Договор аренды – это один из самых востребованных гражданско-правовых договоров. Одной из разновидностей договора аренды является договор аренды здания или сооружения (§ 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации). Рассмотрим основные ошибки, которые допускаются при заключении договоров аренды зданий и сооружений:
- заключение договора с неуполномоченным лицом,
- недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду,
- неполные данные относительно платежей, включенных в арендную плату,
- отсутствие информации о том, включен ли НДС в арендную плату,
- недостаточные сведения об условиях и порядке повышения арендной ставки.
Договора аренды с неуполномоченным лицом
Еще до заключения договора необходимо тщательно проверить, кому принадлежит помещение (здание, сооружение).
Это позволит избежать рисков, связанных с возможностью заключить договор с лицом, не имеющим права сдавать имущество в аренду. На практике зачастую можно встретить такие ситуации, при которых потенциальный арендатор подписывает договор аренды либо с мошенниками, не имеющими никакого отношения к сдаваемому в аренду недвижимому имуществу, либо с арендаторами, предлагающими сдачу помещения в субаренду, но не наделенными таким правом по договору с арендодателем.
Кроме того, если одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, то в преамбуле договора необходимо указать, в лице кого заключается договор от имени организации и на основании чего такое лицо действует (устав, приказ, доверенность). Не лишним будет проверить документы, подтверждающие его полномочия, и оставить у себя копии указанных документов.
Права арендодателя на недвижимость подтверждаются выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая выписка должна быть получена незадолго до дня заключения договора. Арендатор может получить выписку самостоятельно, в том числе в случае отказа арендодателя предоставить ее. Из выписки также можно узнать наличие или отсутствие обременений (арест, ипотека, сервитут), установленных в отношении недвижимости.
Так, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 года по делу № А56-30174/2016 суд установил, что договор аренды от имени Предприятия подписан иным лицом, действующим на основании подложных документов, следовательно, спорный договор является ничтожным.
Недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду
Существенным условием договора наряду с определением размера арендной платы являются данные, которые позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным. В связи с этим необходимо дать точное определение недвижимости, передаваемой в аренду.
Арендатору до заключения договора следует проверить соответствие сведений, указанных в кадастровом паспорте, иных документах на объект аренды (состояние, площадь, месторасположение и др.), фактическим данным. Этой цели служит, например, осмотр объекта. Если выявлены какие-либо расхождения, арендатор вправе отразить в договоре уточненные сведения либо отказаться от аренды имущества, подлинные характеристики которого не отвечают его интересам.
Иногда встречаются ошибки в определении предмета договора аренды, возникающие при заключении договора аренды не всего, а части помещения. При этом ошибка заключается в способе индивидуализации, точного определения той части помещения, которая передается в аренду.
Индивидуализация частей помещений, передаваемых в аренду, осуществляется после проведения кадастровых работ и постановки частей помещений на кадастровый учет. Результатом кадастровых работ является описание и фиксация части помещения в государственном кадастре недвижимости.
К примеру, Санкт-Петербургский городской суд в апелляционном определении от 24.04.2013 года по делу № 33-6261/2013 пришел к выводу, что договор аренды от 01.12.2009 года, предъявленный истцом в обоснование требований о взыскании арендных платежей с ответчика ООО «Дентос», является незаключенным. Истец не является собственником всего помещения, в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, план объекта и акт приема-передачи к договору от 01.12.2009 года не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Условия и размеры арендной платы
При определении условий и размера арендной платы стороны зачастую допускают в договоре следующие ошибки:
-
Не уточнено, какие платежи включаются в арендную плату.
Как правило, арендная плата складывается из трех частей: базовой, которая является фиксированной, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Необходимо точно фиксировать в договоре размер эксплуатационных платежей либо указывать сумму, выше которой платежи не подлежат оплате арендатором.
-
В договоре отсутствует информация о том, включен ли НДС в арендную плату.
Отсутствие указанной информации приводит к спорам. Арендодатель утверждает, что НДС подлежит отдельной оплате, а арендатор убежден, что НДС уже включен в арендную плату. Во избежание таких ситуаций необходимо указывать, включается ли НДС в арендную плату или нет.
