с одной или двух сторон, а также разным покрытием пола (например, плитка и паркет);
- кухонную зону в кухне-столовой можно выделять в проекте условно;
- в случае переноса кухни в однокомнатной квартире разрешено использовать только кухню-нишу, так как в квартире должна оставаться хоть одна жилая комната.
В случае если для новой кухни есть более 6 кв. м., проще согласовать перепланировку с кухней-столовой. Если площадь от 5 до 6 кв. м., то остается вариант только с устройством кухни-ниши.
Вот, как выглядит кухня-ниша в дизайн проекте для 1-комнатной квартиры евро-планировки в ЖК «Мосфильмовский»:
Кухня перенесена в коридор, огорожена пристенком. Весь дизайн-проект смотрите здесь.
Для уточнения возможности переноса или расширения кухни лучше сразу обратиться к нам.
Ошибка №9: неправильно снесенные стены в квартире
Во время перепланировки не должны ухудшаться жилищные условия соседей сверху, снизу и ваши в том числе. Поэтому нужно соблюдать правила при переносе стен в квартире. Руководствуйтесь планом ниже, где зеленая стрелка означает, что расширение возможно, а красная — нет:
Учитывайте, что планировка соседей сверху и снизу может не совпадать с планом вашей квартиры.
Пример: ваш сосед снизу расширил жилую площадь за счет площади коридора и согласовал это. В итоге вы не сможете увеличить санузел за счет площади своего коридора, так как ухудшите жилищные условия соседа снизу.
В таких случаях нужно отталкиваться от того, что сделано у соседей. Запросите планы БТИ соседей сверху и снизу, чтобы понять все возможности перепланировки.
Еще одно нововведение-2021 касается организации выхода из санузла.
До июня 2021 года выход из помещения, оборудованного унитазом, в жилые комнаты и кухню был запрещен. Сегодня его можно делать в любые помещения, а не только в коридор.
Ошибка №10: подрезка сантехнических коробов
Запрещено:
- демонтировать сантехнические и вентиляционные короба;
- уменьшать их размеры, даже если вы не собираетесь затрагивать инженерные коммуникации;
- устраивать внутри коробов ниши и полки для хранения вещей.
Площадь внутри короба — это общедомовое имущество. Максимум, что можно сделать, это установить внутри них водонагреватель или инсталляцию.
Если короба есть на плане БТИ, то их обязательно нужно сохранить. Даже если застройщик не возвел эти короба, и квартира — на первом жилом этаже, а вентиляционные выводы находятся под потолком и не проходят через квартиру.
Так короба выглядят на плане:
Ошибка №11: перенос газовой плиты куда-угодно и своими силами
Перенос газовой плиты в квартире необходимо отмечать в проекте перепланировке. А все работы, связанные в квартире с газом, (в частности если передвигаете плиту) рекомендуем проводить через специалистов «Мосгаза». Только знают все правила при переносе газовой плиты. Среди них:
- отводы от газового стояка должны быть длиной не менее 25 см, соединение должно быть только сварным;
- если у вас устанавливаются газовая варочная панель и духовой шкаф, к ним должны быть сделаны отдельные отводы от газового стояка. Установка тройников не допускается;
- нельзя полностью закрывать вентиляционное отверстие. Половина вентиляционной решетки должна оставаться открытой;
- газовые трубы должны проходить не менее чем в 40 см от раковины или водопровода;
- от газового стояка до стены должно быть не менее 2 см. Если при выравнивании стены штукатурный слой вплотную прилегает к стояку, нужно сделать штробу в месте прохода стояка;
- максимальная длина гибкой подводки — 5 метров;
- газовый стояк нельзя зашивать в короб. Нужно использовать только легкосъемные конструкции, которые можно снять при специалисте.
При перепланировке квартиры обязательно получение справки из «Мосгаза».
Ошибка №12: заваривание мусоропровода в квартире
В домах старого фонда Москвы (например, в сталинках) в квартирах встречаются мусоропроводы. Обычно его загрузочный клапан находится на кухне или в коридоре.
Заваривать доступ наглухо запрещено, так как устранить засор на уровне вашей квартиры будет невозможно.
Единственный вариант — это декоративная съемная панель. Если соседи выбросят коробку от телевизора или другой габаритный груз, который вызовет засор, его можно будет устранить, сняв панель.
