Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе загородной недвижимости
В период самоизоляции интерес к загородной недвижимости вырос. Это связано с тем, что многим людям оказалось тяжело находиться на карантине запертыми в четырех стенах. Пандемия вызвала интерес не только к аренде дач и коттеджей, но и к покупке загородной недвижимости. Многие покупатели впервые пришли на рынок коттеджей, таунхаусов и участков. Желание поскорее приобрести дом приводит к ошибкам в выборе недвижимости.
Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе загородной недвижимости.
1. Не договариваться о намерениях
Зачастую новички ошибочно переносят реалии рынка городской недвижимости на загородный. Величина спроса и предложения больше, чем за городом. Поэтому многие считают, что если сделка не состоится, то найти другой вариант будет относительно легко. А если продавец высказал желание продать, а покупатель — купить, то так оно и случится. Однако нужно понимать, что загородная недвижимость — намного более специфичный продукт. Совпадение интересов покупателя и продавца можно считать выигрышем в лотерею. Речь идет о больших суммах, поэтому, договорившись о намерении купить дом устно, новичок на рынке загородной недвижимости рискует. За время его раздумий продавец может найти другого покупателя, который предложит бо́льшую сумму за понравившийся дом. Чтобы избежать такой ситуации, письменно фиксируйте предварительные договоренности. Если вы устно договорились о сделке, заключите предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Укажите, когда конкретно, как и на каких условиях вы заключите основную сделку. Это обезопасит вас от неожиданностей.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость»:
— Случаи, когда после устной договоренности о сделке продавец находит другого покупателя, готового заплатить больше, на загородном рынке довольно редки. Такую ситуацию можно представить, если на продажу выставлен дом с очень привлекательными характеристиками и ценой, соответствующей рынку. Подобного предложения на вторичной «загородке» сейчас мало: около 80% лотов — это потенциальный неликвид. Но для перестраховки действительно стоит заключать предварительный договор купли-продажи, в котором следует прописать все нюансы, в том числе возможные штрафные санкции в случае отказа от сделки со стороны покупателя или продавца. А лучше всего, конечно, приобретать понравившийся объект сразу.
2. Не изучать локации
В поисках дома покупатели загородного рынка зачастую недооценивают важность локации. Привыкнув, что в городе все рядом, многие начинают уделять больше внимания именно дому. Однако нужно понимать, что загородная жизнь — это регулярные поездки и большая зависимость от инфраструктуры. Покупая дома в организованном коттеджном поселке (КП), некоторые клиенты не уделяют должного внимания собственной инфраструктуре места. Отсутствие поблизости основных социальных объектов приведет к большим хлопотам. Нередко покупатели совсем не обращают внимания на карту местности, а ведь спустя пару лет после покупки рядом могут построить, к примеру, многоэтажный микрорайон. Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, советуем хорошо изучить локацию с загородным домом. Приезжайте на просмотр лично и убедитесь в наличии супермаркетов, аптек и других соцобъектов, а также нет ли рядом заводов или потенциальных мест для строительства многоэтажек.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— Сначала нужно определиться с направлением или с шоссе, по которому придется добираться до Москвы. Оценить его загруженность, наличие «узких мест» и возможности объезда пробок. Если у покупателя есть дети дошкольного и школьного возраста, оценить возможность довозить их до школы или детского сада. Нужно оценить качество и уровень образовательной инфраструктуры в ближайшей доступности и готовность отказаться от столичной школы в пользу проживания за городом. Это самая главная проблема для переезда за город. Потому что хорошей школы рядом может и не быть, а возить детей каждый день по пробкам в школу — история очень неблагодарная. Вторая проблема — это возможность получать быстрое медицинское обслуживание. Не все машины скорой помощи, даже частные, будут быстро приезжать за город. С этим столкнулись многие люди, проживающие в КП в период обострения пандемии. Что касается магазинов, спортивной и развлекательной инфраструктуры, то с этим обстоит все гораздо лучше. Можно заехать в магазин и по дороге домой.
3. Техническая экспертиза
Многие покупатели загородных домов, раньше не имевшие опыта приобретения такой недвижимости, думают, что если загородный дом стоит и ему не 100 лет — то он в нормальном состоянии. Такое мнение складывается при осмотре фасада и интерьеров, после чего покупатели спешат подписать договор купли-продажи. На самом же деле на рынке загородных домов есть достаточное количество неликвидных предложений. Даже если косметическое состояние дома приемлемое, инженерное оборудование и несущие конструкции могут ветшать незаметно даже для хозяев. В результате ремонт таких систем может обойтись очень дорого. Чтобы не оказаться в неприятной ситуации, можно заказать техническую экспертизу. Специалист проверит состояние коммуникаций и конструкций загородного дома, обратит внимание потенциальных покупателей на возможные проблемы и спрогнозирует цену ремонта. Также необходимо проверить подвал, чердак, крышу. Плесень и другие проблемы в этих местах сразу укажут на возможные проблемы в будущем.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— Первый вопрос — это коммуникации (вода, электричество, канализация, газ, интернет). Централизованные они или находятся на территории участка. Это может быть водяная скважина или система канализации. Кто предоставляет техническое обслуживание этих коммуникаций и стоимость услуг. Как отапливается дом, стоит ли котел, какой марки и возраста и т. д. У соседей, которые постоянно проживают в данном месте, нужно узнать обо всех нюансах. Например, как часто отключают электричество. От этого зависит работа всех коммуникаций в загородном доме, включая интернет.
Второй вопрос — где лучше покупать дом или участок: в коттеджном поселке, садоводстве или, например, в деревне. От этого зависит уровень услуг и стоимость обслуживания.