В Постановлении от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость» Пленум ВАС РФ пришел к выводу о том, что если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (пункт 4 статьи 164 Кодекса)».
Если из условий договора не следует, что в арендную плату не входит НДС, суд может квалифицировать ее как указанную с НДС.
В связи с этим арендодатель не сможет потребовать от арендатора уплаты НДС дополнительно к сумме арендной платы и, соответственно, получит арендную плату в размере меньшем, чем он рассчитывал при заключении договора.
-
Не всегда в договоре подробно прописаны условия порядка повышения арендной ставки.
Такой подход может привести к тому, что арендодатель будет фактически лишен возможности без согласия арендатора увеличить арендную плату в одностороннем порядке. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если же договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы один раз в год, то в интересах арендатора может быть указан предельный размер, на который может быть увеличена плата. Кроме того, в договор может быть внесено положение о том, что такой запрет на изменение размера арендной платы распространяется и на эксплуатационные расходы.
Интересным представляется разъяснение Президиума ВАС РФ, изложенное в пункте 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы. Установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма исчисления арендной платы. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Надеемся, что анализ указанных в настоящей статье ошибок, которые допускают стороны при заключении договоров аренды зданий или сооружений, в том числе нежилых помещений, позволит избежать их совершения и обеспечит возможность защиты ваших интересов при возникновении претензий и судебных споров.
Посетите образовательные мероприятия по этой теме:
%custom getevent(2014)%
1. Не зарегистрировать долгосрочный договор аренды в Росреестре
Согласно российскому законодательству регистрации в Росреестре подлежат:
- договор аренды и субаренды земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее 1 года
- договор аренды и субаренды предприятия независимо от срока действия
Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.
Также по договору найма, заключенному на срок не менее одного года, необходимо зарегистрировать обременение права собственности на жилое помещение (не сам договор, а обременение). Заявление о регистрации подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора. За несоблюдение срока подачи заявления предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 рублей.
2. Не получить нотариальное согласие супруги на сделку
Если заключается договор аренды помещения, находящегося в совместной собственности супругов, подлежащий обязательной государственной регистрации в Росреестре, то для совершения сделки потребуется нотариальное согласие супруги (-а) арендодателя. Если арендатор состоит в браке, то согласие его супруги также потребуется. Также если стороны решат удостоверить договор у нотариуса, то потребуется согласие супругов, даже если договор не нужно регистрировать.
Данные правила не распространяются на договор найма, так как даже долгосрочный договор найма не регистрируется, а регистрируется обременение.
3. Не предусмотреть в договоре гибкий порядок изменения арендной платы
Согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Однако, руководствуясь принципом свободы договора, стороны могут предусмотреть иной порядок изменения арендной платы. Учитывая, что за период действия долгосрочного договора аренды может измениться экономическая ситуация, налоговая ставка, коммунальные и эксплуатационные расходы, рекомендуем уделить особое внимание вопросу изменения арендной платы и предусмотреть порядок в договоре.
4. Не предусмотреть в договоре право на односторонний отказ от договора при просрочке внесения арендной платы и ответственность за нарушение срока
Согласно российскому законодательству договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Судебная процедура занимает значительное время, при этом до вступления в законную силу решения суда о расторжении договора аренды задолжавший арендатор может пользоваться помещением. Поэтому рекомендуем предусмотреть в договоре аренды право арендодателя на односторонний отказ от договора при нарушении срока оплаты. В этом случае договор аренды будет считаться расторгнутым с даты уведомления арендатора об отказе — арендодатель может выселить арендатора, сразу искать нового арендатора и одновременно взыскивать задолженность с должника. Также рекомендуем предусмотреть в договоре аренду неустойку за нарушение срока внесения арендной платы, за нарушение срока возврата помещения и прочие санкции за неисполнение обязательств.
5. Не урегулировать вопрос распределения обязанностей по ремонту, содержанию помещения
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, а арендодатель обязан проводить капитальный ремонт помещения, если стороны не предусмотрели иное в договоре аренды. Рекомендуем в долгосрочных договорах аренды подробно фиксировать обязанности по ремонту и содержанию помещения.