Демонтировать мусоропровод полностью или зашить без возможности быстрого доступа можно, только имея согласие 100% жильцов дома на данные мероприятия. Это связано с тем, что мусоропровод — общедомовое имущество.
Ошибка №13: остекление балкона
Не во всех домах можно сделать на балконе панорамные окна в пол.
Если у вашего балкона есть ограждение высотой около 1,2 метра от пола, оно чем-то закрыто и так оформлены балконы у всего дома, тогда должен быть сохранен единый стиль оформления.
Даже если делаете полностью стеклянный балкон, то снаружи его нужно загородить так же, как у всех. Если там желтый профлист, то и у вас должен быть желтый профлист, хоть это и выглядит неэстетично.
Нельзя выносить остекление за пределы балкона для устройства подоконника, как показано на этом примере:
Если в вашей квартире изначально идут панорамные окна и установлено вот такое ограждение, его ни в коем случае нельзя убирать:
Вот пример дизайн-проекта, в котором это ограждение демонтировано, что недопустимо:
Ошибка №14: неквалифицированные рабочие
Ремонт должна проводить лицензированная бригада, имеющая допуск СРО. Аналогичное условие относится и к проектной организации, которая будет готовить проект перепланировки вашей квартиры.
В Мосжилинспекцию нужно будет сдать копию договора подряда с заверенной копией действующей выписки из СРО строительной организации, а также подписанные строителями акты на скрытые работы. Лицензию строителей можно проверить на сайте «НОСТРОЙ», заполнив ИНН организации. Должен быть статус «является членом».
Показываем на примере нашей компании, какая информация должна быть на сайте:
В проекте перепланировки нужно указывать не только демонтаж стен, заложение существующих проемов или устройство новых, но и такие мелочи, как:
- точное расположение сантехники, в том числе плиты и раковины на кухне;
- снос или создание встроенных шкафов – тех, которые имеют хотя бы одну общую стену с квартирой;
- декоративные ниши, подиумы;
- гигиенический душ, унитаз или биде;
- точную схему устанавливаемых нестандартных дверей – например, проема до потолка или с перемычкой сверху.
Что еще: акты на скрытые работы
Документы подготавливаются в конце ремонта и подаются в Мосжилинспекцию, подписанные нашей организацией, собственником квартиры и строителями:
- акт на гидроизоляцию полов в мокрых зонах (гидроизоляция требуется в санузлах, кухонной зоне столовой и кухне-нише);
- акт на шумоизоляцию полов во всей квартире (требуется укладывать слой шумоизоляции под стяжку на всей площади квартиры);
- акт на усиление несущих конструкций (если в процессе ремонта затрагивались несущие стены или перекрытия).
С подписанием актов мы можем помочь.
Скачайте полную памятку по всем ошибкам перепланировки:
Вывод
Предусмотреть все нюансы ремонта человеку, который занимается этим один-два раза в жизни, трудно. Если вы не профессионал в вопросах перепланировки и ремонта, лучше обратиться к специалистам, которые точно знают:
- о чем нужно не забыть во время ремонта, чтобы у Мосжилинспекции не было к вам вопросов;
- что проверить и какие документы подготовить перед вызовом и инспектора;
- когда именно приглашать специалиста Мосжилинспекции для проверки, чтобы ремонт приняли с первого раза.
Получите бесплатную консультацию по перепланировке. Мы ответим на все вопросы и расскажем обо всех этапах ремонта и согласования.
Задайте вопрос эксперту в WhatsApp
Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.
Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.
Оставьте заявку на бесплатную консультацию
Образование
Высшее техническое
(магистратура МГСУ)
Специализация
Согласование перепланировок коммерческой и жилой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге
Часто задаваемые вопросы о ремонте без ошибок
Что запрещено при ремонте квартиры?
Во время ремонта запрещены демонтаж порожка при входе в санузел (он должен быть минимум 2 см от уровня пола), обшивка стояков отопления без быстрого доступа к ним в случае необходимости, объединение лоджии и комнаты из-за перепада температур, демонтаж слоя утеплителя на балконе, объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без установки плотно закрывающихся дверей. Также нельзя переносить стены и газовую плиту без согласования работ.