4. Не описывать интерьер
На вторичном рынке загородных домов нередки ситуации, когда покупатель соглашается с приобретением дома под впечатлением от интерьеров: мебель, дорогие акустические системы, «умный дом», высококлассная сантехника. Все это, казалось бы, входит в стоимость дома за несколько десятков миллионов рублей. Почти всегда собственник хочет избавиться от старого дома вместе с его содержимым, которое помогает продать объект. Однако так делают не все продавцы. Случается, что вопрос меблировки и оснащения здания не обсуждается намеренно, а неопытный покупатель не уточняет этот нюанс. Тем самым клиент будет полагать, что покупает дом под ключ, а заедет потом в голые стены. Поэтому перед заключением сделки необходимо уточнить, входит ли мебель и техника в стоимость, а также провести опись имущества. Необходимо сфотографировать все помещения и дорогие вещи, составить список и заверить его подписью собственника.
Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank:
— В последнее время покупатели все чаще задумываются о составлении перечня всех предметов интерьера загородного дома и в начале общения выясняют, с меблировкой или без продается объект. Чтобы обезопасить себя, нужно составить акт приема-передачи, чтобы сделка не отменилась, например, из-за того, что супруга продавца при продаже в последний момент решит забрать любимую дизайнерскую люстру или подаренные шторы. В документе полностью опишите, в каком состоянии и с какими деталями передается дом.
5. На просмотры — всей семьей
Загородный дом — это, как правило, семейная покупка. Необходимо учесть мнение всех членов семьи. Некоторые клиенты понимают это буквально и нередко на просмотры дома приезжают всей семьей. Но стоит понимать, что это приведет к «расфокусировке» внимания как самого клиента, так и работающего с ним агента. Поэтому важно до просмотра и принятия решения составить шкалу приоритетов: что важно, а что второстепенно для всех будущих жителей дома. А на выезд достаточно брать еще одного или двух человек.
Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank:
— В любой сделке есть лицо, принимающее решение, и задача брокера — найти этого человека. Им может быть как муж, так и супруга, родители. Не важно, сколько людей приедет на просмотр — решение принимает один человек, и для совершения сделки брокер будет акцентировать свое внимание на нем и его вопросах, не обделяя при этом остальных участников.
Читайте также Как не ошибиться при выборе квартиры в новостройке
У людей, мечтающих о жизни в собственном доме, при его покупке часто возникают сомнения бытового и правового характера. И это неудивительно: сюрпризы при совершении сделки могут поджидать и под землей, и на земле, и даже в воздухе. Мы поговорили с юристом и составили список из 5 рисков, которые можно минимизировать, не поленившись изучить карту местности, выписку из ЕГРН и градостроительные документы.
Антон Сауков,руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи»
1. Покупка земельного участка без границ или несоответствие фактических границ юридическим
Часто покупатели пренебрегают вопросом определения или уточнения границ приобретаемого участка, не представляя, какие последствия это может иметь. Проблема часто заключается в возможном несоответствии границ, обозначенных забором, и тех, координаты которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ранее в Государственный кадастр недвижимости). А еще границы вообще могут отсутствовать юридически.
Чтобы земельный участок был объектом недвижимости, он должен отвечать определенным требованиям. В первую очередь иметь кадастровый номер и состоять на кадастровом учете. Если номер отсутствует, то продать, купить, подарить, завещать такой участок невозможно.
Если в выписке из ЕГРН вы видите схему земельного участка, это значит, что его границы сформированы и юридически закреплены
Следует обращать внимание на так называемые ранее учтенные земельные участки — это наделы, образованные до вступления в силу Федерального закона Российской Федерации № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», права на которые зарегистрированы.
В отношении ранее учтенных земельных участков (если в дальнейшем не проводилось межевание, то есть работы по установлению границ) в ЕГРН содержатся особые отметки — «граница участка не установлена в соответствии с требованиями законодательства».
Покупка такого участка чревата следующими неприятностями:
- неточность географического местоположения;
- несоответствие документальной и фактической площади;
- если на участке расположен объект капитального строительства, то вероятен его частичный «выход» на чужую территорию;
- смещение границ участка, обозначенных забором, по отношению к юридическим границам.
Все это может обернуться долгими судебными спорами с соседями и органами местного управления, а в наиболее тяжелых случаях — требованиями о сносе дома или его части.
2. Покупка квартиры (доли) в многоквартирном доме, построенном на земельном участке для индивидуального жилищного строительства
Возведение многоквартирного, пусть и малоэтажного, дома на земле под индивидуальное жилищное строительство — это нецелевое использование участка. Приобретение квартир или долей в таких домах грозит потерей права собственности в связи с судебным решением о сносе постройки.
Поэтому в погоне за привлекательной ценой не стоит забывать о юридической стороне дела. Если вы хотите купить квартиру в многоквартирном малоэтажном доме, обратите внимание на разрешенное использование земли и наличие у застройщика разрешения на строительство.
3. Невнимание к градостроительной документации и сведениям из открытых источников
Если цена на участок земли (и с домом, и без) слишком уж привлекательна, не спешите доставать кошелек и не верьте всему, что по этому поводу говорит продавец. Лучше проверьте подноготную недвижимости самостоятельно. Иногда для этого достаточно открыть «ЯндексКарты» или 2ГИС. После этого может выясниться, что лес напротив «лакомого» участка — это местное кладбище, а в паре километров от него может располагаться свалка или работать свинокомплекс, который регулярно будет распространять по округе не самые приятные запахи.
Поискать правдивую информацию можно в новостях или интернет-сообществах. У многих дачных обществ и коттеджных поселков есть свои группы в соцсетях, где люди открыто делятся всем наболевшим
Нелишним перед принятием окончательного решения будет изучение градостроительного плана населенного пункта. Из него можно узнать, не собираются ли местные власти проложить через ваш участок дорогу, вырубить лес, рекламируемый продавцом как одно из преимуществ, или построить поблизости неэкологичное производство, которое в будущем обрушит стоимость местной земли.
