Ошибки при покупке коммерческой недвижимости

Основные ошибки при покупке коммерческой недвижимости. С этими и другими вопросами ознакомим вас в настоящей статье. Коммерческой принято называть недвижимость, которую приобретают для того, чтобы получать доход. Продают и покупают ее так же, как и жилую, но рисков и подводных камней в процедуре оформления сделки гораздо больше. Рассказываем, какие распространенные ошибки допускают покупатели коммерческой недвижимости, и как их можно избежать.

1. Поверхностно проверяют объект недвижимости

Представить покупателя коммерческой недвижимости (КН), который не запрашивает выписку из ЕГРН, сложно. Но чаще всего ограничиваются формой ЕГРН-1, по которой можно проверить, является ли продавец правообладателем. На каких правах он владеет недвижимостью, и не находится ли она в залоге, под арестом или другим обременением. Достаточно ли этого? Не всегда. Основные ошибки при покупке коммерческой недвижимости.

Из выписки ЕГРН-1 не видна история сделок по объекту. Среди бывших собственников могут оказаться мошенники, которые незаконно завладели имуществом. Например, в результате рейдерского захвата, а затем продали его. Насторожить должна слишком частая перепродажа объекта, а также судебные споры по недвижимости. В которых настоящий или предыдущий владелец выступает в качестве ответчика. Это риск того, что и вашу сделку по каким-либо неявным на данный момент причинам могут оспорить.

Как избежать ошибки? Основные ошибки при покупке коммерческой недвижимости

Тщательно проверяйте право продавца на владение и распоряжение имуществом. Покупка коммерческой недвижимости. Не спешите заключать договор купли-продажи. Сначала подпишите предварительный договор. А на промежуточной стадии проверьте юридическую чистоту этой и законность предыдущих сделок по объекту.

Запросите у продавца правовые документы. Если это договор купли-продажи, проверьте, полностью ли собственник рассчитался за недвижимость. Помимо ЕГРН-1, закажите выписку ЕГРН-4, содержащую сведения обо всех предыдущих владельцах. Заручитесь поддержкой опытного юриста, который получит для вас расширенную выписку со всеми, когда-либо имевшими место обременениями. Это информация закрытая, но юристы знают, как ее раздобыть.

Если покупаете отдельно стоящий объект, не забудьте проверить правоустанавливающий документ на земельный участок. Может оказаться, что он находиться в краткосрочной аренде, и все проблемы по оформлению земли придется решать вам.

2. Не проверяют продавца

Часто, тщательно проверив объект, покупатель забывает проверить продавца. Или проверяет его лишь в той части, которая касается данного объекта. Но может оказаться, что его право единолично распоряжаться КН оспаривает третья сторона – бывшая супруга, партнер по бизнесу. В итоге вы можете увязнуть в длительных судебных разбирательствах.

Как избежать ошибки?

Старайтесь получить информацию не только о недвижимости, но и о продавце. Посмотрите, с какого года он владеет интересующим вас имуществом, и не разводился ли он в этом промежутке времени. Если КН продает компания, удостоверьтесь, что в ней нет корпоративного конфликта.

3. Покупают по завышенной цене

Чаще это случается с физическими лицами, которые не знают рынка коммерческой недвижимости и верят собственнику, убеждающему в быстрой окупаемости объекта. Высок риск переплатить за КН, и когда она покупается вместе с арендатором, платящим по завышенной ставке. Это может быть как случайностью, так и сговором продавца и арендатора.

Покупателя должно насторожить, если недвижимость продается по цене с расчетом окупаемости за 7–8 лет. А договор аренды с якорным арендатором заключен на 1–3 года. Плохой знак и если договор по высокой ставке заключен менее года назад и на короткий срок. В этом случае высока вероятность, что арендатор не продлит его, и перспектива окупаемости объекта будет не такая радужная.

Как избежать ошибки?

Не верьте всему, что говорит продавец. Пообщайтесь с арендаторами, чтобы узнать, не собираются ли они съезжать. Запросите у продавца документацию по арендной плате, чтобы увидеть, насколько она регулярно поступает, и нет ли задолженности. Еще один способ узнать рыночную цену объекта – заказать расчет его окупаемости в организации. В том числе, занимающейся сопровождением сделок с коммерческой недвижимостью.

4. Соглашаются на оплату по теневой схеме

У продавца могут быть причины снизить официальную стоимость объекта. Например, он хочет сэкономить на налогах, и просит часть суммы заплатить наличными. Или продавцом выступает ИП на упрощенной системе налогообложения. И он боится этой продажей выйти за установленный для УСН лимит (на 2020 год – 150 млн. рублей).

Если такая махинация выйдет наружу, сделку могут оспорить и даже аннулировать. Например, если в отношении продавца начнут процедуру банкротства и выяснят, что он умышленно продал имущество по заниженной цене. Чревато это том, что его вернут в общую конкурсную массу и продадут с молотка, чтобы рассчитаться с кредиторами.

Как избежать ошибки? Основные ошибки при покупке коммерческой недвижимости

Даже если делают хорошую скидку, не ввязывайтесь в подобные теневые схемы. Погнавшись за малым, можно в итоге потерять все. Покупка коммерческой недвижимости требует ответственного подхода.

5. Не проверяют разрешительную документацию и заявленные характеристики объекта

Коммерческую недвижимость приобретают для конкретной цели. И нужно, чтобы эти цели были обеспечены характеристиками объекта, и под них были разрешительные документы. К примеру, вы купили автосервис, и лишь потом обнаружили, что на него нет согласования с экологами. Или приобрели помещение для сдачи в аренду под офисы. А потом выяснилось, что для подключения компьютерной техники не хватает мощности электричества.

Как избежать ошибки? Основные ошибки при покупке коммерческой недвижимости

Перед заключением сделки потребуйте у продавца оригиналы всех разрешительных документов. Проверьте техническую документацию на здание на предмет незаконной перепланировки. Проанализируйте, соответствуют ли заявленные характеристики объекта действительности. И насколько они отвечают тем целям, под которые вы его покупаете.

Как снизить риски при покупке коммерческой недвижимости?

Качественно проверить юридическую чистоту сделки и добросовестность продавца – непростая задача. Если не чувствуете уверенности в своих силах, доверьте юридическую сторону вопроса специалистам. Юридическая онлайн консультация ООО “Правовед” оказывает услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью. Мы проверим интересующий вас объект, честно предупредим о возможных рисках, обеспечиваем законность и безопасность сделки. Покупка коммерческой недвижимости.

Я решила вложить деньги в коммерческую недвижимость вместо жилой.

Я несколько лет сдавала свою однушку на окраине Новосибирска, но устала от низкой доходности и проблем с арендаторами. В результате я продала квартиру и вложилась в нежилое помещение.

В статье расскажу, как я оценивала перспективность района и места покупки, зачем увеличивала мощность энергопринимающих устройств при ремонте и как искала арендатора.

Как я пришла к идее заработка на коммерческой недвижимости

В 2008 году я купила однокомнатную квартиру площадью 36 м² за 1 650 000 Р в панельном доме в спальном районе Новосибирска. Большую часть я оплатила сбережениями, немного заняла у родителей, а на недостающую сумму оформила ипотечный кредит.

Я быстро закрыла кредит с помощью субсидии. В тот момент в Новосибирской области работала такая программа: каждому из членов семьи, которые прописаны на одной жилплощади, по закону полагалось не менее 15 м². Если размеры квартиры не позволяли обеспечить каждого проживающего таким метражом, давали субсидию нуждающимся, когда они покупали квартиру. Ее размер — 300 000 Р.

Общий метраж квартиры моих родителей не позволял обеспечить потребности всех членов нашей семьи. Так что я собрала документы, подала заявление и через несколько месяцев получила субсидию, которой погасила кредит. Дальше я снова начала откладывать деньги на покупку новой квартиры.

В 2013 году мой сын пошел в первый класс, и стало понятно, что надо расширяться. К этому моменту я накопила 2 млн и купила студию размером 51 м². Мы переехали туда с сыном. Мне нужно было придумать, что делать с первой квартирой. Варианты были следующие: сдать, продать или оставить стоять пустой.

Я могла бы просто оставить эту однушку — не продавать и не сдавать. Но тогда пришлось бы платить коммуналку. Это не огромные деньги, но со временем вышла бы приличная сумма.

В итоге я решила сдавать квартиру за 14 000 Р, что и делала чуть более двух лет. Из этих денег еще около 1500—2000 Р уходило на коммунальные платежи. Мои арендаторы постоянно пытались сбить цену. Со временем меня перестали устраивать их жалобы и низкий доход от сдачи, поэтому я решила продать квартиру. К тому моменту я уже накопила 500 000 Р и знала, что хочу вложить деньги от продажи в коммерческую недвижимость.

Я выставила свою квартиру на продажу и начала изучать рынок нежилой недвижимости. Я сама разместила объявления на всех рекламных площадках и написала, что продаю жилье без посредников. Спустя 2,5 месяца нашелся покупатель, и я продала квартиру.

У меня на руках оказалось 1 850 000 Р. Теперь нужно было найти подходящий вариант коммерческой недвижимости.

Шаг 1

Как я выбирала помещение

Я уже была знакома с базовыми понятиями экономики и основами бухгалтерии. Но все равно еще раз перечитала теорию, чтобы сориентироваться в принципах расчета финансовых показателей и прибыли. Мне показались не слишком скучными и при этом полезными следующие материалы:

1. Л. С. Тарасевич, В. М. Гальперин, С. М. Игнатьев, «50 лекций по микроэкономике».
2. Роберт Кийосаки, «Богатый папа, бедный папа».
3. Генри Хазлитт, «Экономика за один урок».

Это помогло мне сделать ряд выводов и лучше понять основные термины.

Безопасность. У меня был опыт вложений в долгострой: свою первую квартиру я купила в 2006 году, и через полгода дом перестали строить. Спустя много лет его достроили, но очень долго эти деньги были для меня «заморожены». Поэтому я сразу отмела варианты, где степень готовности здания была менее 60%. Хотя цены на начальных этапах стройки ниже, чем при продаже готового объекта, всегда есть риск, что застройщик затянет сроки сдачи или обанкротится.