Как переносить стены в квартире?
Все зависит от серии вашего дома. В одних квартирах допустимо увеличить площадь санузла за счет коридора, в других – это запрещается делать. Можно сносить ненесущие перегородки и объединять помещения: например, кухню совместить с гостиной или зал с прихожей. А вот в несущих стенах допустимо только устройство проема с усилением, и то только после согласования с авторами проекта дома.
Помните, что планировка соседей сверху и снизу может не совпадать с вашей. Например, если владелец квартиры снизу еще до вашего ремонта расширил жилую комнату за счет коридора, то вы не сможете увеличить свой санузел, потому что рискуете ухудшить его условия. Вам нужно запросить у соседа план БТИ и ориентироваться на него при составлении проекта.
Что можно делать с вентиляционным коробом?
Практически ничего. Демонтаж вентиляционного короба запрещен действующими строительными нормами. Его нельзя использовать как нишу или полки для хранения. В нем можно лишь установить водонагреватель или оборудование для инсталляции.
Сколько стоит узаконить перепланировку в квартире?
Подготовка проекта перепланировки в АПМ-1 будет стоить от 25 000 рублей, согласование «под ключ» — от 75 000 рублей, а при необходимости услуги по технадзору вся стоимость работ составит от 95 000 рублей.
Цена может вырасти в зависимости от того, какую перепланировку вы задумали. К примеру, если работы коснуться несущих стен, то стоимость такой перепланировки увеличится. Подробнее об этом читайте в нашей статье:Стоимость перепланировки квартиры.
Возможно ли объединение балкона с комнатой без сноса подоконной стены?
Да, в таком случае будет произведен только демонтаж оконно-дверного блока, который обязательно нужно согласовывать в Мосжилинспекции. Но использовать подоконную стену, например, под столешницу не удастся – на место демонтируемой части в обязательном порядке нужно установить двойной стеклопакет и направляющие сверху и снизу. Только так можно будет согласовать эту перепланировку.
Coeдинeниe кoмнaты c лoджиeй или бaлкoнoм
Нepeдкo coбcтвeнники квapтиp yвeличивaют плoщaдь кoмнaты или кyxни зa cчeт бaлкoнoв и лoджий. И этo тoжe нapyшeниe кoнcтpyктивнoй пpoчнocти, пoдвepгaющee oпacнocти coceдниe квapтиpы и жильцoв — вeдь пo cyти coбcтвeнник yвeличивaeт пpoeм в фacaднoй чacти здaния.
Bынoc кyxни нa лoджию
Бoльшaя лoджия — нacтoящee иcкyшeниe для coбcтвeнникa: мoжнo вынecти тyдa кyxню и зaпoлyчить eщe oднy кoмнaтy зa cчeт ocвoбoдившeгocя пoмeщeния, кoтopoe paньшe иcпoльзoвaли для этиx цeлeй. Нo пepeнoc paкoвины и плиты нa лoджию пpoтивopeчит cтpoитeльным и caнитapным нopмaм, a знaчит coбcтвeнникy вce paвнo пpидeтcя вepнyтькyxнe ee иcтopичecкoe пpeднaзнaчeниe. Или пoпpoщaтьcя c пepeдeлaннoй квapтиpoй.
Пepeнoc «мoкpыx» зoн в «cyxиe»
Дpyгoй вapиaнт пepeплaниpoвки — пepeнecти кyxню в кoмнaтy, кoмнaтy в вaннyю, a вaннyю ycтpoить в бывшeй кyxнe, ycтaнoвив в цeнтpe пoмeщeния бacceйн или джaкyзи. И вce бы ничeгo, нo в этoм cлyчae пpидeтcя вмeшaтьcя в инжeнepныe ceти вoдoпpoвoдныx и кaнaлизaциoнныx тpyб. И вмecтo oбщeгo cтoякa, пpoxoдящeгo в cпeциaльнo oтвeдeннoм мecтe чepeз вce этaжи, вaшa вoдa тeчeт aккypaт нaд чьeй-тo cпaльнeй или гocтинoй, чтo coвepшeннo нeдoпycтимo пo дeйcтвyющим нopмaм.