Еще может оказаться, что заинтересовавшая вас территория вообще не попадает в границы жилой зоны, а входит, например, в земли лесного фонда, санитарно-защитную зону аэропорта или другие категории, не подразумевающие строительство жилья или налагающие на него серьезные ограничения.
Удержать от невыгодной покупки помогут и другие документы. Из плана подземных коммуникаций вы можете узнать, что через заинтересовавший вас участок проходит магистральный трубопровод или газовая ветка. Это повлечет за собой проблемы со строительством: по закону рядом с такими объектами нужно соблюдать санитарные отступы. А если вспомнить, что время от времени любые коммуникации выходят из строя, перспектива станет еще менее радужной.
4. Отсутствие правового анализа документов на объект
Многие ошибочно считают, что можно не тратить усилия на правовую экспертизу документов — какая сомнительная история может быть у земельного участка? На самом деле такое бывает.
Во-первых, при государственной регистрации перехода права может выясниться, что ранее на земельном участке находился жилой дом, который снесли или он сгорел, но с кадастрового учета он не снят, а право собственности на него не прекращено. В таком случае Росреестр приостановит государственную регистрацию перехода права на нового покупателя.
Чтобы снять с учета не существующий более дом, его собственнику нужно пригласить на участок кадастрового инженера, который составит акт обследования имущества
Также помните, что при отчуждении участка, полученного предыдущим собственником безвозмездно на основании распоряжения мэрии, необходимо согласие супруга на его продажу. В противном случае Росреестр зарегистрирует сделку как оспоримую и внесет соответствующую отметку в сведения ЕГРН, а для покупателя это станет неприятным сюрпризом. Но действия регистратора будут абсолютно законны: его право на это подтверждено Верховным судом РФ.
5. Излишние надежды на материнский капитал
Многих волнует вопрос о возможности использования материнского семейного капитала для приобретения загородной недвижимости. Ответ зависит от того, что именно планируется купить. Оплатить покупку земельного участка средствами федерального бюджета в большинстве случаев не получится.
Покупая «пустую» землю, ее в стандартных случаях необходимо оплачивать собственными деньгами, а материнский капитал можно направить на строительство жилого дома. Если же вы планируете приобретение готового дома, то обратите внимание на его юридический статус: он должен быть жилым.
Это значит, что постройка должна располагаться на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, и быть пригодной для постоянного проживания со всеми необходимыми удобствами: водой, электричеством, канализацией, газом. Также дом должен иметь почтовый адрес, а собственник — возможность зарегистрироваться в нем на постоянной основе.
Единственная возможность оплатить маткапиталом именно землю появилась в рамках программы «Сельская ипотека». В конце 2020-го года правительство изменило ее условия и разрешило покупать участки для строительства дома, используя материнский капитал как первоначальный взнос.
Те, кто решил «осесть на земле», должны будут соблюсти следующие условия:
- площадь строящегося дома не может быть меньше установленных нормативов на каждого члена семьи;
- дом обязан быть пригоден для постоянного проживания;
- нужно уложиться в двухгодичный срок строительства, иначе банк повысит процент по ипотеке.
Построить дом в рамках программы можно далеко не везде: населенный пункт, выбранный для строительства дома, должен относиться к сельской территории, а численность его населения быть не меньше 30 000 человек. Кроме того, в программе не участвует Московская область.
Эта история из Сообщества. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала
Я никогда не мечтала о даче.
Ее хотел муж, потому что у его родителей была дача и все детство они с сестрой проводили там лето и выходные. Мы решили: попадется хороший вариант — купим. Спустя два года поисков это удалось. Как получилось организовать все без риелтора — расскажу ниже.
Требования
Муж говорил, что ему достаточно маленького домика на природе, лишь бы мы могли жарить шашлыки и отдыхать, а дети — проводить время на свежем воздухе. Утверждал, что удобства ему не важны. Но они были важны мне.
В итоге мы договорились, что если берем дачу, то обязательно с туалетом, душем и горячей водой в доме, чтобы можно было вечером спокойно помыть и уложить спать детей. И чтобы ночью не приходилось ходить в туалет на улицу. Также хотелось баню, но в крайнем случае мы были готовы построить ее сами.
Еще одно требование: чтобы от электрички можно было дойти пешком максимум за 15 минут, а не ехать на такси или автобусе. При этом я хотела, чтобы в доме электрички были не слышны. В общем, я изначально отдавала себе отчет в том, что эти два условия противоречат друг другу. Машины у нас нет, и мы ее принципиально не собираемся покупать, так как считаем, что это сомнительный актив, который только жрет деньги.
В идеале хотели уложиться в 3 000 000 Р, но понимали, что это не совсем возможно с моими требованиями к туалету и бане. Поэтому готовы были сдвинуть границу до разумных пределов. Каких-то точных сумм перед собой не ставили — решили действовать по обстоятельствам.
Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно
Начало поисков
В 2021 году муж начал просматривать объявления о продаже дач на «Циане», «Авито» и «Домклике». Сначала искал в ближайшем Подмосковье, но под наши критерии подходили только коттеджи стоимостью от 6 000 000 Р.
Иногда попадались и более «дачные» дома, но до одних от электрички нужно было ехать на двух автобусах, а в других чего-то обязательно не хватало: то туалет был не в домике, то сам домик явно разваливался. Муж смотрел пассивно: мы гасили ипотеку за квартиру и решили, что купим дачу, только если сильно понравится. Но ничего интересного не попадалось.