С готовыми помещениями такого риска нет — после покупки можно сразу получать прибыль от сдачи в аренду. Но приобретать недвижимость на стадии строительства выгоднее, чем на вторичном рынке.

И я еще не беру в расчет ремонт, на который в обоих случаях тоже необходимы деньги. Пока дом строят, есть время подготовиться к нему финансово. Если покупать готовое помещение, нужно сразу где-то брать деньги на ремонт.

Предложения только от застройщиков. Я решила отказаться от услуг агентств, от сделок по переуступке и на вторичном рынке. В сотрудничестве напрямую я вижу больше плюсов:

1. У застройщика можно получить рассрочку, в том числе и беспроцентную.
2. В сделках напрямую с застройщиком более прозрачные условия и меньше рисков. У подрядчиков бывают более выгодные предложения, но тогда понадобятся дополнительные деньги, чтобы проверить юридическую чистоту.
3. Не нужно платить посреднику.
4. В проблемных ситуациях сотрудники компании-застройщика чаще более лояльны к своим клиента.

Перспективность объекта. Я составила для себя небольшую шпаргалку с пунктами, которые необходимо учитывать при покупке объекта недвижимости:

1. Местоположение.
2. Размеры.
3. Стоимость.
4. Степень готовности.
5. Ликвидность.

Если найти привлекательное помещение за небольшие деньги, но неликвидное, в дальнейшем его будет сложно продать. Можно оценить ликвидность без специальных знаний, если задать себе вопрос, как быстро удастся продать это помещение. Основные факторы, которые влияют на ликвидность:

1. Местоположение и транспортная доступность.
2. Инфраструктура, хотя тут все зависит от целей, для которых вы планируете сдавать недвижимость. В некоторых случаях выгоднее, чтобы инфраструктуры еще не было. Например, если поблизости нет продуктовых магазинов, аптек, парикмахерских, то с большой вероятностью жители этих домов будут в них нуждаться. Значит, найдутся и арендаторы, которым понадобятся площади и помещения.
3. Возраст и срок эксплуатации здания: чем новее объект и здание, в котором он расположен, тем ликвиднее помещение.
4. Доступность покупки для других. Дорогое помещение продавать сложнее и дольше, чем недвижимость экономкласса. Чем больше людей смогут позволить себе купить ваше помещение, тем оно более ликвидно.

Для первичной оценки недвижимости можно пройтись по этой шпаргалке: чем больше пунктов складывается в пользу выбранного объекта, тем выше его инвестиционная привлекательность.

Если объект привлекателен местоположением и ценой, но, по предварительным расчетам, окупится не раньше чем через 10 лет, то это «долгие деньги». По факту все эти годы придется отбивать вложенные деньги, а заработок в плюс начнется только после этого периода окупаемости.

Поясню на примерах. Мне надо было выбрать из двух коммерческих объектов один. Если бы мне не хватало денег, то я взяла бы кредит.

Как я сравнивала два коммерческих объекта при покупке

	Первый вариант	Второй вариант
Местоположение	Место с хорошей инфраструктурой и перспективами развития	Спальный район Новосибирска
Материал дома	Кирпичный дом	Дом экономкласса
Где располагалось помещение в доме	На первом этаже с высокими потолками	На цокольном этаже
Цена	7 млн рублей	2,74 млн рублей
Средняя арендная ставка в этом месте	80 000 Р	40 000 Р
Доход в год	960 000 Р	480 000 Р
Срок окупаемости	Более 7 лет	5,7 года

Это грубые расчеты без налогов и коммунальных платежей, но они позволяют увидеть, что второй вариант выгоднее. Чтобы его купить, нужно в два раза меньше денег, а значит, можно обойтись без займов и кредитов. И тогда не будет дополнительных расходов в виде процентов. Окупится он тоже быстрее. И я выбрала этот вариант.

Размеры помещения. Я обратила внимание на этот фактор по двум причинам:

1. На рынке нежилой недвижимости цена 1 м² начиналась в среднем от 50 000 Р — не слишком дорого. Но коммерческие площади обычно продают большим метражом, поэтому общая стоимость объекта переваливала за 4 млн. Мне попадались помещения и по 30 000 Р за 1 м². Но они были в отдаленных районах, которые меня не устраивали.
2. В Новосибирской области с 2011 года действует закон, который обязывает предприятия, торгующие в розницу алкогольными напитками, иметь минимальную общую площадь не менее 50 м². Я рассматривала в качестве потенциальных арендаторов мини-маркеты и пивные магазины, поэтому это было важно.

В идеале я хотела купить торговый зал на первом этаже, но цена отличалась более чем на полмиллиона рублей. В итоге я выбрала дом с высоким первым этажом. За счет этого цоколь находился не в подвале, а чуть ниже уровня земли. В помещении были полноценные окна, выходящие на улицу, а также достаточно много естественного света.

Таких помещений, как мое, в доме было несколько, и в будущем это могло создать конкуренцию на рынке аренды. Но я посчитала, что 17-этажному пятиподъездному дому, где больше тысячи квартир и который расположен обособленно от торговых центров, потребуется развивать собственную инфраструктуру. И арендаторы будут открывать в таких помещениях магазины, парикмахерские, салоны красоты и кофейни.

Помещение стоило 2 740 000 Р. У меня было 1 850 000 Р от продажи квартиры, я добавила 500 000 Р из своих сбережений, а на недостающие 390 000 Р оформила беспроцентную рассрочку у компании-застройщика на 6 месяцев.

В мае 2016 года я оформила договор купли-продажи. Срок сдачи дома по договору назначили на октябрь 2016 года, то есть через полгода. Я рассчиталась со строительной организацией — и дом как раз начали сдавать в эксплуатацию.

Шаг 2

Оформление в собственность

Осенью 2016 года меня пригласили на просмотр помещения. Также нужно было составить акт приемки-передачи. На момент приемки объекта я оценила качество стен, потолка и прокладки коммуникаций как удовлетворительное. Если бы это была квартира, возможно, я бы потребовала от застройщика устранить часть недостатков. Но я понимала, что помещение для технических нужд не должно быть в идеальном состоянии. И чем быстрее я подпишу акт сдачи-приемки, тем скорее смогу сдать его в аренду.

Тарифы для нежилых помещений могут отличаться от тарифов для жилых. Например, в моем случае доступ в интернет и электроэнергия были дороже: провайдеры считают коммерческие площади источником прибыли и, следовательно, предлагают собственникам такой недвижимости платить больше. Мое помещение было в цоколе и с отдельным входом, я не пользовалась лифтом и лестничными площадками в доме, но ежемесячно платила за них наравне с остальными жильцами, без каких-либо перерасчетов.

Шаг 3

Ремонт

Теперь мне нужно было сделать ремонт, чтобы сдавать помещение в аренду. Поскольку я потратила все деньги на покупку, на ремонт практически ничего не осталось. Я не могла платить бригаде рабочих, поэтому по рекомендации подруги наняла ее знакомого — мастера, который занимался ремонтом, отделкой и прочими сопутствующими работами.

Потолки. В зависимости от строительного проекта, потолки подвальных и цокольных помещений могут быть как очень высокими, так и плачевно низкими. У меня был не худший вариант — 2,5 метра, как в среднестатистической квартире. По этой причине пришлось отказаться от более стильной и удобной, на мой взгляд, потолочной системы «Грильято» — модульной системы решетчатых блоков с хорошей вентиляцией. Ее легко монтировать, и есть быстрый доступ к коммуникациям под потолком. Но если поставить ее на невысоких потолках, она «съест» пространство.

Я не хотела выравнивать и красить потолок: на нем были большие неровности, вышло бы дорого. Устанавливать натяжной потолок было рискованно: он мог не сочетаться с видом деятельности будущего арендатора. Если бы им оказалась пекарня или другое пищевое производство, при такой высоте помещения материал натяжных потолков быстро пришел бы в негодность. А еще он мог создать риск возникновения пожара. Помимо этого, цокольный этаж могут затопить — тогда потребуется ремонт или замена потолочного покрытия.

Коммуникации. Кроме труб и проводов под потолком вдоль некоторых стен проходили и другие коммуникации, которые обычно располагаются в технических помещениях. Оставлять их на виду было неэстетично. Был вариант сделать перегородки из гипсокартона от пола до потолка, но это сократило бы полезную площадь комнат.

Я выбрала компромиссный вариант: спрятать трубы в подвесные короба из гипсокартона и вмонтировать туда люки, чтобы в случае аварий к ним был доступ.

Санузел был совмещенный и совсем небольшой — всего 2 м². Придумывать и реализовывать там особый дизайн затруднительно, поэтому я обошлась минимумом: купила унитаз, раковину на постаменте и зеркало. Стены в целях экономии обшили стеновыми панелями. Я рассудила, что для начала этого будет достаточно, а если в дальнейшем понадобится более стильный и современный ремонт, то можно демонтировать панели и облицевать стены керамической плиткой.

Кондиционер. Я периодически приезжала на объект, чтобы отдать мастеру деньги и материалы, а также проконтролировать ход ремонта. И в какой-то момент заметила, что в помещении бывает душно. Возможно, из-за того, что оно находилось в цоколе, воздуха было недостаточно или он плохо циркулировал. И я задумалась об установке кондиционера.

Но для этого мне нужно было получить разрешение от управляющей компании и не выйти за рамки запланированного бюджета.

Сначала УК отказала мне в установке кондиционера: сотрудники заявили, что снаружи он будет нарушать конструкцию здания и мешать жильцам первого этажа. Тогда я направила в УК запрос, чтобы мне разрешили разместить внешний блок не на стене, а на полу в нише возле одного из моих окон. Такой вариант мне согласовали.

Я нашла на «Авито» б/у кондиционер за 18 000 Р. Внешне и на практике разница между новым кондиционером и бывшим в эксплуатации не слишком заметна, зато тот факт, что он есть, мог повысить привлекательность моего объекта для арендатора.