6. Заключить договор на неопределенный срок, чтобы не регистрировать
Договоры аренды здания или сооружения, заключенные на неопределенный срок, действительно не нужно регистрировать.
Однако согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимости на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца, если иной срок не установлен договором. Часто арендодатели забывают об этом праве арендатора.
7. Не учитывать налоговые последствия договора аренды
Доход от сдачи помещения в аренду в большинстве случаев облагается налогом. Рекомендуем при долгосрочной аренде заранее рассчитать налоговые платежи и оптимизировать налоги (например, зарегистрироваться в качестве самозанятого или ИП).
8. Не подписать передаточный акт и не предусмотреть порядок возврата помещения после прекращения действия договора
Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача недвижимости арендодателем и принятие ее арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Часто арендодатели заключают договор и забывают подписать передаточный акт. Также рекомендуем в договоре подробно урегулировать порядок возврата помещения и ответственность арендатора за нарушение срока возврата.
9. Не установить обеспечительный платеж при заключении договора
Обеспечительный платеж призван защитить арендодателя от нарушений со стороны арендатора: невнесения арендной платы, причинения вреда помещения и пр. Поэтому рекомендуем предусмотреть в договоре обязанность арендатора по внесению обеспечительного платежа, в том числе после погашения за его счет задолженности арендатора, и последствия невнесения обеспечительного платежа.
10. Не проверять арендатора при заключении сделки
Проверка надежности и добросовестности контрагента — это важный этап любой сделки, поэтому не пренебрегайте проверкой арендатора и не проводите ее формально. Проверьте не только арендатора, но и аффилированные компании на предмет судебных споров, платежеспособности и наличия долгов.
Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению аренды недвижимости, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации договора аренды в Росреестре.
Полное юридическое сопровождение аренды недвижимости в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
- проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости (для арендаторов)
- проверку добросовестности арендодателя (арендатора)
- полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок аренды: подготовка проекта договора аренды, согласование разногласий и внесение правок в договор
- сопровождение клиента при подписании договора аренды
- регистрацию долгосрочного договора аренды в Росреестре
Услуги юристов по сопровождению сделок с недвижимостью
Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.
- Регистрация права собственности
- Проверка недвижимости
- Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
- Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
- Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
- Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
- Юридическое сопровождение сделок с новостройками
- Юридическое сопровождение аренды недвижимости
- Оформление дарения недвижимости
- Юридическое сопровождение мены недвижимости
- Юридическое сопровождение ренты недвижимости
- Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах
Требуется помощь юриста по недвижимости?
Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по сопровождению сделок с недвижимостью и разрешению судебных споров в Юридической фирме «Двитекс».
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок
Рекомендуемые статьи этой категории:
1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).
1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.
1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.
1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.
1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:
- Фамилия, Имя, Отчество;
- Адрес электронной почты;
- Номер телефона;
- иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.
1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:
- обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
- обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
- обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
- в целях исследования рынка;
- информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
- статистических целях;
- в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.
1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:
- сбор;
- запись;
- систематизацию;
- накопление;
- хранение;
- уточнение (обновление, изменение);
- извлечение;
- использование;
- передачу (распространение, предоставление, доступ);
- обезличивание;
- блокирование;
- удаление;
- уничтожение.
2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:
- законности и справедливости;
- конфиденциальности;
- своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
- обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
- соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
- недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
- хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
- уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.
2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:
- Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
- Настоящей Политикой конфиденциальности;
- Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
- Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
- Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
- Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
- Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
- Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
- Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
- Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.
3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.
3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:
- путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
- иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.
3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.
3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.
3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.
3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.
3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.
3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.
4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.
4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.
4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.
4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:
- не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
- не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
- информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
- разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.
4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.
4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.
4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.
4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.
4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.
4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.
4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.
5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.