В итоге муж присмотрел поселок по нашему направлению. До него было полчаса на электричке от нашего дома, а рядом находилось красивое озеро. По фотографиям мне тоже понравилось это место, и я уже представляла, как мы будем купаться летом. Муж стал мониторить поселок регулярно, но там не так часто появлялись объявления о продаже.
Мы решили, что место, наверное, настолько замечательное, что люди не хотят продавать там дачи. К началу 2022 года мы погасили ипотеку и стали откладывать деньги на брокерских счетах. Муж начал действовать активнее. Но мы особо ничего не читали про выбор дач и ориентировались исключительно на свои ощущения.
Первый вариант
Осенью нам понравился один домик — правда, не в том поселке у озера, но до участка было недалеко ехать на электричке. Дача выглядела вполне добротно и стоила 3 000 000 Р. В сентябре мы поехали ее смотреть.
Заранее изучили карту и выяснили, что дорога лежит через лес, по которому идти примерно 25 минут. Меня это сначала испугало, но, когда я оказалась в осеннем лесу, где пахнет хвоей и пряной листвой, а по дереву стучит дятел, я так перезагрузилась после трудного рабочего дня, что поняла: хочу дачу. Красивая дорога, тишина, шорох листвы на меня повлияли — и мне, наверное, понравился бы любой сарай в этом месте.
У дома нас встретила дочка умершего хозяина. Все показала. Мне невероятно понравилось, что площадь дома — около 80 м², а выполнен он из сруба. На первом этаже, в гостиной, была большая русская печь, от которой я пришла в совершеннейший восторг. Еще там был небольшой санузел с унитазом, душевой кабиной и умывальником.
Рядом стоял сарай, гараж и банный домик. Но сама баня была не доделана: внутри ее обшили деревом, вывели трубу, но печку не установили. Еще банный домик немного покосился, но мы, надышавшись осенним лесом, даже не обратили на это внимания.
На участке имелись большие перепады, а сам он ужасно зарос сорняками, потому что последние годы старенький дедушка жил один и явно уже не мог ухаживать за садом. Там росла дикая яблоня, три черноплодные рябины и гигантская ель — вернее, даже две, они как-то срослись.
Все это нас не остановило.
Мы подумали: главное, что есть санузел с септиком. И когда возвращались на станцию по тому самому лесу, решили эту дачу купить. Я даже хотела сразу позвонить риелтору, но муж уговорил сделать это из дома. На обратном пути он всю дорогу гуглил, какую печь лучше выбрать для бани, сколько денег уйдет. А я решила заказать красивые изразцы на русскую печку в доме. Хотелось ее украсить.
В общем, мы думали не о том, о чем надо думать при покупке загородной недвижимости. К счастью, когда приехали домой и я позвонила риелтору, оказалось, что за полчаса до моего звонка за дачу уже внесли аванс. Я тогда сильно расстроилась — я же изразцы выбрала.
Позже, когда мы стали читать статьи о том, как выбирать дачи, поняли, что этот вариант изначально был неудачный. Выровнять кривой участок стоило бы сумасшедших денег, а в период таяния снега он мог сильно заполняться водой.
Деревья на участке были бесполезными: понятия не имею, что бы я делала с плодами от трех кустов черноплодки. Не говоря уже про ели, которые были выше дома, занимали кучу места и давали большую тень. Достраивание бани тоже могло стать геморроем, к тому же она слегка покосилась. Только сам дом был добротный. Спустя много месяцев мы поняли: слава богу, что не купили эту дачу.
Второй вариант
Через пару недель появился еще один объект. Дача продавалась в поселке у озера, который нам понравился изначально. Она стоила подозрительно дешево по сравнению с домами в соседних СНТ — около 2 500 000 Р.
По фото мы видели, что деревянный дом ужасно захламлен, но нам показалось, что он вполне добротный. Санузла на фото в объявлении не было вообще. Мы предположили, что он может быть на улице, но решили, что в этом случае сами установим септик и сделаем пристройку к дому, где будет санузел.
В объявлении было указано, что дом нуждается в ремонте, но мы решили съездить и посмотреть: все-таки место красивое. Тем более цена меньше, чем мы закладывали. Еще нам понравилось, что есть баня: ее снимки занимали половину галереи в объявлении.
Озеро вживую оказалось чудесным. Но дом подходил только под снос. В одной из комнат лежал линолеум — я прошла по нему нормально, а у мужа провалилась нога, то есть доски прогнили. Дом был весь в каких-то заплатах — вернее, изначально он был деревянным, но потом доски вышли из строя, и один кусок залатали пластиком, другой забили деревяшками, а где-то прикрыли металлом. Плюс он реально покосился — ни одного прямого угла. На фото все это не бросалось в глаза.
Вырыть септик и сделать санузел в доме тоже оказалось нельзя: под участком, по словам продавца, проходили грунтовые воды. По этой же причине в уличном туалете-будке даже не было ямы: просто стул с дыркой, а под ним — ведро. Когда оно заполнялось содержимым, его надо было вытаскивать и нести на помойку.
Я представила, как буду гордо шагать по поселку с ведром, полным говна, и мне хватило.
Но на том участке была гордость продавца — баня. Мы такую баню не видели больше ни в одном объявлении. Представьте: четыре участка пересекаются — и в точке пересечения стоит здание, с каждого участка свой вход. Здание было кирпичное и выглядело неплохо, хоть его и построили в годах 70-х. Но местами кирпичи износились и поотваливались, и мне это не понравилось.
Муж же сказал: «Что за ерунда? Даже если мы захотим привести в порядок свою четверть здания, остальные три четверти будут стоять задрипанными». Но отдам должное: внутри баня была хорошая.