Электрика. Я не стала ничего делать с электрической разводкой и розетками: их количество и расположение было вполне сносным. К тому же сложно предсказать, понадобятся ли будущему арендатору дополнительные розетки и в каких местах, поэтому я оставила все как есть.

Некоторым арендаторам нужна небольшая энергонагрузка — например, магазину одежды, товаров для животных или пункту выдачи заказов. И той мощности, что у меня была, им бы вполне хватило. Но продовольственному магазину, который хранит продукты в больших холодильниках, или пекарне, как и любому другому производству, нужно большое количество электроэнергии. И моих 3,7 кВт было бы недостаточно.

Я доверила этот вопрос фирме-посреднику. Она подготовила документацию, все согласовала, и мне увеличили мощность. Технические моменты заняли мало времени, но на оформление документов и согласование ушло почти 4 месяца. За этот этап я заплатила 16 500 Р.

Материалы и процесс. Все строительные материалы — грунтовку, шпатлевку, цемент, крепежные элементы и прочее — приобретал рабочий, который занимался ремонтом. Я давала ему деньги, а он отчитывался по чекам. Подбором и покупкой отделочных материалов — сантехники, напольной плитки, обоев, потолков и светильников — я занималась сама.

Из-за долгого процесса увеличения мощности я не слишком торопила мастера, хотя он нарушал оговоренные сроки. Сначала он обещал закончить ремонт за 1,5 месяца, потом продлил срок еще на месяц, затем работы затянулись из-за новогодних праздников.

Когда у меня на руках оказался полный комплект технических разрешений, а помещение все еще не было готово, пришлось возобновить переговоры с мастером и поставить ему более четкие сроки. Я не заключала с ним письменный договор, поэтому пришлось рассчитывать только на его порядочность. За все работы я заплатила ему 115 000 Р.

Этот опыт позволил мне осознать две свои главные ошибки в части ремонта:

1. Им должны заниматься минимум два человека. Даже если это будет дороже, все равно это выгоднее, так как существенно экономит время, а в итоге — и деньги.
2. Любые договоренности нужно закреплять на бумаге. Не стоит стесняться предлагать заключать договор, даже если ремонт делает друг или знакомый знакомых. Это же правило касается расписок о выполненных работах, товарных чеков и чеков об оплате услуг. В дальнейшем это поможет сберечь нервы и восстановить справедливость в случае конфликтов и недопониманий.

Потратила на ремонт помещения — 329 000 Р

Работа мастера	115 000 Р
Стройматериалы	44 400 Р
Входные и межкомнатные двери	41 300 Р
Потолок «Армстронг» и потолочные лампы	34 600 Р
Керамогранит на пол	31 000 Р
Кондиционер б/у	18 000 Р
Увеличение мощности до 15 кВт	16 500 Р
Обои	8300 Р
Демонтаж кирпичной перегородки	7500 Р
Электрический счетчик «Меркурий»	7000 Р
Сантехника — унитаз и раковина	5400 Р

Шаг 4

Поиск арендатора

Параллельно с ремонтом я искала арендатора: разместила объявления на онлайн-сервисах НГС, «Авито» и «Коммерческая недвижимость Новосибирска». Среднерыночная арендная ставка для этого района — 600—700 Р за м². Я указала в объявлении стоимость месяца аренды — 45 000 Р, то есть 633 Р за 1 м².

Звонков было много, 30% интересующихся приезжали посмотреть объект. Одних не устраивала цена, других — планировка, третьи просили, чтобы я сдала им только часть помещения. Но мне не хотелось дробить объект и заключать несколько договоров с разными юридическими лицами и предпринимателями.

Однажды появился человек, который хотел снять мое помещение под продовольственный магазин франчайзинговой сети. Такой долгосрочный, платежеспособный и неторгующийся арендатор был бы идеальным вариантом для моего мини-бизнеса, но сотрудничество у нас не сложилось. Он не хотел рисковать и отказывался заключать договор, пока я не получу все разрешения на присоединение к электрическим сетям.

Вскоре ко мне обратился другой арендатор, который искал место под магазин формата «у дома». И хотя у меня еще не было полного пакета документов и ремонта, он был готов заехать в помещение в ближайшее время. Правда, был один нюанс: он предложил снизить плату за месяц на 4500 Р.

Я посчитала, что более низкая прибыль со стабильным партнером привлекательнее, чем возможный простой помещения или часто сменяющиеся арендаторы. Преимущества перевесили — и я сдала объект под небольшой продуктовый магазин с разливными напитками.

Мы предусмотрели, что я получаю деньги за аренду 10 числа каждого месяца переводом на банковскую карту. Воду и электричество съемщик оплачивает мне по счетчикам, а я через личный кабинет перечисляю эти деньги ресурсным организациям.

Помимо сроков и стоимости, мы прописали в договоре ответственность арендатора за содержание и эксплуатацию помещения. Если что-то случится по его вине, например потоп, пожар или другие повреждения, то он обязан ликвидировать последствия и все восстановить за свой счет.

Чтобы не оказаться в ситуации, когда арендатор неожиданно ставит меня перед фактом, что он съезжает и нужно срочно искать ему замену, я предусмотрела порядок досрочного расторжения договора. Если он захочет съехать раньше обозначенного срока, то должен письменно предупредить меня за три месяца до даты окончания сотрудничества. Я тоже могла досрочно расторгнуть договор, если бы арендатор стал систематически задерживать платежи, причинять ущерб помещению или использовать его в целях, которые мы не оговорили заранее.

Арендатор заключил со мной договор как ИП. В тексте были типичные пункты, которые используют для договоров аренды, например:

1. Данные участников договора и их реквизиты.
2. Описание того, сколько, как и за что платит арендатор.
3. Права и обязанности каждой из сторон.
4. Ответственность и штрафы за нарушение условий договора.
5. Описание и схема объекта недвижимости.
6. Порядок передачи и приемки помещения.

После этого я со спокойной душой подписала договор. Поскольку договор аренды недвижимости на срок дольше 12 месяцев подлежит государственной регистрации, арендатор зарегистрировал его сам в Росреестре.

Подсчет прибыли

Я бы предпочла сдавать свое помещение по более высокой цене, но даже при такой арендной ставке за 4 года оно принесло мне почти 2 млн. Этого не произошло бы, если бы я продолжала сдавать свою однушку за 14 000 Р в месяц.

Для подсчета прибыли нужно учесть все расходы на коммунальные услуги и налоги.

Коммунальные услуги. Текущее содержание — отопление, водоотведение и ГВС на содержание общего имущества, канализационные стоки и прочее — оплачиваю я, а воду и электричество с учетом фактического потребления — арендатор.

Начисления в платежках каждый месяц отличаются, поэтому я беру для расчетов общую сумму за этот период. За все время я потратила 106 000 Р. Я плачу управляющей компании и ресурсным организациям онлайн через личный кабинет.

Посчитаю чистую прибыль без налогов, которую я получила от сдачи нежилого помещения на сегодняшний день за 4 года:

1 944 000 Р − 106 000 Р = 1 838 000 Р.

Про налоги я напишу отдельно. Но даже если платить налоги по максимальной ставке 13% как физлицо, то есть в моем случае было бы 252 000 Р в год, все равно выгодно. Согласно приведенным расчетам, можно предположить, что еще 3 года — и сумма, которую я потратила на приобретение, полностью вернется. Таким образом, срок окупаемости моего объекта составит 7 лет.

Налоги

Есть несколько вариантов, как уплачивать налог на коммерческую недвижимость.

Открыть ООО. Тогда можно платить по пониженной ставке налога на доход для юридических лиц — например, для ООО это 6% от дохода. Но, если открывать ООО, нужно вести документооборот, подавать отчетность в пенсионный и страховой фонды.

Если налоговая инспекция заинтересуется физлицом, которое сдает помещение в аренду, то могут назначить административный и налоговый штрафы, а также доначислить НДС.

Если доходы за аренду превысят 2,25 млн рублей, санкции еще серьезнее.

Еще этот вариант плох тем, что если использовать помещение в коммерческой деятельности, то нельзя будет при его продаже вычесть из доходов расходы на приобретение. И нет минимального срока владения — три года или пять лет с даты приобретения, — после которого выручка от продажи полностью не облагается НДФЛ.

Оптимально зарегистрировать ИП до покупки помещения и выбрать систему налогообложения: УСН «Доходы минус расходы» или «Доходы» либо патент.

Если учитывать на «доходно-расходной» упрощенке стоимость помещения в год покупки, которую можно полностью вычесть из заработков, то за этот год можно заплатить лишь 1% минимального налога. А убыток можно перенести на следующие годы и снова заплатить 1% от доходов. И так до тех пор, пока убыток не исчерпается.

Патент на сдачу ИП в аренду нежилого помещения площадью 50 м² в Новосибирске на 2021 год стоит 30 000 Р. Если арендная плата за год меньше 3 млн рублей, платить 1% минимального налога на доходно-расходной УСН в первые пару лет выгоднее. Но и хлопот побольше. С патентом проблем меньше.

Сложности

Когда в первый год работы магазина наступила зима, выяснилось, что на ступеньках перед входом намерзает лед и ходить по ним очень скользко. Арендатор предложил установить поручни и антискользящие рейки на крыльце. Расходы на их приобретение и монтаж мы разделили пополам.

Происходили и более серьезные ситуации. Однажды в разгар новогодних праздников нас затопило — арендатор обнаружил мокрые стены и огромные лужи воды на полу. В тех местах, где стекали струи воды, отклеились обои, потолочная плитка размокла, а на входной двери и оконных откосах застыли куски льда, так как в то время температура была ниже −30 °С. Мне срочно пришлось прервать свой отдых и ехать на объект. По пути я позвонила в диспетчерскую и сообщила о затоплении. Уже на месте мы с представителями УК составили акт осмотра помещения, в котором указали, к каким повреждениям привела авария.

Арендатор не мог работать в таких условиях, и для него это означало простой бизнеса и упущенную прибыль. Два дня мы сушили помещение, меняли поврежденную плитку на потолке и фрагменты обоев. За эту заминку в том месяце я снизила арендную плату на 5000 Р.