Bынoc oтoплeния нa бaлкoны и лoджии
Дaжe ecли y вac зacтeклeнный бaлкoн или лoджия, и вы пoдyмывaeтe пepeнecти тyдa paдиaтop, пoдключeнный к oбщeй cиcтeмe oтoплeния, a тo и вoвce ycтaнoвить eщe oдин — нe cтoит этoгo дeлaть. Bмeшивaтьcя в cиcтeмy oтoплeния кaтeгopичecки зaпpeщeнo, инaчe мoжнo нapyшить гepмeтичнocть инжeнepныx ceтeй и coздaть дoпoлнитeльнyю, нe пpeдycмoтpeннyю пpoeктнoй дoкyмeнтaциeй, нaгpyзкy.
Oбopyдoвaниe тeплoгo пoлa зa cчeт cиcтeмы oтoплeния
Пoдвид пpeдыдyщeгo пepeoбopyдoвaния квapтиpы — пoдключeниe пoдoгpeвa пoлoв к oбщeдoмoвoй cиcтeмe гopячeгo вoдocнaбжeния или oтoплeния. Taкaя нaгpyзкa нa oбщyю cиcтeмy нe былa зaлoжeнa пpи пpoeктиpoвaнии инжeнepнoй ceти, a знaчит мoжeт пpивecти к дoпoлнитeльнoмy нaпpяжeнию и aвapии.
3axвaт тexничecкиx пoмeщeний
Чacтeнькo coбcтвeнники квapтиpы pacшиpяют cвoe жильe зa cчeт зaxвaтa пpимыкaющиx к нeмy тexничecкиx пoмeщeний, кoтopыe пo зaкoнy пpинaдлeжaт вceм влaдeльцaм квapтиp пo пpaвy oбщeй дoлeвoй coбcтвeннocти. Чepдaки, пoдвaлы, клaдoвки, пoдcoбныe пoмeщeния или чacти лecтничнoй клeтки – y paчитeльныx xoзяeв вce идeт в дeлo.
B cлyчae пpиcoeдинeния чepдaкoв и пoдвaлoв кpoмe нapyшeния пpaв влaдeния дpyгиx жильцoв пoявляeтcя eщe и yгpoзa для ceтeй: зaxвaтчики нaчинaют пepeнocить пpoxoдящиe пo этим тexничecким пoмeщeниям тpyбы инжeнepныx кoммyникaций, и coздaют тeм caмым yгpoзy aвapии.
Teopeтичecки пpиcoeдинить тaкиe пoмeщeния мoжнo, нo чтoбы cдeлaть этo нa зaкoнныx ocнoвaнияx, нaдo нe тoлькo coглacoвaть пpoeкт c aдминиcтpaциeй, нo и пoлyчить coглacиe вcex coбcтвeнникoв вcex квapтиp.
Bыявлeниe и пocлeдcтвия нeзaкoннoй пepeплaниpoвки
Oбязaннocть cлeдить зa coблюдeниeм жилищныx нopм вoзлoжeнa нa Жилищнyю инcпeкцию. O caмoвoльныx пepeплaниpoвкax жилищныe инcпeктopы мoгyт yзнaть:
- пo зaявлeнию coceдeй, кoтopыe знaют o вaшeй пepeплaниpoвкe и cчитaют, чтo иx coбcтвeнныe интepecы из-зa этoгo нapyшaютcя;
- пo зaявлeнию TCЖ, УК или ЖК – opгaнизaций, кoтopыe oбязaны кoнтpoлиpoвaть бeзoпacнocть пpoживaния в мнoгoквapтиpныx дoмax и cooбщaть o любыx фaктax нapyшeния;
- из aнoнимныx oбpaщeний, тeлeфoнныx звoнкoв любыx лиц, cooбщeний yчacткoвoгo, кoтopый в cилy cвoиx пoлнoмoчий yзнaл o peмoнтe.
3aявлeниe мoжeт быть ycтным или пиcьмeнным и coдepжaть тoлькo пpocьбy пpoвepки нa пpeдмeт зaкoннocти пpoвeдeнныx peмoнтныx paбoт. Этoгo бyдeт дocтaтoчнo, чтoбы инcпeктop пpoвepил yкaзaннyю квapтиpy личнo, пocкoлькy кaждoe тaкoe oбpaщeниe дoлжнo пpoвepятьcя.