Мы прикинули, что, даже если купить эту рухлядь, в лучшем случае 500 000 Р уйдет на снос дома и вывоз мусора, а баня потребует ремонта в плане внешней отделки. То есть мы за 3 000 000 Р получим голый участок, где еще попробуй установи септик. Плюс стройка, которая может длиться бесконечно, жрать время и деньги. В итоге мы отказались.
Третий вариант — и бинго
В один из дней нам попалось объявление о продаже дачи, которую мы в итоге и купили. СНТ был дальше, чем мы изначально хотели: от поселка с озером до него минут 20 на электричке. Объект стоил 4 500 000 Р.
Мы не поехали смотреть на него сразу, потому что на сайте Росреестра нам показалось, что дома не поставлены на кадастровый учет. Испугались, что выложим большие деньги за голый участок: именно он один был бы указан в договоре, а постройки — нет. Но так как больше ничего интересного не попадалось, муж предложил все-таки съездить туда. Я согласилась.
Дом был двухэтажный, площадью 90 м², с санузлом на первом этаже. Внутри он был полностью обшит вагонкой, снаружи — сайдингом. На участке стояла баня, имелась красивая зона с беседкой и лавочками, две теплицы, ухоженный огород с кустами смородины, малины, грядками клубники, яблоней, грушей, сливой, облепихой — ничего не заболочено и особо не захламлено.
Предыдущие владельцы жили в доме круглый год. Еще нам понравилось, что в доме разведено отопление: днем можно топить печь дровами, а на ночь включать, чтобы она работала от электричества.
Место находится где-то в 50 км от Москвы. От нашего дома — а мы живем на одной из крайних станций метро — на электричке можно доехать за час. От станции до СНТ — 15 минут пешком, но дорога к нему заворачивает, поэтому получается, что между СНТ и железной дорогой — лес. Благодаря этому электричек не слышно.
Когда я спросила, поставлены ли дом и баня на кадастровый учет, хозяева тут же вынесли документы и показали, что все зарегистрировано. Мы предположили, что тогда нам даже дадут ипотеку.
Сумма 4 500 000 Р превышала бюджет, но мы подумали, почему бы нет. Приехав домой, я предложила мужу поторговаться. Он отмахнулся со словами, что я смогу сбить не более 50 000 Р. Но я все равно перезвонила хозяевам и спросила: «За 4 000 000 Р продадите?» Они ответили: «Продадим». И мы начали готовиться к сделке.
Оформление ипотеки
Мы с мужем составили предварительный договор аванса по какому-то шаблону из интернета, внесли аванс 20 000 Р. Это было в первых числах декабря 2022 года. Договорились, что на сделку выходим в апреле. Хотели накопить больше денег, чтобы брать ипотеку на меньшую сумму. А продавцам некуда было съезжать: они купили квартиру в Москве и делали ремонт.
В начале марта я создала заявку на ипотеку в сервисе «Домклик». Мне одобрили нужную сумму, после чего надо было загрузить документы — точный список уже не помню.
Прошла неделя — никакого ответа, а статус нашей сделки — «документы собираются». Я написала в чат «Домклика» — тишина. Хотела позвонить — номера телефона нет, можно заказать только обратный звонок. Я так и сделала.
Мне перезвонила менеджер и объяснила, какие еще нужны документы. Среди них было постановление главы районной администрации 1979 года о том, что владельцы получили этот участок в собственность. На самом деле получили не они, а их родители от завода. Мы были уверены, что этот документ не найдется, но продавцы хранили все. Еще нужна была какая-то декларация о постановке дома на учет — он был построен в 2008 году. К счастью, она тоже была.
Менеджер «Домклика» спросила, будем ли мы заказывать договор купли-продажи или составим его сами. Я сказала: «Давайте у вас закажем». Это стоило 3000 или 4000 Р — уже не помню. В тот же день, как я оплатила услугу, мне пришла ссылка на электронную почту, что договор готов.
Я перешла по ссылке, а там — пустота.
Снова заказала обратный звонок. Мне перезвонили и сказали, что у них нет шаблона под наш объект, в котором три компонента: участок, жилое и нежилое строение — дом и баня. Через неделю деньги за договор вернулись. Тогда муж скачал несколько шаблонов в интернете, за четыре часа составил из них среднее арифметическое — отсюда абзац, оттуда — и получил договор купли-продажи.
Я все загрузила в систему, но через неделю опять ничего не изменилось. Заказала обратный звонок, и мне сказали, что нужен паспорт мужа как созаемщика. Ранее я загружала его в систему, но он как-то удалился. Потом почему-то удалились многие другие документы. Пришлось собирать их заново.
В итоге документы ушли на рассмотрение через три с половиной недели после того, как мне одобрили ипотеку. Притом что мы предоставляли все по первому требованию.
Сделка
Документы рассматривали дня три, после чего мне позвонили из банка и пригласили на сделку в этот же день. Так как деньги у нас лежали на брокерских счетах и для их вывода требовалось время, я попросила перенести встречу на следующую неделю. Мы договорились о дне, отделении. Я позвонила продавцу, передала информацию.
Поздно вечером накануне сделки мне пришла смс от «Домклика», что все отменено. Я в ярости заказала очередной обратный звонок. Мне ответили, что в том отделении, которое мы выбрали, истек срок какого-то разрешения и они не могут то ли принимать, то ли ставить электронную подпись. Поэтому все сделки на ближайшие три недели отменили.
Мы выбрали другое отделение недалеко от своего дома, где нас также готовы были принять на следующий день. Я позвонила продавцу, все объяснила. Уже собралась ложиться спать, как снова пришла смс: время изменили на три часа раньше. Я опять позвонила продавцу, но оказалось, что у него неудобная стыковка электричек. В итоге мы опоздали на сделку на полчаса.