Сразу после этого случая я оформила доверенность на юриста. Теперь он имеет право представлять мои интересы в различных организациях, в том числе в УК, если я физически не смогу быть рядом.

Как инвестировать в нежилую недвижимость

1. Сначала стоит разобраться в основах бухгалтерии и базовых экономических терминах. А по всем спорным вопросам консультироваться с юристами и другими специалистами.
2. Лучше покупать объект напрямую у застройщика. Но следует его проверить, а также получить все данные о земельном участке, на котором расположен объект.
3. Помещение, которое вы покупаете под сдачу, нужно оценить по нескольким критериям и проанализировать коммерческие показатели: доходность, ликвидность, срок окупаемости.
4. Выгоднее всего приобретать объекты на стадии строительства: в этом случае цена квадратного метра наиболее привлекательная и есть варианты рассрочек, которые можно получить непосредственно у застройщика.
5. Когда объект построят, следует подумать, какому арендатору и бизнесу может быть интересно такое помещение. И исходя из этого делать дизайн-проект и вкладываться в ремонт.

Покупка коммерческой недвижимости, какие ошибки самые распространенные. С этими и другими вопросами ознакомим вас в настоящей статье. Коммерческой принято называть недвижимость, которую приобретают для того, чтобы получать доход. Продают и покупают ее так же, как и жилую, но рисков и подводных камней в процедуре оформления сделки гораздо больше. Рассказываем, какие распространенные ошибки допускают покупатели коммерческой недвижимости, и как их можно избежать.

1. Поверхностно проверяют объект недвижимости

Представить покупателя коммерческой недвижимости (КН), который не запрашивает выписку из ЕГРН, сложно. Но чаще всего ограничиваются формой ЕГРН-1, по которой можно проверить, является ли продавец правообладателем, на каких правах он владеет недвижимостью, и не находится ли она в залоге, под арестом или другим обременением. Достаточно ли этого? Не всегда.

Из выписки ЕГРН-1 не видна история сделок по объекту. Среди бывших собственников могут оказаться мошенники, которые незаконно завладели имуществом, например, в результате рейдерского захвата, а затем продали его. Насторожить должна слишком частая перепродажа объекта, а также судебные споры по недвижимости, в которых настоящий или предыдущий владелец выступает в качестве ответчика. Это риск того, что и вашу сделку по каким-либо неявным на данный момент причинам могут оспорить.

Как избежать ошибки?

Тщательно проверяйте право продавца на владение и распоряжение имуществом. Покупка коммерческой недвижимости. Не спешите заключать договор купли-продажи. Сначала подпишите предварительный договор, а на промежуточной стадии проверьте юридическую чистоту этой и законность предыдущих сделок по объекту.

Запросите у продавца правовые документы. Если это договор купли-продажи, проверьте, полностью ли собственник рассчитался за недвижимость. Помимо ЕГРН-1, закажите выписку ЕГРН-4, содержащую сведения обо всех предыдущих владельцах. Заручитесь поддержкой опытного юриста, который получит для вас расширенную выписку со всеми, когда-либо имевшими место обременениями. Это информация закрытая, но юристы знают, как ее раздобыть.

Если покупаете отдельно стоящий объект, не забудьте проверить правоустанавливающий документ на земельный участок. Может оказаться, что он находиться в краткосрочной аренде, и все проблемы по оформлению земли придется решать вам.

2. Не проверяют продавца

Часто, тщательно проверив объект, покупатель забывает проверить продавца. Или проверяет его лишь в той части, которая касается данного объекта. Но может оказаться, что его право единолично распоряжаться КН оспаривает третья сторона – бывшая супруга, партнер по бизнесу. В итоге вы можете увязнуть в длительных судебных разбирательствах.

Как избежать ошибки?

Старайтесь получить информацию не только о недвижимости, но и о продавце. Посмотрите, с какого года он владеет интересующим вас имуществом, и не разводился ли он в этом промежутке времени. Если КН продает компания, удостоверьтесь, что в ней нет корпоративного конфликта.

3. Покупают по завышенной цене

Чаще это случается с физическими лицами, которые не знают рынка коммерческой недвижимости и верят собственнику, убеждающему в быстрой окупаемости объекта. Высок риск переплатить за КН, и когда она покупается вместе с арендатором, платящим по завышенной ставке. Это может быть как случайностью, так и сговором продавца и арендатора.

Покупателя должно насторожить, если недвижимость продается по цене с расчетом окупаемости за 7–8 лет, а договор аренды с якорным арендатором заключен на 1–3 года. Плохой знак и если договор по высокой ставке заключен менее года назад и на короткий срок. В этом случае высока вероятность, что арендатор не продлит его, и перспектива окупаемости объекта будет не такая радужная.

Как избежать ошибки?

Не верьте всему, что говорит продавец. Пообщайтесь с арендаторами, чтобы узнать, не собираются ли они съезжать. Запросите у продавца документацию по арендной плате, чтобы увидеть, насколько она регулярно поступает, и нет ли задолженности. Еще один способ узнать рыночную цену объекта – заказать расчет его окупаемости в организации, занимающейся сопровождением сделок с коммерческой недвижимостью.

4. Соглашаются на оплату по теневой схеме

У продавца могут быть причины снизить официальную стоимость объекта. Например, он хочет сэкономить на налогах, и просит часть суммы заплатить наличными. Или продавцом выступает ИП на упрощенной системе налогообложения, и он боится этой продажей выйти за установленный для УСН лимит (на 2020 год – 150 млн. рублей).

Если такая махинация выйдет наружу, сделку могут оспорить и даже аннулировать. Например, если в отношении продавца начнут процедуру банкротства и выяснят, что он умышленно продал имущество по заниженной цене, его вернут в общую конкурсную массу и продадут с молотка, чтобы рассчитаться с кредиторами.

Как избежать ошибки?

Даже если делают хорошую скидку, не ввязывайтесь в подобные теневые схемы. Погнавшись за малым, можно в итоге потерять все. Покупка коммерческой недвижимости требует ответственного подхода.

5. Не проверяют разрешительную документацию и заявленные характеристики объекта

Коммерческую недвижимость приобретают для конкретной цели, и нужно, чтобы эти цели были обеспечены характеристиками объекта, и под них были разрешительные документы. К примеру, вы купили автосервис, и лишь потом обнаружили, что на него нет согласования с экологами. Или приобрели помещение для сдачи в аренду под офисы, а потом выяснилось, что для подключения компьютерной техники не хватает мощности электричества.

Как избежать ошибки?

Перед заключением сделки потребуйте у продавца оригиналы всех разрешительных документов. Проверьте техническую документацию на здание на предмет незаконной перепланировки. Проанализируйте, соответствуют ли заявленные характеристики объекта действительности, и насколько они отвечают тем целям, под которые вы его покупаете.

Как снизить риски при покупке коммерческой недвижимости?

Качественно проверить юридическую чистоту сделки и добросовестность продавца – непростая задача. Если не чувствуете уверенности в своих силах, доверьте юридическую сторону вопроса специалистам. Юридическая онлайн консультация ООО “Правовед” оказывает услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью. Мы проверим интересующий вас объект, честно предупредим о возможных рисках, обеспечиваем законность и безопасность сделки. Покупка коммерческой недвижимости.

Я решила вложить деньги в коммерческую недвижимость вместо жилой.

Я несколько лет сдавала свою однушку на окраине Новосибирска, но устала от низкой доходности и проблем с арендаторами. В результате я продала квартиру и вложилась в нежилое помещение.

В статье расскажу, как я оценивала перспективность района и места покупки, зачем увеличивала мощность энергопринимающих устройств при ремонте и как искала арендатора.

Как я пришла к идее заработка на коммерческой недвижимости

В 2008 году я купила однокомнатную квартиру площадью 36 м² за 1 650 000 Р в панельном доме в спальном районе Новосибирска. Большую часть я оплатила сбережениями, немного заняла у родителей, а на недостающую сумму оформила ипотечный кредит.

Я быстро закрыла кредит с помощью субсидии. В тот момент в Новосибирской области работала такая программа: каждому из членов семьи, которые прописаны на одной жилплощади, по закону полагалось не менее 15 м². Если размеры квартиры не позволяли обеспечить каждого проживающего таким метражом, давали субсидию нуждающимся, когда они покупали квартиру. Ее размер — 300 000 Р.

Общий метраж квартиры моих родителей не позволял обеспечить потребности всех членов нашей семьи. Так что я собрала документы, подала заявление и через несколько месяцев получила субсидию, которой погасила кредит. Дальше я снова начала откладывать деньги на покупку новой квартиры.

В 2013 году мой сын пошел в первый класс, и стало понятно, что надо расширяться. К этому моменту я накопила 2 млн и купила студию размером 51 м². Мы переехали туда с сыном. Мне нужно было придумать, что делать с первой квартирой. Варианты были следующие: сдать, продать или оставить стоять пустой.

Если бы я решила продать квартиру, надо было срочно выбирать, куда направить деньги. Оставлять такую сумму на руках мне казалось опасным, так как при скачках валют можно многое потерять или даже остаться ни с чем. А купить взамен я могла только примерно такую же квартиру. У меня не было денег на более интересный и дорогостоящий вариант, так как я все потратила на новую квартиру и ее ремонт.

Я могла бы просто оставить эту однушку — не продавать и не сдавать. Но тогда пришлось бы платить коммуналку. Это не огромные деньги, но со временем вышла бы приличная сумма.

В итоге я решила сдавать квартиру за 14 000 Р, что и делала чуть более двух лет. Из этих денег еще около 1500—2000 Р уходило на коммунальные платежи. Мои арендаторы постоянно пытались сбить цену. Со временем меня перестали устраивать их жалобы и низкий доход от сдачи, поэтому я решила продать квартиру. К тому моменту я уже накопила 500 000 Р и знала, что хочу вложить деньги от продажи в коммерческую недвижимость.

Я выставила свою квартиру на продажу и начала изучать рынок нежилой недвижимости. Я сама разместила объявления на всех рекламных площадках и написала, что продаю жилье без посредников. Спустя 2,5 месяца нашелся покупатель, и я продала квартиру.