Договор аренды – это один из самых востребованных гражданско-правовых договоров. Одной из разновидностей договора аренды является договор аренды здания или сооружения (§ 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации). Рассмотрим основные ошибки, которые допускаются при заключении договоров аренды зданий и сооружений:
- заключение договора с неуполномоченным лицом,
- недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду,
- неполные данные относительно платежей, включенных в арендную плату,
- отсутствие информации о том, включен ли НДС в арендную плату,
- недостаточные сведения об условиях и порядке повышения арендной ставки.
Договора аренды с неуполномоченным лицом
Еще до заключения договора необходимо тщательно проверить, кому принадлежит помещение (здание, сооружение).
Это позволит избежать рисков, связанных с возможностью заключить договор с лицом, не имеющим права сдавать имущество в аренду. На практике зачастую можно встретить такие ситуации, при которых потенциальный арендатор подписывает договор аренды либо с мошенниками, не имеющими никакого отношения к сдаваемому в аренду недвижимому имуществу, либо с арендаторами, предлагающими сдачу помещения в субаренду, но не наделенными таким правом по договору с арендодателем.
Кроме того, если одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, то в преамбуле договора необходимо указать, в лице кого заключается договор от имени организации и на основании чего такое лицо действует (устав, приказ, доверенность). Не лишним будет проверить документы, подтверждающие его полномочия, и оставить у себя копии указанных документов.
Права арендодателя на недвижимость подтверждаются выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая выписка должна быть получена незадолго до дня заключения договора. Арендатор может получить выписку самостоятельно, в том числе в случае отказа арендодателя предоставить ее. Из выписки также можно узнать наличие или отсутствие обременений (арест, ипотека, сервитут), установленных в отношении недвижимости.
Так, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 года по делу № А56-30174/2016 суд установил, что договор аренды от имени Предприятия подписан иным лицом, действующим на основании подложных документов, следовательно, спорный договор является ничтожным.
Недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду
Существенным условием договора наряду с определением размера арендной платы являются данные, которые позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным. В связи с этим необходимо дать точное определение недвижимости, передаваемой в аренду.
Арендатору до заключения договора следует проверить соответствие сведений, указанных в кадастровом паспорте, иных документах на объект аренды (состояние, площадь, месторасположение и др.), фактическим данным. Этой цели служит, например, осмотр объекта. Если выявлены какие-либо расхождения, арендатор вправе отразить в договоре уточненные сведения либо отказаться от аренды имущества, подлинные характеристики которого не отвечают его интересам.
Иногда встречаются ошибки в определении предмета договора аренды, возникающие при заключении договора аренды не всего, а части помещения. При этом ошибка заключается в способе индивидуализации, точного определения той части помещения, которая передается в аренду.
Индивидуализация частей помещений, передаваемых в аренду, осуществляется после проведения кадастровых работ и постановки частей помещений на кадастровый учет. Результатом кадастровых работ является описание и фиксация части помещения в государственном кадастре недвижимости.
К примеру, Санкт-Петербургский городской суд в апелляционном определении от 24.04.2013 года по делу № 33-6261/2013 пришел к выводу, что договор аренды от 01.12.2009 года, предъявленный истцом в обоснование требований о взыскании арендных платежей с ответчика ООО «Дентос», является незаключенным. Истец не является собственником всего помещения, в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, план объекта и акт приема-передачи к договору от 01.12.2009 года не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Условия и размеры арендной платы
При определении условий и размера арендной платы стороны зачастую допускают в договоре следующие ошибки:
-
Не уточнено, какие платежи включаются в арендную плату.
Как правило, арендная плата складывается из трех частей: базовой, которая является фиксированной, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Необходимо точно фиксировать в договоре размер эксплуатационных платежей либо указывать сумму, выше которой платежи не подлежат оплате арендатором.
-
В договоре отсутствует информация о том, включен ли НДС в арендную плату.
Отсутствие указанной информации приводит к спорам. Арендодатель утверждает, что НДС подлежит отдельной оплате, а арендатор убежден, что НДС уже включен в арендную плату. Во избежание таких ситуаций необходимо указывать, включается ли НДС в арендную плату или нет.
В Постановлении от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость» Пленум ВАС РФ пришел к выводу о том, что если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (пункт 4 статьи 164 Кодекса)».