И пока мы шли до отделения, нам успели три раза поменять менеджера. Потом минут десять пришлось ждать нужного. Затем выяснилось, что произошел какой-то сбой в программе. Прошло еще 40 минут — сделка даже не началась, а мы уже устали. Наконец, нам позвали главного менеджера — казалось, что мы не в банке, а в супермаркете, где без Гали ну просто никак: она что-то понажимала, процесс пошел — и нам все оформили.
Мы пошли в МФЦ через дорогу, подали документы на регистрацию сделки и стали обладателями дачи.
Итоги
Мы впервые приехали на дачу в роли хозяев на майских праздниках в этом году. Мне было брезгливо спать на кроватях, которые остались от прежних собственников, поэтому себе и детям мы купили новые. Еще я сняла все старые шторы и тюль и заказала новые и позитивные.
Нам пришлось выбросить два старых дивана, доисторическое трюмо, гигантский ковер. Старые кровати мы отнесли наверх, чтобы на них в будущем спали гости. Основания у них добротные, а матрасы уже отжили свой век, так что постепенно я заменю их на новые. Мы купили большой телевизор — нашли на «Авито» всего за 5000 Р, почти новый. На «Озоне» взяли холодильник. На участке установили большой каркасный бассейн.
После этой уборки наш домик ожил и запел. На лето мы переехали сюда с детьми: днем мы с мужем работаем в беседке, а дети играют в песочнице, которая осталась от прежних хозяев. Едим мы тоже только в беседке, дыша свежим воздухом. Муж часто жарит шашлыки, и два-три раза в неделю мы ходим в баню.
Я рада, что в доме есть отопление: в июне бывали холодные ночи, оно очень выручало. Рада и бойлеру: мы всегда чистые, да и во время мытья посуды не надо морозить руки. В следующем году хотим обновить кухню, поставить стиральную машину и посудомойку.
Советы покупателям дачи
Правило № 1. Перед тем как присматривать дачу, почитайте, как их выбирать. Иначе можно очароваться местностью и не обратить внимания на явные неудобства на участке или в доме.
Правило № 2. Если планируете взять ипотеку, заранее узнавайте, поставлен ли дом на кадастровый учет и зарегистрирован ли он как жилой.
Правило № 3. Если участок с недостатками — перепадами, сорняками, бесполезными деревьями, — сначала прикиньте траты на то, чтобы их устранить. И только потом решайтесь на покупку.
Правило № 4. Не ведитесь на низкую цену. Часто в объявлениях пишут, что дому нужен косметический ремонт, а по факту это кривая лачуга под снос.
Правило № 5. Торгуйтесь!
Приобретаем дом: как не купить чужие проблемы
Изучая вопрос, как выбрать новый дом, новоселы в первую очередь обращают внимание на юридическую чистоту недвижимости. Однако существуют и не менее важные детали, учитывать которые необходимо вне зависимости от бюджета покупки.
20 ошибок при покупке дома
Первая ошибка: неверная оценка потребностей. Дача для сезонного отдыха и дом для постоянного проживания всей семьи требуют различного подхода к состоянию бытовых удобств, коммуникаций и конструктивных решений. Также стоит задуматься и о том, какой размер дома вы решите выбрать для своей семьи через 5, 10 и более лет? Сколько комнат потребуется для всех ее членов?
Вторая ошибка: ремонт всегда обходится дороже, чем вы думаете. При приобретении недостроенного объекта или дома с черновой отделкой покупатель рассчитывает вложить в доработки определенную сумму. Однако практически всегда итоговые расходы оказываются в несколько раз больше запланированных.
Третья ошибка: поверхностное изучение документов. При ознакомлении с юридическим статусом жилой недвижимости необходимо запрашивать полный пакет документов, чтобы выяснить не только право собственности на дом, но и наличие возможных обременений на участок.
Четвертая ошибка: пренебрежение технической экспертизой. Общего осмотра недостаточно для того, чтобы обоснованно принимать решение о покупке. Как доподлинно узнать состояние чердачных и подвальных помещений, выяснить, по каким технологиям производилась гидро- и теплоизоляция, а также какие материалы при этом использовались? Исчерпывающие ответы на эти и многие другие вопросы может дать только техническая экспертиза, выполненная специалистами в строительной сфере.
Пятая ошибка: недостаточное изучение района. Лучшим способом получить сведения были и остаются непосредственные контакты с местными жителями. Так можно получить информацию о возможных проблемах с электро- и газоснабжением, качестве инфрастуктуры района, нежелательных соседях и множестве иных деталей, которые существенно влияют на окончательное решение о покупке.
Шестая ошибка: некорректная стоимость объекта. Не знакомому с особенностями рынка недвижимости человеку сложно делать выводы об адекватности цены, которую запрашивает продавец. В отличие от сегмента квартир в сфере частных домовладений редко можно встретить идентичные по многим параметрам предложения. Изучая, какой дом лучше выбрать, стоит учитывать, что схожие по ряду характеристик объекты могут иметь оправданное различие в стоимости, которое будет выражаться в существенных суммах.
Седьмая ошибка: излишняя доверчивость. В деле приобретения дома не может быть места устным договоренностям. При вхождении в сделку следует учитывать, что оставлять какие-то условия за рамками договора купли-продажи – значит, давать нынешнему владельцу лишние соблазны. Все возможные нюансы настоятельно рекомендуется фиксировать документально.
Восьмая ошибка: привоз на показ всех причастных. Осмотр дома – это не семейное развлечение. В неизбежной суматохе гораздо сложнее оценить размеры, планировку и расположение, а когда товарищи и родственники разбредаются по помещениям, становится невозможным получить ответы на все вопросы.