У меня на руках оказалось 1 850 000 Р. Теперь нужно было найти подходящий вариант коммерческой недвижимости.

Шаг 1

Как я выбирала помещение

Я уже была знакома с базовыми понятиями экономики и основами бухгалтерии. Но все равно еще раз перечитала теорию, чтобы сориентироваться в принципах расчета финансовых показателей и прибыли. Мне показались не слишком скучными и при этом полезными следующие материалы:

1. Л. С. Тарасевич, В. М. Гальперин, С. М. Игнатьев, «50 лекций по микроэкономике».
2. Роберт Кийосаки, «Богатый папа, бедный папа».
3. Генри Хазлитт, «Экономика за один урок».

Это помогло мне сделать ряд выводов и лучше понять основные термины.

Вот на какие критерии я ориентировалась при поиске помещения.

Безопасность. У меня был опыт вложений в долгострой: свою первую квартиру я купила в 2006 году, и через полгода дом перестали строить. Спустя много лет его достроили, но очень долго эти деньги были для меня «заморожены». Поэтому я сразу отмела варианты, где степень готовности здания была менее 60%. Хотя цены на начальных этапах стройки ниже, чем при продаже готового объекта, всегда есть риск, что застройщик затянет сроки сдачи или обанкротится.

С готовыми помещениями такого риска нет — после покупки можно сразу получать прибыль от сдачи в аренду. Но приобретать недвижимость на стадии строительства выгоднее, чем на вторичном рынке.

И я еще не беру в расчет ремонт, на который в обоих случаях тоже необходимы деньги. Пока дом строят, есть время подготовиться к нему финансово. Если покупать готовое помещение, нужно сразу где-то брать деньги на ремонт.

Предложения только от застройщиков. Я решила отказаться от услуг агентств, от сделок по переуступке и на вторичном рынке. В сотрудничестве напрямую я вижу больше плюсов:

1. У застройщика можно получить рассрочку, в том числе и беспроцентную.
2. В сделках напрямую с застройщиком более прозрачные условия и меньше рисков. У подрядчиков бывают более выгодные предложения, но тогда понадобятся дополнительные деньги, чтобы проверить юридическую чистоту.
3. Не нужно платить посреднику.
4. В проблемных ситуациях сотрудники компании-застройщика чаще более лояльны к своим клиента.

Перспективность объекта. Я составила для себя небольшую шпаргалку с пунктами, которые необходимо учитывать при покупке объекта недвижимости:

1. Местоположение.
2. Размеры.
3. Стоимость.
4. Степень готовности.
5. Ликвидность.

Если найти привлекательное помещение за небольшие деньги, но неликвидное, в дальнейшем его будет сложно продать. Можно оценить ликвидность без специальных знаний, если задать себе вопрос, как быстро удастся продать это помещение. Основные факторы, которые влияют на ликвидность:

1. Местоположение и транспортная доступность.
2. Инфраструктура, хотя тут все зависит от целей, для которых вы планируете сдавать недвижимость. В некоторых случаях выгоднее, чтобы инфраструктуры еще не было. Например, если поблизости нет продуктовых магазинов, аптек, парикмахерских, то с большой вероятностью жители этих домов будут в них нуждаться. Значит, найдутся и арендаторы, которым понадобятся площади и помещения.
3. Возраст и срок эксплуатации здания: чем новее объект и здание, в котором он расположен, тем ликвиднее помещение.
4. Доступность покупки для других. Дорогое помещение продавать сложнее и дольше, чем недвижимость экономкласса. Чем больше людей смогут позволить себе купить ваше помещение, тем оно более ликвидно.

Для первичной оценки недвижимости можно пройтись по этой шпаргалке: чем больше пунктов складывается в пользу выбранного объекта, тем выше его инвестиционная привлекательность.

Если объект привлекателен местоположением и ценой, но, по предварительным расчетам, окупится не раньше чем через 10 лет, то это «долгие деньги». По факту все эти годы придется отбивать вложенные деньги, а заработок в плюс начнется только после этого периода окупаемости.

Поясню на примерах. Мне надо было выбрать из двух коммерческих объектов один. Если бы мне не хватало денег, то я взяла бы кредит.

Как я сравнивала два коммерческих объекта при покупке

	Первый вариант	Второй вариант
Местоположение	Место с хорошей инфраструктурой и перспективами развития	Спальный район Новосибирска
Материал дома	Кирпичный дом	Дом экономкласса
Где располагалось помещение в доме	На первом этаже с высокими потолками	На цокольном этаже
Цена	7 млн рублей	2,74 млн рублей
Средняя арендная ставка в этом месте	80 000 Р	40 000 Р
Доход в год	960 000 Р	480 000 Р
Срок окупаемости	Более 7 лет	5,7 года

Это грубые расчеты без налогов и коммунальных платежей, но они позволяют увидеть, что второй вариант выгоднее. Чтобы его купить, нужно в два раза меньше денег, а значит, можно обойтись без займов и кредитов. И тогда не будет дополнительных расходов в виде процентов. Окупится он тоже быстрее. И я выбрала этот вариант.

Размеры помещения. Я обратила внимание на этот фактор по двум причинам:

1. На рынке нежилой недвижимости цена 1 м² начиналась в среднем от 50 000 Р — не слишком дорого. Но коммерческие площади обычно продают большим метражом, поэтому общая стоимость объекта переваливала за 4 млн. Мне попадались помещения и по 30 000 Р за 1 м². Но они были в отдаленных районах, которые меня не устраивали.
2. В Новосибирской области с 2011 года действует закон, который обязывает предприятия, торгующие в розницу алкогольными напитками, иметь минимальную общую площадь не менее 50 м². Я рассматривала в качестве потенциальных арендаторов мини-маркеты и пивные магазины, поэтому это было важно.

В идеале я хотела купить торговый зал на первом этаже, но цена отличалась более чем на полмиллиона рублей. В итоге я выбрала дом с высоким первым этажом. За счет этого цоколь находился не в подвале, а чуть ниже уровня земли. В помещении были полноценные окна, выходящие на улицу, а также достаточно много естественного света.

Таких помещений, как мое, в доме было несколько, и в будущем это могло создать конкуренцию на рынке аренды. Но я посчитала, что 17-этажному пятиподъездному дому, где больше тысячи квартир и который расположен обособленно от торговых центров, потребуется развивать собственную инфраструктуру. И арендаторы будут открывать в таких помещениях магазины, парикмахерские, салоны красоты и кофейни.

Помещение стоило 2 740 000 Р. У меня было 1 850 000 Р от продажи квартиры, я добавила 500 000 Р из своих сбережений, а на недостающие 390 000 Р оформила беспроцентную рассрочку у компании-застройщика на 6 месяцев.

В мае 2016 года я оформила договор купли-продажи. Срок сдачи дома по договору назначили на октябрь 2016 года, то есть через полгода. Я рассчиталась со строительной организацией — и дом как раз начали сдавать в эксплуатацию.

Шаг 2

Оформление в собственность

Осенью 2016 года меня пригласили на просмотр помещения. Также нужно было составить акт приемки-передачи. На момент приемки объекта я оценила качество стен, потолка и прокладки коммуникаций как удовлетворительное. Если бы это была квартира, возможно, я бы потребовала от застройщика устранить часть недостатков. Но я понимала, что помещение для технических нужд не должно быть в идеальном состоянии. И чем быстрее я подпишу акт сдачи-приемки, тем скорее смогу сдать его в аренду.

Процедура оформления коммерческого помещения такая же, как и жилого. Я получила выписку из Росреестра и заключила договор на оказание услуг по обслуживанию с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями, которые обеспечивают дом электроэнергией, отоплением, горячей и холодной водой.

Тарифы для нежилых помещений могут отличаться от тарифов для жилых. Например, в моем случае доступ в интернет и электроэнергия были дороже: провайдеры считают коммерческие площади источником прибыли и, следовательно, предлагают собственникам такой недвижимости платить больше. Мое помещение было в цоколе и с отдельным входом, я не пользовалась лифтом и лестничными площадками в доме, но ежемесячно платила за них наравне с остальными жильцами, без каких-либо перерасчетов.

Шаг 3

Ремонт

Теперь мне нужно было сделать ремонт, чтобы сдавать помещение в аренду. Поскольку я потратила все деньги на покупку, на ремонт практически ничего не осталось. Я не могла платить бригаде рабочих, поэтому по рекомендации подруги наняла ее знакомого — мастера, который занимался ремонтом, отделкой и прочими сопутствующими работами.

Потолки. В зависимости от строительного проекта, потолки подвальных и цокольных помещений могут быть как очень высокими, так и плачевно низкими. У меня был не худший вариант — 2,5 метра, как в среднестатистической квартире. По этой причине пришлось отказаться от более стильной и удобной, на мой взгляд, потолочной системы «Грильято» — модульной системы решетчатых блоков с хорошей вентиляцией. Ее легко монтировать, и есть быстрый доступ к коммуникациям под потолком. Но если поставить ее на невысоких потолках, она «съест» пространство.

Я не хотела выравнивать и красить потолок: на нем были большие неровности, вышло бы дорого. Устанавливать натяжной потолок было рискованно: он мог не сочетаться с видом деятельности будущего арендатора. Если бы им оказалась пекарня или другое пищевое производство, при такой высоте помещения материал натяжных потолков быстро пришел бы в негодность. А еще он мог создать риск возникновения пожара. Помимо этого, цокольный этаж могут затопить — тогда потребуется ремонт или замена потолочного покрытия.

В итоге я остановилась на обычном «Армстронге» — это самая распространенная система подвесных потолков из минеральной плиты. Его можно быстро установить, он скрывает все дефекты и грязь на основном потолке, а в случае потопа есть возможность легко и дешево заменить пришедшие в негодность отдельные плитки.

Коммуникации. Кроме труб и проводов под потолком вдоль некоторых стен проходили и другие коммуникации, которые обычно располагаются в технических помещениях. Оставлять их на виду было неэстетично. Был вариант сделать перегородки из гипсокартона от пола до потолка, но это сократило бы полезную площадь комнат.