Если из условий договора не следует, что в арендную плату не входит НДС, суд может квалифицировать ее как указанную с НДС.
В связи с этим арендодатель не сможет потребовать от арендатора уплаты НДС дополнительно к сумме арендной платы и, соответственно, получит арендную плату в размере меньшем, чем он рассчитывал при заключении договора.
-
Не всегда в договоре подробно прописаны условия порядка повышения арендной ставки.
Такой подход может привести к тому, что арендодатель будет фактически лишен возможности без согласия арендатора увеличить арендную плату в одностороннем порядке. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если же договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы один раз в год, то в интересах арендатора может быть указан предельный размер, на который может быть увеличена плата. Кроме того, в договор может быть внесено положение о том, что такой запрет на изменение размера арендной платы распространяется и на эксплуатационные расходы.
Интересным представляется разъяснение Президиума ВАС РФ, изложенное в пункте 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы. Установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма исчисления арендной платы. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Надеемся, что анализ указанных в настоящей статье ошибок, которые допускают стороны при заключении договоров аренды зданий или сооружений, в том числе нежилых помещений, позволит избежать их совершения и обеспечит возможность защиты ваших интересов при возникновении претензий и судебных споров.
Посетите образовательные мероприятия по этой теме:
%custom getevent(2014)%
1. Не зарегистрировать долгосрочный договор аренды в Росреестре
Согласно российскому законодательству регистрации в Росреестре подлежат:
- договор аренды и субаренды земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее 1 года
- договор аренды и субаренды предприятия независимо от срока действия
Указанные договоры аренды считаются заключенными только с даты регистрации договора.
Также по договору найма, заключенному на срок не менее одного года, необходимо зарегистрировать обременение права собственности на жилое помещение (не сам договор, а обременение). Заявление о регистрации подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора. За несоблюдение срока подачи заявления предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 рублей.
2. Не получить нотариальное согласие супруги на сделку
Если заключается договор аренды помещения, находящегося в совместной собственности супругов, подлежащий обязательной государственной регистрации в Росреестре, то для совершения сделки потребуется нотариальное согласие супруги (-а) арендодателя. Если арендатор состоит в браке, то согласие его супруги также потребуется. Также если стороны решат удостоверить договор у нотариуса, то потребуется согласие супругов, даже если договор не нужно регистрировать.
Данные правила не распространяются на договор найма, так как даже долгосрочный договор найма не регистрируется, а регистрируется обременение.
3. Не предусмотреть в договоре гибкий порядок изменения арендной платы
Согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Однако, руководствуясь принципом свободы договора, стороны могут предусмотреть иной порядок изменения арендной платы. Учитывая, что за период действия долгосрочного договора аренды может измениться экономическая ситуация, налоговая ставка, коммунальные и эксплуатационные расходы, рекомендуем уделить особое внимание вопросу изменения арендной платы и предусмотреть порядок в договоре.
4. Не предусмотреть в договоре право на односторонний отказ от договора при просрочке внесения арендной платы и ответственность за нарушение срока
Согласно российскому законодательству договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Судебная процедура занимает значительное время, при этом до вступления в законную силу решения суда о расторжении договора аренды задолжавший арендатор может пользоваться помещением. Поэтому рекомендуем предусмотреть в договоре аренды право арендодателя на односторонний отказ от договора при нарушении срока оплаты. В этом случае договор аренды будет считаться расторгнутым с даты уведомления арендатора об отказе — арендодатель может выселить арендатора, сразу искать нового арендатора и одновременно взыскивать задолженность с должника. Также рекомендуем предусмотреть в договоре аренду неустойку за нарушение срока внесения арендной платы, за нарушение срока возврата помещения и прочие санкции за неисполнение обязательств.
5. Не урегулировать вопрос распределения обязанностей по ремонту, содержанию помещения
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, а арендодатель обязан проводить капитальный ремонт помещения, если стороны не предусмотрели иное в договоре аренды. Рекомендуем в долгосрочных договорах аренды подробно фиксировать обязанности по ремонту и содержанию помещения.