Штpaфы
Ecли в peзyльтaтe пpoвepки инcпeктop выявит пpизнaки нeзaкoннoй пepeплaниpoвки, oн выпишeт влaдeльцy квapтиpы штpaф. Ecли пepecтpaивaлocь пoмeщeниe в мнoгoквapтиpнoм жилoм дoмe, пpидeтcя зaплaтить oт 2 дo 2,5 тыcяч pyблeй. Ecли пepeплaниpoвкy cдeлaли в жилыx пoмeщeнияx, pacпoлoжeнныx нe в мнoгoквapтиpнoм дoмe, штpaф cocтaвит oт 1 дo 1,5 тыcяч pyблeй.
Пpeдпиcaниe
Кpoмe штpaфa инcпeктop выдacт пpeдпиcaниe для coглacoвaния пpoвeдeнныx paбoт или нa пpивeдeниe пoмeщeниe в изнaчaльный вид.
Лишeниe пpaвa coбcтвeннocти
Ecли в пpoцecce peмoнтa былa бeзвoзвpaтнo нapyшeнa кoнcтpyктивнaя пpoчнocть, тo вepнyть вce «кaк былo» мoжeт быть нe тoлькo нeвoзмoжнo, нo и нeбeзoпacнo. B тaкиx cлoжныx cитyaцияx жилищнaя инcпeкция впpaвe пoдaть нa coбcтвeнникa в cyд. B этoм cлyчae влaдeльцy жилья гpoзит пpинyдитeльнaя пpoдaжa жилoгo пoмeщeния c тopгoв, пpeкpaщeниe пpaвa coбcтвeннocти и взыcкaниe cтoимocти paбoт пo вoccтaнoвлeнию. Кoнeчнo, этo eдиничныe cлyчaи, нo в пpaктикe oни вcтpeчaютcя. Taк чтo coвeтyeм пpocтo нe дoпycкaть нapyшeний, cпocoбныx пpивecти к тaкoмy пeчaльнoмy иcxoдy.
Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт
Для многих москвичей перепланировка квартиры — это возможность сделать жилье более комфортным и удобным. Особенно актуален этот вопрос для жителей домов массовых серий.
«Действующий в столице порядок согласования перепланировок помещений позволяет обеспечить соблюдение строительных и санитарных норм при выполнении ремонтных работ, защитить интересы собственника и его соседей. В прошлом году мы перевели госуслугу по согласованию переустройства и перепланировки в электронный вид — теперь жители в любое удобное время могут подать заявление, направить документы и отследить статус рассмотрения заявки в личном кабинете на сайте mos.ru. Процесс получения услуги стал максимально прозрачным и удобным, а сроки получения решения сократились», — рассказал заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков.
По закону серьезные изменения в плане квартиры необходимо согласовать в Мосжилинспекции. Причем юридически правильно получить разрешение заранее, до начала ремонта. Но на практике собственники чаще пытаются утвердить уже готовые переделки. Как правильно согласовать ремонт в квартире и какую перепланировку невозможно узаконить — в материале mos.ru.
Что такое перепланировка
Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.
Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.
Как не допустить ошибок
Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений. Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов. Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.
По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.
«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неверная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — рассказал Андрей Купцов. По его словам, увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но и здесь есть свои нюансы.
Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.
«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.
Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.
По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.
Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома. Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий. На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.
Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.
Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.
Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.
А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.
«Со временем что-то разрешается, что-то запрещается. Сегодня список запретов состоит из 26 пунктов», — говорит эксперт. Все их можно найти по ссылке.
Как согласовать перепланировкуПерепланировка: что можно и что нельзя
В упрощенном порядке
Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.
В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.
Частные случаи перепланировки
При перепланировке в жилом доме, который является объектом культурного наследия, возможны два варианта проведения работ. В случае если при этом затрагивается предмет охраны, то проектную документацию по приспособлению жилого помещения необходимо согласовать в Департаменте культурного наследия города Москвы. В обратном случае заявитель подает проектную документацию в Мосжилинспекцию, которая перенаправляет документы в столичный Департамент культурного наследия. Его специалисты готовят итоговое решение и направляют его Мосжилинспекцию.
Если дом признан аварийным, то в нем запрещено проводить перепланировку и переустройство.