Я выбрала компромиссный вариант: спрятать трубы в подвесные короба из гипсокартона и вмонтировать туда люки, чтобы в случае аварий к ним был доступ.

Санузел был совмещенный и совсем небольшой — всего 2 м². Придумывать и реализовывать там особый дизайн затруднительно, поэтому я обошлась минимумом: купила унитаз, раковину на постаменте и зеркало. Стены в целях экономии обшили стеновыми панелями. Я рассудила, что для начала этого будет достаточно, а если в дальнейшем понадобится более стильный и современный ремонт, то можно демонтировать панели и облицевать стены керамической плиткой.

Кондиционер. Я периодически приезжала на объект, чтобы отдать мастеру деньги и материалы, а также проконтролировать ход ремонта. И в какой-то момент заметила, что в помещении бывает душно. Возможно, из-за того, что оно находилось в цоколе, воздуха было недостаточно или он плохо циркулировал. И я задумалась об установке кондиционера.

Но для этого мне нужно было получить разрешение от управляющей компании и не выйти за рамки запланированного бюджета.

Сначала УК отказала мне в установке кондиционера: сотрудники заявили, что снаружи он будет нарушать конструкцию здания и мешать жильцам первого этажа. Тогда я направила в УК запрос, чтобы мне разрешили разместить внешний блок не на стене, а на полу в нише возле одного из моих окон. Такой вариант мне согласовали.

Я нашла на «Авито» б/у кондиционер за 18 000 Р. Внешне и на практике разница между новым кондиционером и бывшим в эксплуатации не слишком заметна, зато тот факт, что он есть, мог повысить привлекательность моего объекта для арендатора.

Электрика. Я не стала ничего делать с электрической разводкой и розетками: их количество и расположение было вполне сносным. К тому же сложно предсказать, понадобятся ли будущему арендатору дополнительные розетки и в каких местах, поэтому я оставила все как есть.

Некоторым арендаторам нужна небольшая энергонагрузка — например, магазину одежды, товаров для животных или пункту выдачи заказов. И той мощности, что у меня была, им бы вполне хватило. Но продовольственному магазину, который хранит продукты в больших холодильниках, или пекарне, как и любому другому производству, нужно большое количество электроэнергии. И моих 3,7 кВт было бы недостаточно.

Я доверила этот вопрос фирме-посреднику. Она подготовила документацию, все согласовала, и мне увеличили мощность. Технические моменты заняли мало времени, но на оформление документов и согласование ушло почти 4 месяца. За этот этап я заплатила 16 500 Р.

Материалы и процесс. Все строительные материалы — грунтовку, шпатлевку, цемент, крепежные элементы и прочее — приобретал рабочий, который занимался ремонтом. Я давала ему деньги, а он отчитывался по чекам. Подбором и покупкой отделочных материалов — сантехники, напольной плитки, обоев, потолков и светильников — я занималась сама.

Из-за долгого процесса увеличения мощности я не слишком торопила мастера, хотя он нарушал оговоренные сроки. Сначала он обещал закончить ремонт за 1,5 месяца, потом продлил срок еще на месяц, затем работы затянулись из-за новогодних праздников.

Когда у меня на руках оказался полный комплект технических разрешений, а помещение все еще не было готово, пришлось возобновить переговоры с мастером и поставить ему более четкие сроки. Я не заключала с ним письменный договор, поэтому пришлось рассчитывать только на его порядочность. За все работы я заплатила ему 115 000 Р.

Этот опыт позволил мне осознать две свои главные ошибки в части ремонта:

1. Им должны заниматься минимум два человека. Даже если это будет дороже, все равно это выгоднее, так как существенно экономит время, а в итоге — и деньги.
2. Любые договоренности нужно закреплять на бумаге. Не стоит стесняться предлагать заключать договор, даже если ремонт делает друг или знакомый знакомых. Это же правило касается расписок о выполненных работах, товарных чеков и чеков об оплате услуг. В дальнейшем это поможет сберечь нервы и восстановить справедливость в случае конфликтов и недопониманий.

Потратила на ремонт помещения — 329 000 Р

Работа мастера	115 000 Р
Стройматериалы	44 400 Р
Входные и межкомнатные двери	41 300 Р
Потолок «Армстронг» и потолочные лампы	34 600 Р
Керамогранит на пол	31 000 Р
Кондиционер б/у	18 000 Р
Увеличение мощности до 15 кВт	16 500 Р
Обои	8300 Р
Демонтаж кирпичной перегородки	7500 Р
Электрический счетчик «Меркурий»	7000 Р
Сантехника — унитаз и раковина	5400 Р

Шаг 4

Поиск арендатора

Параллельно с ремонтом я искала арендатора: разместила объявления на онлайн-сервисах НГС, «Авито» и «Коммерческая недвижимость Новосибирска». Среднерыночная арендная ставка для этого района — 600—700 Р за м². Я указала в объявлении стоимость месяца аренды — 45 000 Р, то есть 633 Р за 1 м².

Звонков было много, 30% интересующихся приезжали посмотреть объект. Одних не устраивала цена, других — планировка, третьи просили, чтобы я сдала им только часть помещения. Но мне не хотелось дробить объект и заключать несколько договоров с разными юридическими лицами и предпринимателями.

Однажды появился человек, который хотел снять мое помещение под продовольственный магазин франчайзинговой сети. Такой долгосрочный, платежеспособный и неторгующийся арендатор был бы идеальным вариантом для моего мини-бизнеса, но сотрудничество у нас не сложилось. Он не хотел рисковать и отказывался заключать договор, пока я не получу все разрешения на присоединение к электрическим сетям.

Вскоре ко мне обратился другой арендатор, который искал место под магазин формата «у дома». И хотя у меня еще не было полного пакета документов и ремонта, он был готов заехать в помещение в ближайшее время. Правда, был один нюанс: он предложил снизить плату за месяц на 4500 Р.

Я посчитала, что более низкая прибыль со стабильным партнером привлекательнее, чем возможный простой помещения или часто сменяющиеся арендаторы. Преимущества перевесили — и я сдала объект под небольшой продуктовый магазин с разливными напитками.

Мы заключили договор на два года с последующей пролонгацией еще на такой же период с арендной ставкой 40 500 Р. Получалось, что 1 м² обходился арендатору в 570 Р в месяц.

Мы предусмотрели, что я получаю деньги за аренду 10 числа каждого месяца переводом на банковскую карту. Воду и электричество съемщик оплачивает мне по счетчикам, а я через личный кабинет перечисляю эти деньги ресурсным организациям.

Помимо сроков и стоимости, мы прописали в договоре ответственность арендатора за содержание и эксплуатацию помещения. Если что-то случится по его вине, например потоп, пожар или другие повреждения, то он обязан ликвидировать последствия и все восстановить за свой счет.

Чтобы не оказаться в ситуации, когда арендатор неожиданно ставит меня перед фактом, что он съезжает и нужно срочно искать ему замену, я предусмотрела порядок досрочного расторжения договора. Если он захочет съехать раньше обозначенного срока, то должен письменно предупредить меня за три месяца до даты окончания сотрудничества. Я тоже могла досрочно расторгнуть договор, если бы арендатор стал систематически задерживать платежи, причинять ущерб помещению или использовать его в целях, которые мы не оговорили заранее.

Арендатор заключил со мной договор как ИП. В тексте были типичные пункты, которые используют для договоров аренды, например:

1. Данные участников договора и их реквизиты.
2. Описание того, сколько, как и за что платит арендатор.
3. Права и обязанности каждой из сторон.
4. Ответственность и штрафы за нарушение условий договора.
5. Описание и схема объекта недвижимости.
6. Порядок передачи и приемки помещения.

Я сама составила предварительный текст документа. За основу взяла договор, который заключала как арендатор, когда снимала офис в бизнес-центре. Когда основная структура была готова, я обратилась к знакомой девушке-юристу. Она за 2000 Р проверила мой договор на ошибки и проследила, чтобы все мои интересы были соблюдены.

После этого я со спокойной душой подписала договор. Поскольку договор аренды недвижимости на срок дольше 12 месяцев подлежит государственной регистрации, арендатор зарегистрировал его сам в Росреестре.

Подсчет прибыли

Я бы предпочла сдавать свое помещение по более высокой цене, но даже при такой арендной ставке за 4 года оно принесло мне почти 2 млн. Этого не произошло бы, если бы я продолжала сдавать свою однушку за 14 000 Р в месяц.

Для подсчета прибыли нужно учесть все расходы на коммунальные услуги и налоги.

Коммунальные услуги. Текущее содержание — отопление, водоотведение и ГВС на содержание общего имущества, канализационные стоки и прочее — оплачиваю я, а воду и электричество с учетом фактического потребления — арендатор.

Начисления в платежках каждый месяц отличаются, поэтому я беру для расчетов общую сумму за этот период. За все время я потратила 106 000 Р. Я плачу управляющей компании и ресурсным организациям онлайн через личный кабинет.

Посчитаю чистую прибыль без налогов, которую я получила от сдачи нежилого помещения на сегодняшний день за 4 года:

1 944 000 Р − 106 000 Р = 1 838 000 Р.

Про налоги я напишу отдельно. Но даже если платить налоги по максимальной ставке 13% как физлицо, то есть в моем случае было бы 252 000 Р в год, все равно выгодно. Согласно приведенным расчетам, можно предположить, что еще 3 года — и сумма, которую я потратила на приобретение, полностью вернется. Таким образом, срок окупаемости моего объекта составит 7 лет.

Налоги

Есть несколько вариантов, как уплачивать налог на коммерческую недвижимость.

Открыть ООО. Тогда можно платить по пониженной ставке налога на доход для юридических лиц — например, для ООО это 6% от дохода. Но, если открывать ООО, нужно вести документооборот, подавать отчетность в пенсионный и страховой фонды.

Если налоговая инспекция заинтересуется физлицом, которое сдает помещение в аренду, то могут назначить административный и налоговый штрафы, а также доначислить НДС.

Если доходы за аренду превысят 2,25 млн рублей, санкции еще серьезнее.