6. Заключить договор на неопределенный срок, чтобы не регистрировать
Договоры аренды здания или сооружения, заключенные на неопределенный срок, действительно не нужно регистрировать.
Однако согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимости на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца, если иной срок не установлен договором. Часто арендодатели забывают об этом праве арендатора.
7. Не учитывать налоговые последствия договора аренды
Доход от сдачи помещения в аренду в большинстве случаев облагается налогом. Рекомендуем при долгосрочной аренде заранее рассчитать налоговые платежи и оптимизировать налоги (например, зарегистрироваться в качестве самозанятого или ИП).
8. Не подписать передаточный акт и не предусмотреть порядок возврата помещения после прекращения действия договора
Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача недвижимости арендодателем и принятие ее арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Часто арендодатели заключают договор и забывают подписать передаточный акт. Также рекомендуем в договоре подробно урегулировать порядок возврата помещения и ответственность арендатора за нарушение срока возврата.
9. Не установить обеспечительный платеж при заключении договора
Обеспечительный платеж призван защитить арендодателя от нарушений со стороны арендатора: невнесения арендной платы, причинения вреда помещения и пр. Поэтому рекомендуем предусмотреть в договоре обязанность арендатора по внесению обеспечительного платежа, в том числе после погашения за его счет задолженности арендатора, и последствия невнесения обеспечительного платежа.
10. Не проверять арендатора при заключении сделки
Проверка надежности и добросовестности контрагента — это важный этап любой сделки, поэтому не пренебрегайте проверкой арендатора и не проводите ее формально. Проверьте не только арендатора, но и аффилированные компании на предмет судебных споров, платежеспособности и наличия долгов.
Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению аренды недвижимости, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации договора аренды в Росреестре.
Полное юридическое сопровождение аренды недвижимости в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:
- проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости (для арендаторов)
- проверку добросовестности арендодателя (арендатора)
- полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок аренды: подготовка проекта договора аренды, согласование разногласий и внесение правок в договор
- сопровождение клиента при подписании договора аренды
- регистрацию долгосрочного договора аренды в Росреестре
Требуется юридическое сопровождение сделки с недвижимостью? Для первичной консультации и расчета стоимости услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку.
Заказать
1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).
1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.
1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.
1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.
1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:
- Фамилия, Имя, Отчество;
- Адрес электронной почты;
- Номер телефона;
- иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.
1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:
- обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
- обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
- обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
- в целях исследования рынка;
- информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
- статистических целях;
- в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.
1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:
- сбор;
- запись;
- систематизацию;
- накопление;
- хранение;
- уточнение (обновление, изменение);
- извлечение;
- использование;
- передачу (распространение, предоставление, доступ);
- обезличивание;
- блокирование;
- удаление;
- уничтожение.
2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:
- законности и справедливости;
- конфиденциальности;
- своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
- обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
- соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
- недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
- хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
- уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.
2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:
- Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
- Настоящей Политикой конфиденциальности;
- Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
- Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
- Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
- Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
- Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
- Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
- Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
- Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.
3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.
3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:
- путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
- иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.
3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.
3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.
3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.
3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.
3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.
3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.
4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.
4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.
4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.
4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:
- не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
- не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
- информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
- разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.
4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.
4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.
4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.
4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.
4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.
4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.
4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.
5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.
Договор аренды недвижимости (далее — договор аренды) очень распространен и в каждой организации хоть раз с ним сталкивались. Несмотря на это, при его заключении и исполнении стороны часто допускают ошибки, что подтверждает и судебная практика. Давайте рассмотрим некоторые из них.
Ошибка 1. Нарушен порядок совершения сделки
По общему правилу юрлицо совершает сделки через свои органы, которые действуют в соответствии с законодательством и учредительными документами <*>. В законодательстве закреплено общее правило, что хозобщество вправе совершать крупные сделки по решению общего собрания его участников <*>. Сделка по сдаче в аренду недвижимости может быть отнесена к крупной сделке. Об этом часто забывают стороны договора и, как результат, нарушают порядок совершения крупной сделки.