Девятая ошибка: работать с большим количеством риэлторов. Пытаться охватить максимальное число вариантов путем обращения в десяток различных компаний – это верный путь добиться того, что ни один агент не будет серьезно стараться для такого покупателя. Слишком велик риск для риэлтора предложить действительно хороший вариант, чтобы клиент потом оформил договор через другого посредника, который сэкономит на комиссии, или постарается оформить сделку самостоятельно.
Десятая ошибка: делать слишком много комплиментов. Ходить по объекту и вслух рассказывать, где и какая будет стоять мебель «в нашем новом доме» — значит, убедить собственника в том, что его жилье стоит всех запрашиваемых денег… и даже больше! После такого знакомства можно не мечтать о хорошем дисконте или рассрочке. Практически гарантированно продавец уже не станет соглашаться на лояльные условия, понимая, что его дом и так купят.
Одиннадцатая ошибка: торговаться прямо на показе. Обычно такое поведение является следствием предыдущего пункта. А со стороны собственника это выглядит, как несерьезное отношение. Ну кто будет принимать такие решения за полчаса времени, не взвесив как следует все «за» и «против»?
Еще хуже, если владельца все же получится убедить в серьезности намерений. Теперь ему тем более нет смысла давать хорошие условия: если дом такой идеальный, то его в любом случае купят!
Двенадцатая ошибка: ждать, пока цена на демпинговый дом снизится еще больше. Иногда на рынке появляются объекты по цене на 20%-30% ниже средней в сегменте. Как правило, таким владельцам срочно нужны деньги, поэтому они сразу скидывают стоимость. В этом случае, неправильной стратегией будет занимать выжидательную позицию, чтобы купить еще дешевле… через пару месяцев. Дома, продающиеся «ниже рынка» надолго в листе продаже не задерживаются.
Тринадцатая ошибка: экономить на специалистах. Приобретение недвижимости «с рук» не всегда в итоге обходится дешевле. Специалисты знакомы с профильными сферами законодательства и юридическими нюансами, и не меньше покупателя заинтересованы в том, чтобы провести продажу с минимальными затратами времени и денег. Кроме того, риэлторы обычно работают с юристами, которые могут до мелочей проверить законность сделки.
Четырнадцатая ошибка: неправильное время для покупки. Многие объекты в районе проживания могут иметь сезонный характер эксплуатации. К концу отпускного сезона существенно увеличится поток машин на ближайших дорогах. Осенью с каникул вернется молодежь, и в окрестностях школы станет изрядно шумнее. Подъездные пути, инфраструктура района, удаленность от города и социальное окружение – все это необходимо учитывать в дальней перспективе.
Пятнадцатая ошибка: пренебрежение финансовой безопасностью. При покупке дома приходится иметь дело со значительной суммой денег. Безопаснее всего считается вариант передачи оплаты через банковскую ячейку, нюансы которого (дата и время доступа, проверка купюр и т.д.) четко прописываются в договоре.
Шестнадцатая ошибка: красивое место. Даже определяя, какой дом выбрать для дачи, стоит помнить, что выбирают не вид из окна. Не стоит всерьез относиться к описаниям из рекламных буклетов: уже через несколько лет на месте красивой рощи может появиться торговый центр или автострада. В крайнем случае, выяснить ситуацию поможет проверка в местной районной управе. При выборе дома для постоянного жительства важность этого фактора возрастает еще больше.
Семнадцатая ошибка: не думать о том, что возможно, придется продавать. Рынок недвижимости меняется. Прежде чем приобретать объект, стоимость которого существенно превышает соседние владения, необходимо учитывать, что при падении цен сумма последующей продажи может даже не покрыть ипотечного кредита.
Восемнадцатая ошибка: не планировать изменений. Необходимо учитывать конструктивную возможность пристраивать дом в будущем. Расположение дома и конфигурация земельного участка должны позволять это сделать с минимальными побочными затратами.
Девятнадцатая ошибка: самоуверенность. Если вы не специалист в строительной отрасли не стоит пытаться произвести на собственника впечатление, что именно на частных домах вы собаку съели. Наоборот, задавайте любые интересующие вопросы, а профессиональную оценку строения доверьте приглашенным консультантам.
Двадцатая, но не последняя ошибка: не учитывать скрытые платежи. При покупке домовладения не стоит максимально вписываться в границы заранее определенной суммы. Необходимо учитывать, что расходы на оформление потребуют внесения дополнительных платежей, так как:
- Комиссия риэлтора. Составляет 3% и более от общей суммы сделки. Обычно размер вознаграждения посредника заранее прописывается в договоре.
- Платеж в пенсионный фонд.
- Услуги нотариуса. Определяется в зависимости от ценовой политики нотариальной конторы.
Помимо этого в план финансовых расходов стоит включить всевозможные текущие расходы.
Каверзные вопросы продавцу
При колебании, какой частный дом выбрать из нескольких в целом одинаковых вариантов, стоит обратить внимание на следующие основные моменты:
- Почему продается эта недвижимость и кому она принадлежит?
- Собран ли весь комплект документов на собственность?
К какой категории относится участок земли и как его разрешено использовать?
- Кто ранее являлся собственником домовладения?
- Кто строил дом?
- Имеются ли утвержденные проектные документы или исполнительные чертежи?
- Как организован вывоз мусора и удаление канализационных отходов?
- Из чего составляются обязательные платежи?
Эта информация позволит не только выявить размер будущих вложений и эксплуатационных затрат, но и в некоторых случаях – снизить заявленную цену домовладения.
Для тех, кто остался с осмотром один на один
Как правильно выбрать дом, если осмотр будет все же проходить без привлечения экспертов? В таких ситуациях стоит обратить внимание на детали постройки самого здания. Это позволит составить первичное впечатление о его качестве.