Еще этот вариант плох тем, что если использовать помещение в коммерческой деятельности, то нельзя будет при его продаже вычесть из доходов расходы на приобретение. И нет минимального срока владения — три года или пять лет с даты приобретения, — после которого выручка от продажи полностью не облагается НДФЛ.

Стать самозанятой. Когда ввели экспериментальный налог на профессиональный доход для самозанятых, я планировала на него перейти. Тогда я могла бы платить всего 6%. Но я все детально изучила и выяснила, что применять самозанятость могут только физлица и предприниматели, которые сдают в аренду жилую недвижимость. Нежилая не соответствует обязательным условиям, поэтому я продолжаю платить налог на доход.

Оформить ИП. За счет этого можно снизить ставку налога на доход до 6%, но тогда появляются обязательные взносы, которые нужно перечислять за себя как за предпринимателя: в пенсионный фонд, на медицинское страхование и прочее — за год набегает около 50 000 Р. Еще нужно регулярно сдавать отчетность.

Оптимально зарегистрировать ИП до покупки помещения и выбрать систему налогообложения: УСН «Доходы минус расходы» или «Доходы» либо патент.

Если учитывать на «доходно-расходной» упрощенке стоимость помещения в год покупки, которую можно полностью вычесть из заработков, то за этот год можно заплатить лишь 1% минимального налога. А убыток можно перенести на следующие годы и снова заплатить 1% от доходов. И так до тех пор, пока убыток не исчерпается.

Патент на сдачу ИП в аренду нежилого помещения площадью 50 м² в Новосибирске на 2021 год стоит 30 000 Р. Если арендная плата за год меньше 3 млн рублей, платить 1% минимального налога на доходно-расходной УСН в первые пару лет выгоднее. Но и хлопот побольше. С патентом проблем меньше.

Еще при любой системе налогообложения ИП платит за себя страховые взносы. На «доходно-расходной» УСН их включают в расходы, а на «доходной» упрощенке и патенте — вычитают из налога.

Сложности

Получать пассивный доход приятно, но не все бывает гладко: случаются как мелкие бытовые поломки, так и форс-мажорные обстоятельства, которые требуют оперативного вмешательства. Так, когда перегорают лампочки или засоряется канализация, арендатор ремонтирует это своими силами и за свой счет — я не компенсирую ему вызов сантехника. Но когда сломалась входная дверь и арендатор не мог попасть в помещение, я возместила все расходы. Срочный вызов специалиста и замена замка обошлись мне в 4000 Р.

Когда в первый год работы магазина наступила зима, выяснилось, что на ступеньках перед входом намерзает лед и ходить по ним очень скользко. Арендатор предложил установить поручни и антискользящие рейки на крыльце. Расходы на их приобретение и монтаж мы разделили пополам.

Происходили и более серьезные ситуации. Однажды в разгар новогодних праздников нас затопило — арендатор обнаружил мокрые стены и огромные лужи воды на полу. В тех местах, где стекали струи воды, отклеились обои, потолочная плитка размокла, а на входной двери и оконных откосах застыли куски льда, так как в то время температура была ниже −30 °С. Мне срочно пришлось прервать свой отдых и ехать на объект. По пути я позвонила в диспетчерскую и сообщила о затоплении. Уже на месте мы с представителями УК составили акт осмотра помещения, в котором указали, к каким повреждениям привела авария.

Арендатор не мог работать в таких условиях, и для него это означало простой бизнеса и упущенную прибыль. Два дня мы сушили помещение, меняли поврежденную плитку на потолке и фрагменты обоев. За эту заминку в том месяце я снизила арендную плату на 5000 Р.

Сразу после этого случая я оформила доверенность на юриста. Теперь он имеет право представлять мои интересы в различных организациях, в том числе в УК, если я физически не смогу быть рядом.

Как инвестировать в нежилую недвижимость

1. Сначала стоит разобраться в основах бухгалтерии и базовых экономических терминах. А по всем спорным вопросам консультироваться с юристами и другими специалистами.
2. Лучше покупать объект напрямую у застройщика. Но следует его проверить, а также получить все данные о земельном участке, на котором расположен объект.
3. Помещение, которое вы покупаете под сдачу, нужно оценить по нескольким критериям и проанализировать коммерческие показатели: доходность, ликвидность, срок окупаемости.
4. Выгоднее всего приобретать объекты на стадии строительства: в этом случае цена квадратного метра наиболее привлекательная и есть варианты рассрочек, которые можно получить непосредственно у застройщика.
5. Когда объект построят, следует подумать, какому арендатору и бизнесу может быть интересно такое помещение. И исходя из этого делать дизайн-проект и вкладываться в ремонт.

В момент кризисов, когда рубль падает и перспективы остаться со стремительно дешевеющей национальной валютой на руках пугают, многие стараются как можно быстрее вложить деньги в нечто надежное. Например, в недвижимость. Желающих много, и хорошие объекты быстро распродаются. Стремясь успеть купить «тот самый объект недвижимости», можно в спешке упустить нечто важное, что сделает вложение не столь выгодным и фундаментальным.

Мы составили список самых распространенных и опасных ошибок, которые допускали и допускают покупатели коммерческой недвижимости в сравнительно спокойные времена и с чем можно столкнуться сейчас. Есть на чем поучиться.

1. Поверхностная проверка недвижимости

Часто покупатели доверяют Росреестру как последней инстанции и проверяют недвижимость исключительно по выписке из ЕГРН. Логика в этом есть: если Росреестр зарегистрировал объект, значит, он несет ответственность за его проверку и не доверять ему не имеет смысла. Следовательно, помощь юристов не нужна.

---

На самом деле это иллюзия защищенности

---

В простой выписке не будет видно, например, историю сделок. Ее нужно заказывать дополнительно. По ней можно выяснить много любопытных деталей. Например, если объект часто менял собственника, это повод насторожиться: возможно, он был похищен и несколько раз перепродан, чтобы замести следы.

Проанализировав данные по предыдущим собственникам, можно узнать, участвуют ли они в судебных спорах в качестве ответчика и, соответственно, есть ли риски, что и вашу сделку потом оспорят.

---

Как избежать подводные камни?

---

Как избежать: чем больше документов вы сможете получить — тем лучше. У продавца для начала лучше всего запросить не только правоустанавливающие документы (обычно это договор купли-продажи и акт приема-передачи), но и документы, подтверждающие полную оплату недвижимости, согласия супругов, советов директоров (при покупке коммерческой недвижимости у юридического лица) и т. п., то есть лиц, без которых предыдущий продавец не имел права продавать недвижимость. 

Полученную информацию нужно проверять в независимых источниках. Возможно, что выяснится нечто новое, что потребует получения дополнительных документов от продавца. Только комплексный анализ информации поможет понять, возможны ли проблемы с объектом в будущем.

2. Покупка недвижимости по заниженной цене

Чаще всего стремление продавца занизить официальную стоимость продажи недвижимости и часть денег взять наличными вызвано желанием сэкономить на налогах. Но бывают и другие причины.

Например, характерная ситуация для арендного бизнеса — если объект не очень большой, собственником является индивидуальный предприниматель (ИП), использующий упрощенную систему налогообложения. И покупают его часто тоже на ИП.

Для применения упрощенки установлены лимиты: доход за отчетный период не должен превышать 200  млн.руб., а остаточная стоимость основных средств не должна превышать 150 млн.руб. (указанные суммы ежегодно индексируются на коэффициент-дефлятор).

Если стоимость недвижимости близка к 150 млн или если это не единственный объект, и покупатель, и продавец могут быть заинтересованы занизить официальную стоимость объекта, чтобы не выскочить за лимиты по оборотам или по стоимости основных средств. Поэтому они пытаются договориться и оплатить стоимость недвижимости частично наличными.

---

Чем это чревато? Такую сделку могут оспорить

---

Например, если в отношении продавца будет возбуждено дело о банкротстве, такая сделка будет оспорена, так как официально покупка коммерческой недвижимости прошла существенно ниже рыночной стоимости. Дальнейшее развитие событий крайне неприятно для покупателя — недвижимость вернут в общую конкурсную массу после соответствующего требования, а затем реализуют с торгов и полученные средства поделят в соответствии с требованиями кредиторов.

---

 Как избежать?

---

Не ввязываться в подобные схемы. Проверить заранее риски банкротства нельзя, пока не начались судебные процессы.

3. Недооценивать риски от третьих лиц

Когда проверка объекта завершена, нужно обратить внимание на продавца, его супруга и предыдущих собственников — проверить наличие судебных споров с участием этих лиц. Главные «красные флаги», после которых стоит насторожиться, а иногда и задуматься о целесообразности сделки:

• эти лица участвуют в судебных процессах;

• в компаниях-продавцах — корпоративный конфликт.

Встречаются и более экзотические ситуации, которые сложно просчитать заранее: например, человек приобрел коммерческую недвижимость на физическое лицо, пока был в браке. После этого развелся, сменил паспорт, женился второй раз. Предыдущего брака в паспорте нет. 

Продавец отказывается предоставлять согласие на продажу от первой супруги. То есть он распоряжается недвижимостью вопреки воле другого собственника. Бывшая жена или муж могут подать в суд, и начнутся процессы по истребованию имущества из чужого незаконного владения.

Узнать сведения о браке очень сложно. Например, человек мог заключить брак в другой стране — об этом в России вообще не будет никаких сведений. Но такая информация на практике очень важна для сделки.

Как избежать: в процессе переговоров или любыми другими доступными способами получить информацию о человеке, чтобы убедиться, что после сделки на вашу недвижимость не покусится кто-то совершенно чужой.

4. Непроверенные характеристики объекта

Допустим, документы на недвижимость в порядке и продавец тоже. Теперь обратим внимание на сам объект. Продавец утверждает, что электричество есть и мощности совпадают с желаниями покупателя.

Но так ли это на самом деле? Бывает, что есть технические условия на подключение к электросетям, но договор на электроснабжение не заключен или по нему не платили. Или автоматы в распределительном шкафу явно не выдержат заявленную мощность.