В учредительных документах обычно указаны полномочия исполнительного органа и иных органов управления, а также ограничения этих полномочий <*>. Как показывает практика, для совершения сделок с недвижимостью, в т.ч. для сдачи в аренду, зачастую требуется одобрение общего собрания участников. Этот момент стороны также могут упустить и соответственно заключить сделку с нарушением установленного порядка.
Если нарушен порядок совершения сделки, договор аренды может быть признан недействительным <*>.
Судебная практика
Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества. Согласно уставу арендодателя необходимо предварительное одобрение подобных сделок общим собранием участников общества. Одобрение получено не было.
Суд признал сделку недействительной.
Решение экономического суда Брестской области
от 07.02.2018 (дело N 89-7/2017)
Таким образом, рекомендуем убедиться в том, что представитель контрагента вправе подписывать конкретный договор аренды без соответствующего решения общего собрания участников или иного органа управления, контроля. Это можно сделать, ознакомившись с учредительным документом арендатора/арендодателя. Если решение общего собрания или иного органа контрагента необходимо, то перед подписанием договора следует попросить его предоставить.
Ошибка 2. В договоре четко не определен объект аренды
При описании объекта аренды указываются данные, которые точно позволяют идентифицировать имущество, передаваемое в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте аренды считается несогласованным, а соответствующий договор — незаключенным <*>.
Судебная практика
Стороны подписали договор субаренды. Согласно ему субарендатор 1 передает субарендатору 2 часть асфальтированной площадки, находящейся на АЗС А-100. Иной информации, позволяющей идентифицировать объект аренды, текст договора не содержал. Суд пришел к выводу, что договор субаренды не заключен.
Постановление апелляционной инстанции экономического суда Брестской области
от 23.04.2018 (дело N 11-6/2018/55А)
Стороны подписали договор аренды, согласно которому объект аренды — часть капитального строения, расположенного по адресу: Б. обл., г. Б., ул. И., общей площадью 484 кв. м. Площадь всего капитального строения составляет 778 кв. м. Из договора нельзя определить четкое месторасположение передаваемых в аренду помещений в капитальном строении: где они находятся, их планировку и состав помещений. Суд признал договор незаключенным.
Решение экономического суда Гомельской области
от 27.01.2015 (дело N 316-10/2014)
Во избежание ошибки в договоре аренды при описании передаваемого имущества целесообразно прописать <*>:
1) вид недвижимости: капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение, машино-место или их часть;
2) назначение;
3) местонахождение. Если объект аренды — часть капитального строения, то рекомендуем точно описать ее положение в этом строении. К договору может быть приложен план капитального строения с обозначением площадей, передаваемых в аренду;
4) площадь и (или) другие размеры.
Ошибка 3. Арендуется незарегистрированная недвижимость
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут быть лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду <*>. Недвижимое имущество считается созданным и соответственно приобретает собственника с момента государственной регистрации его создания <*>. Поэтому по общему правилу в аренду может быть передано только недвижимое имущество, зарегистрированное в установленном порядке <*>. Отсутствие регистрации права собственности на вновь созданное недвижимое имущество является основанием для признания договора аренды ничтожным <*>.
Судебная практика
Стороны заключили договор аренды площадки и нежилого помещения. На дату заключения договора переданная в аренду площадка и права собственности арендодателя на нее зарегистрированы не были. Суд признал договор в части аренды площадки ничтожным.
Постановление апелляционной инстанции экономического суда города Минска
от 11.01.2018 (дело N 265-22/2017/1801А)
Однако в случае, если арендодателем является государство (в лице госорганов и госорганизаций) или хозобщества, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) принадлежит государству, объектом договора аренды могут быть капитальные строения (здания, сооружения), права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, и их части <*>. При этом капитальное строение (здание, сооружение) должно быть зарегистрировано в шестимесячный срок со дня заключения договора аренды, кроме случаев, когда оно расположено на землях общего пользования <*>.
Государственная регистрация создания недвижимости, а также прав на нее подтверждается выдачей свидетельства (удостоверения) <*>. Следовательно, чтобы убедиться, что объект аренды зарегистрирован и арендодатель является его собственником, целесообразно попросить арендодателя предоставить соответствующее свидетельство (удостоверение).