Выбрать время в начале весны. Распутица и таянье снега – лучший из возможных экзаменов для гидроизоляции и кровли дома. Большинство конструктивных огрехов выявляются именно в это время. К тому же, в прохладную погоду гораздо реальнее проверить отопительную систему.
Изучить фундамент и крышу. Плохая гидроизоляция – это бич современных домовладений. Результатом некачественного гидробарьера становится повышенная влажность в подвале и даже сезонное подтопление, связанное с движением грунтовых вод. Особенно внимательно стоит осматривать углы и стыки стен подвальных помещений. Поход на чердак позволит визуально оценить внутреннюю поверхность кровли. Во многих случаях банальные потеки заметны невооруженным глазом.
Проверить углы поверхностей. Выровненные стены и потолки – один из первых критериев того, как выбирать хороший дом непрофессионалу. Простой строительный уровень позволит выявить все огрехи, визуально скрытые под штукатуркой и напольными покрытиями.
Проверить окна. Одним из критериев правильной усадки стен является свободное открывание оконных и дверных створок. Помимо этого, внимательный осмотр стеклопакетов позволит выявить попавшую в их камеры влагу.
Протестировать все системы. Включать стоит все: отопление, воду, электричество и так далее. Проверять надо все по максимуму. Любой отказ владельца в таком случае является обоснованным поводом для настороженности и вдумчивого изучения проблемы.
Далеко не каждый готов брать пустой участок, чтобы построить жилье. Большинство людей предпочитает покупать уже готовые дома или здания, находящиеся на стадии финишной отделки. Известно, что к такой покупке стоит основательно подготовиться. Посмотрим, на что стоит обратить внимание в самую первую очередь.
На границе тучи ходят хмуро
Самая частая причина, по которой люди продают свои дома, – это конфликты с соседями. Дом может быть великолепен, а каждый квадратный сантиметр участка красив и ухожен. Но если соседи встали на тропу войны, никакой радости жить в таком месте уже не будет. Иногда его проще продать, чем договориться.
Поводов может быть множество. На первом месте стоят территориальные споры. Некоторые из них могут длиться десятилетиями. И особенно после приватизации, которая проводилась по принципу «Кто первый встал, того и тапки». Заборы между участками в то время часто «гуляли» в разные стороны.
Даже если у продавца есть кадастровый план участка, это еще не значит, что на деле ему все соответствует. Обязательно попросите хозяина перед продажей сделать вынос границ участка в натуру. Возможно, и для него фактическое расположение поворотных точек станет откровением.
Такую услугу оказывают кадастровые инженеры, которые обязаны в итоге выдать акт о проведенном выносе.
А если вдруг выяснилось, что заборы стоят не там, где должны, потребуйте у продавца акты согласования всех спорных границ с соседями. Иначе эти нерешенные конфликты перейдут при покупке в нагрузку вместе с домом и станут уже вашей головной болью.
Ни шагу назад
Еще одним поводом для спора является несоблюдение строительных норм и правил (СНиПов) при расположении строений на участке. Люди постоянно размещают свои дома «на глазок». Иногда по незнанию, а чаще ради экономии места – «чтоб все влезло». И только потом начинают оформлять документы.
А когда узнают, что узаконить самовольно возведенный дом, расположенный с нарушением отступов от границ участка, очень сложно, решают его просто продать. От греха подальше.
На сделке фигурирует только участок, а отсутствие документов на дом объясняется нехваткой времени или денег для оформления. Истинная же проблема при этом умалчивается. Нетрудно догадаться, что покупателям придется решать этот вопрос самим. Со значительными финансовыми затратами.
Часто сам дом оформлен, как положено, и построен с учетом всех СНиП, но дополнительные пристройки их нарушают. Хозяева делают изменения конструкции дома на авось и даже не думают их регистрировать. А при покупке на это мало кто обращает внимание – «выписка ЕГРН на дом есть, а что там на плане нарисовано, не разглядеть».
Но соседям неважно, кто будет отвечать за увеличившуюся тень на их посадках. Их руки уже развязаны. А суды обычно идут им навстречу. И обязывают ответчика исправить нарушения – снести незаконное дополнение. И тогда шикарную веранду или гараж для кабриолета придется демонтировать вам.
Почувствуй себя ничтожеством
Нередко бывает и так, что все вроде бы в порядке. И документы все как надо. И границы не нарушены. И с соседями никаких проблем. Но после покупки выясняется, что строить больше ничего нельзя. А иногда и вовсе приходится с домом расстаться.
Потому что на участок наложено обременение. Но не от банка или судебных приставов. А от ресурсоснабжающих организаций или наличия особых территорий, сведения о которых в выписке ЕГРН почему-то все игнорируют.
Информацию об этом также можно найти на публичной кадастровой карте Росреестра в разделе «Слои – Общедоступные сведения, содержащиеся в ЕГРН – Зоны с особыми условиями использования территории». Но далеко не всегда.
Обычно это бывает водо- или природоохранная зона, в зоне которых запрещены новые постройки. Еще могут быть ограничения рядом с линиями электропередач, транспортных путей и действующих электростанций.
А дом, построенный с учетом всех норм и оформленный как следует, могут запросто снести, если земельный участок хотя бы краешком находится в санитарной зоне действующего нефте- или газопровода.
При этом данные на публичной кадастровой карте Росреестра могут не совпадать с данными газовщиков. И разрешение на строительство, выданное местной администрацией, а также все остальные документы, подтверждающие право собственности, отстоять ваш дом не помогут.
Поэтому прежде чем купить понравившийся дом, прогуляйтесь вокруг. Посмотрите, нет ли каких магистральных коммуникаций рядом. И обязательно поговорите с соседями. Они вам расскажут гораздо больше, чем сами продавцы.