А популярную в новых домах свободную планировку эксперт называет довольно условной. В любом случае помещения там заранее распланированы. «Зонирование все равно остается: там, где должны быть кухня или санузел, не сделать жилую комнату», — поясняет Андрей Купцов.
Если же вы покупаете квартиру в новостройке, где нет ничего, кроме несущих стен, вам необходимо начать ремонт с разработки проекта и его согласования в Мосжилинспекции. После этого можно приступать к ремонту.
Перепланировка по закону
К сожалению, люди, затеявшие перепланировку, не всегда считают согласования вопросом первой необходимости. «Пока вы пользуетесь квартирой, это может никак на вас не отразиться, если только ваша перепланировка не наносит ущерба другим жильцам. А если вы решите продать жилье, здравомыслящий покупатель в первую очередь попросит показать свежий технический паспорт, которое предоставляет Московское городское бюро технической инвентаризации (БТИ). И сравнит его с тем, что есть на самом деле. Если параметры не совпадут, он потребует снизить цену или узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов.
По закону перепланировку нужно согласовать еще до начала ремонта. Для этого потребуется разработать проект перепланировки и переустройства: им должна заниматься только проектная организация со статусом действительного члена саморегулируемой организации (СРО). Проверить это можно на сайте Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ). ГБУ «Экспертный центр» как раз относится к таким организациям, и его сотрудники имеют большой опыт работы с разными ситуациями.
Делать перепланировку можно и по готовой схеме из каталога типовых проектов, уже одобренных Мосжилинспекцией. В этом случае экспертам понадобится на месте убедиться, возможно ли провести работы. «Они проверят несущие и ограждающие конструкции, перекрытия, стены, инженерные системы — насколько их состояние на сегодня надежно и как повлияют на них работы, которые хочет провести собственник», — отметил Андрей Купцов.
С августа 2020 года узаконить перепланировку квартиры можно только в электронном виде. Для этого необходимо собрать все документы и подать заявление на сайте mos.ru. После всех обследований, обычно в течение 20 дней, собственнику приходит решение о согласовании.
Если собственник квартиры хочет узаконить уже проведенную перепланировку, ему сначала надо заказать в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Но надо учитывать, что специалистам, например, придется частично вскрыть стены или пол. «Если вы сделали проем в несущей стене, они проверят, было ли сделано усиление, правильное ли оно, сделают расчет. Если неправильное — придется все переделывать. На уже выполненных перепланировках также обязательно проверяют гидроизоляцию», — рассказывает специалист ГБУ «Экспертный центр».
Получив техническое заключение, можно обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением о предоставлении госуслуги. При этом заявитель должен оплатить административный штраф за проведенные незаконные работы.
Штрафы и санкции
Штраф для москвичей за незаконную перепланировку квартиры установлен в размере двух — двух с половиной тысяч рублей. Для должностных лиц в Москве установлены штрафы от четырех до пяти тысяч рублей, для юридических — 40–50 тысяч рублей. При этом собственника обяжут восстановить первоначальный вид помещения. А если не сделать это в определенный срок, материалы передают в суд.
Часто незаконные перепланировки обнаруживают соседи, которых начинает подтапливать. «Если собственник не реагирует, они обращаются в Мосжилинспекцию, ее эксперты обследуют оба помещения, оформляют протокол, штраф и предписание на устранение нарушения. У собственника тогда два варианта: вернуть все в первоначальное положение либо устранить нарушения и узаконить перепланировку», — говорит Андрей Купцов. При этом игнорировать требования не получится — собственнику может грозить даже продажа квартиры с торгов.
В прошлом году в Мосжилинспекцию поступило почти 22 тысячи заявлений о согласовании переустройства и перепланировки. Из них около семи тысяч заявлений было связано с ранее выполненными работами. А сколько людей не обращаются за согласованиями, экспертам судить сложно.
«Я не думаю, что это перестанет быть актуально, потому что желание усовершенствовать свое жилье у людей будет всегда. Каждый хочет улучшить то, что он покупает. Сегодня квартиры строят более комфортабельными, чем 20–30 лет назад. Но желающих все равно много», — отмечает эксперт. Поэтому, решаясь на глобальную переделку, стоит доверить расчеты и согласования экспертам.