Другой показательный пример — подъездные пути. В нашей практике был случай, когда покупателю был нужен подъезд к участку, по которому могут проходить длинномерные транспортные средства. Такой участок нашли, но уже на месте выяснилось, что хорошая широкая дорога проходит по территории соседнего участка, с которым договорился продавец. Продадут этот участок — дорогу закроют, а собственная дорога была слишком узкой и извилистой.

---

 Как избежать?

---

Всегда проверять, соответствуют ли данные в документах тому, что происходит с недвижимостью в реальности.

В условиях кризиса это особенно актуальный вопрос. Какой бизнес выживет, когда кризис закончится? Съедет ли сегодняшний арендатор или потребует снижения аренды?

Только предпринимательская интуиция в текущей ситуации подскажет, как сделать правильный прогноз. И в мирное время, покупая готовый арендный бизнес, стоило критично относиться к заявленным арендным ставкам и показателям окупаемости объекта. Особенно если договор аренды заключен продавцом недавно. Поэтому можно ориентироваться на текущие ставки доходности при покупке арендного бизнеса.

Эта схема была очень распространена. Допустим, в каком-нибудь не самом популярном районе открывался новый магазин. Заключался договор аренды с крупной торговой сетью по высокой ставке, например миллион рублей. При такой ставке срок окупаемости недвижимости мог казаться очень привлекательным — допустим, 8-9 лет. Покупатель смотрел на эти показатели и приобретал недвижимость. А через некоторое время руководство сети давало ему понять, что покупателей в магазине очень мало, выручка ниже прогнозируемой, поэтому арендную ставку нужно уменьшить, иначе арендатор будет вынужден расторгнуть договор аренды.

В случае снижения арендной ставки срок окупаемости становился уже не таким радужным — он мог составить и 20 лет, и более. В этой ситуации покупатель не получал того дохода, на который рассчитывал, а доказать сговор с предыдущим владельцем практически невозможно.

Сейчас стало еще сложнее: даже сами арендаторы не смогут сказать, что будет с их бизнесом через шесть месяцев.

---

 Как избежать?

---

Мы всегда советовали проверить загруженность объекта заранее. Например, если это ресторан, можно было приехать туда несколько раз в разное время и проследить, насколько он популярен. Встретиться с арендатором и обсудить с ним, насколько его все устраивает и не собирается ли он съезжать. Можно было затребовать у продавца выписку по счетам, чтобы оценить, насколько регулярно поступала арендная плата. Если арендатор нерегулярно платил арендную плату, это уже был даже не тревожный звонок, а набат.

Сейчас стоит смотреть на специфику бизнеса. Если помещение занимает ресторан, прогнозировать, что с ним станет даже через 3-5 месяцев, невозможно. Нужно готовиться к поиску нового арендатора или снижению аренды. Аптеки и продуктовые магазины в условиях надвигающегося кризиса выглядят более перспективными арендаторами.

Подробнее о юридическом сопровождении сделки вы можете прочитать на нашей странице — Сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью.

Позвоните нам или закажите обратный звонок, и наши специалисты с радостью ответят на все ваши вопросы. Мы также ждем вас в офисе в шаговой доступности от метро «Семеновская».

Старший партнер 
Ольга Саутина

При покупке любого объекта коммерческой недвижимости, будь то склад, магазин, офис или целый бизнес-центр, ошибки недопустимы. Они чреваты серьезными проблемами для покупателя, вплоть до судебных тяжб и необходимости сноса зданий. Стоит ли говорить о том, что все это влечет за собой огромные финансовые потери? Предлагаем вашему вниманию 5 самых распространенных ошибок при покупке таких объектов.

Игнорирование судебной истории продавца

Покупатели не обращают на нее внимания, даже не анализируют, а вместе с тем этот момент критически важен. К примеру, перед заключением сделки покупатель получил выписку из ЕГРН и убедился в том, что права продавца на объект зарегистрированы требуемым образом. Но после внесения аванса и обращения в Росреестр с требованием перерегистрировать право собственности на объект человек получил отказ. Оказалось, что на протяжении непродолжительного периода, который прошел с момента запроса первой выписки из ЕГРН и до второго обращения в Росреестр, состоялось заседание суда, наложившего запрет на сделки относительно имущества продавца. Покупателю пришлось возвращать уплаченный аванс в судебном порядке.

Вывод следующий: справки о ключевых характеристиках объекта и банальной выписки из Госреестра недостаточно. Прежде чем идти на сделку, необходимо изучить судебную историю продавца. Это позволит исключить риск ареста купленного объекта уже после подписания договора купли-продажи. Судебную историю проверяем на специальных сайтах — «Мой арбитр» и «ГАС «Правосудие». Они оснащены поиском по названию и ИНН участника судебного дела. Будьте осторожны, если:

• продавец часто судится именно по спорам о купле-продажи недвижимости (является истцом, либо ответчиком),
• продавец банкротится и его сделки с недвижимостью, скорее всего, будут оспорены арбитражным управляющим,
• к продавцу предъявлено множество исков о взыскании долгов на крупные суммы, т.е., его банкротство не за горами,
• в суде есть спор касательно той самой недвижимости, которую планируется приобрести.

Нежелание изучить особенности покупаемой недвижимости

Редко какой покупатель их учитывает, а вместе с тем в ЕГРН в числе прочего указана информация о нахождении здания под обременением или ограничением прав по отношению к нему.

К примеру, когда помещения сдаются в аренду, покупатель не сможет разорвать договор аренды, если иное не предусмотрено условиями этого договора. Аналогично дела обстоят и с сервитутом. Если на недвижимость наложены какие-либо ограничения, снять их будет очень проблематично. Поэтому, прежде чем выходить на сделку, необходимо детально изучить все об объекте, чтобы понять, не будут ли в будущем третьи лица предъявлять в отношении этого объекта свои претензии.

Пример

Компания купила несколько нежилых объектов на крупном промышленном предприятии. Чтобы проехать к этим помещениям, необходимо пересечь территорию предприятия. Спустя определенное время на заводе сменилось руководство, которое препятствует доступу компании к помещениям, являющимся ее собственностью. Новому владельцу пришлось в судебном порядке добиваться сервитута на проезд по территории предприятия.

Аналогичные дела рассматриваются российскими судами с завидной регулярностью. Но проблема в том, что на судебные тяжбы может уйти от 3 до 12 месяцев, а связанные с ними расходы варьируются в пределах 150 000—1 000 000 руб.

Вывод: одновременно с подписанием договора о сделке в таких ситуациях необходимо также подписывать документы о передаче прав и обязанностей по сервитуту, изучить условия договора аренды.

Или человек купил магазин и не учел тот факт, что участок земли, где этот магазин размещен, не оформлен надлежащим образом (не сделано межевание, участок числится в ЕГРН как «ранее учтенный»). В данном случае высок риск межевых споров с соседями — причем ,если соседи уже успели отмежевать участок и внестив ЕГРН точные его границы, то все суды покупатель «ранее учтенного» участка проиграет.

Невнимание к целевому использованию участка или здания

Вид целевого использования участка или здания, помещения играет важную роль. 

Например, на землях для сельхозпроизводства можно возводить только здания для сельхозпроизводства (фермы, цеха первичной переработки), но не торговые объекты. Если же в планах именно ведение торговли, то в бизнес-плане нужно учесть расходы на изменение целевого назначения земельного участка (которое, впрочем, не всегда дозволяется, т.к. есть землеустроительные ограничения, например, запрет на чересполосицу, т.е. чередование полосами участков с разным целевым назначением).

Покупая жилой объект с целью его дальнейшего переоснащения в коммерческий, следует помнить, что придется корректировать этот момент в документах. То есть сразу стоит произвести все расчеты, оценить расходы и сравнить их с возможной выгодой.

Пример

Индивидуальный предприниматель купил нежилое помещение, которое находится в многоквартирном доме, с намерением обустроить там пекарню. Однако согласно строительным нормам функционирование пекарни в жилом доме запрещено. Переоборудование в пекарню нежилого объекта — дело затратное и хлопотное, у ИП на это не было ни времени, ни денег, поэтому ему пришлось отказаться от своих планов.

Проблемы, связанные с полномочиями лица, подписавшего договор

К примеру, производственное предприятие купило здание, подписав договор с гендиректором иного предприятия. Однако один из соучредителей предприятия-продавца оспорил соглашение купли-продажи в суде, сославшись на то, что объект был продан без согласия на то всех учредителей. В итоге сделку признали недействительной.

Столкнуться с такой ситуацией может каждый: ведь законы «Об ООО» и «Об АО» устанавливают, что крупные сделки (если продаваемое имущество стоит дороже 25 % от балансовой стоимости активов общества) должны быть одобрены либо общим собранием участников, либо советом директоров. Покупатель же, не зная балансовой стоимости активов, рискует, что куплю-продажу признаю недействительной. 

Ввиду описанного выше необходимо проверять учредительную документацию продавца, требовать либо справку о балансовой стоимости активов на последнюю отчетную дату, либо выписку из протокола общего собрания общества (подтверждение того, что все учредители компании-продавца выразили согласие на продажу).

Также важно изучить полномочия ответственного за совершение сделки лица: если он подписывает договор по доверенности, внимательно ее изучите. В доверенности могутт быть оговорены, например, пределеьная сумма сделок, разрешеенная представителю, или запрет на реализацию некторых видов ндвижимости.

Покупатели не проверяют реальные физические характеристики объекта

Пример

Компания купила 2-этажное здание коммерческого назначения. Спустя какое-то время после покупки объект был проинспектирован профильной инстанцией, которая обнаружила, что 2-й этаж построили незаконно, без получения разрешения на строительство. Инстанция обратилась в суд с требованием снести незаконную надстройку. Несмотря на то, что покупатель, который купил объект именно в таком виде, сумел в судебном порядке отстоять свои права, ему пришлось потратить на это несколько месяцев и огромные деньги на проведение всевозможных экспертиз и оплату услуг адвокатов.

По этой причине перед покупкой коммерческой недвижимости необходимо тщательно изучать техническую документацию на объект, включая его техпаспорт, план БТИ и все разрешения.