Проверить «чистоту» объекта аренды можно по выписке из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Она содержит следующую информацию об объекте <*>:
— кто является его собственником;
— общая площадь;
— назначение;
— дата государственной регистрации его создания;
— дата последней государственной регистрации изменения объекта;
— кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект;
— сведения об актуальных правах и ограничениях (обременениях) прав на объект, срок их действия, и пр.
Ошибка 4. Заявлен односторонний отказ от договора без оснований на это
Односторонний отказ от исполнения договора — один из способов расторжения договора. Он возможен в следующих случаях <*>:
1) односторонний отказ допускается законодательством для договора соответствующего вида. Так, законодательство предусматривает право на односторонний отказ только для договора аренды, срок пользования объектом аренды в котором не определен <*>;
2) право на него предусмотрено в договоре.
Как показывает практика, это правило часто забывается. В результате этого арендатор или арендодатель может направить уведомление об одностороннем отказе от договора контрагенту и считать договор расторгнутым. И, как следствие, перестать выполнять свои обязательства по нему. Однако договорные отношения в таком случае не прекращаются и стороны должны выполнять свои обязательства по договору надлежащим образом, пока он действует <*>.
Судебная практика
Стороны заключили договор аренды. До истечения его срока арендатор уведомил арендодателя о прекращении своих обязательств по договору в связи с освобождением помещения и отказался платить арендную плату. Договор не предусматривал право арендатора на односторонний отказ. Соглашения о расторжении договора стороны не достигли. Суд взыскал с арендатора арендную плату за период действия договора.
Постановление апелляционной инстанции экономического суда Гомельской области
от 28.09.2015 (дело N 240-13/2015-161А)
Если договор не предусматривает право сторон на односторонний отказ от него, он может быть расторгнут <*>:
1) по соглашению сторон;
2) по требованию арендатора/арендодателя в судебном порядке.
Ошибка 5. Неверно определен размер арендной платы после прекращения договора
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки <*>. Арендная плата взыскивается в размере, определенном договором аренды <*>. При этом в договоре арендная плата за период просрочки может быть зафиксирована в большем размере, чем она была до прекращения договора.
Судебная практика
Стороны заключили договор аренды. Арендатор реализовал свое право на односторонний отказ от договора. Договор был расторгнут, однако арендодатель в установленный срок не освободил помещение. По условиям договора в случае просрочки возврата помещения арендная плата уплачивается в трехкратном размере за весь период просрочки.
Арендатор считал, что арендная плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора должна быть уплачена в том размере, который определен в договоре до истечения его действия.
Суд взыскал с арендатора арендную плату в трехкратном размере за каждый день пользования помещением после прекращения договора.
Постановление судебной коллегии по экономическим делам
Верховного Суда Республики Беларусь
от 31.07.2014 (дело N 299-6/2013/61А/675К)
Таким образом, необходимо помнить, что прекращение действия договора не исключает обязанность арендатора уплатить арендную плату за период просрочки возврата арендуемого имущества. При этом ее размер определяется исходя из условий договора, даже если он уже не действует.
Ошибки при заключении, продлении, расторжении договора аренды
— Игнорирование существенных условий договора аренды
Договор подписан неуполномоченным лицом, нет свидетельств на право собственности и иных документов, устанавливающих наличие прав на недвижимое имущество, не указан срок действия договора, порядок его изменения, продления, расторжения, существуют сомнения расчета суммы арендной платы (проблема коммунальных платежей, арендных каникул, ремонта), штрафы и неустойки распространяются только на арендатора, включены условия «третейской описки» и иное.
Договор аренды имеет четкие требования, при игнорировании которых, его можно признать незаключенным, а часть условий — ничтожными. Вы уверенны, что подписанный Вами договор соответствует требованиям закона и делового оборота?
— Приложения к договору аренды не имеют определяющего юридического значения
Вы снова ошибаетесь. Любое подписанное Вами соглашение, акты и иные документы имеют юридические последствия.
— Нет полного описания предмета договора и не указаны его индивидуальные данные
Невозможность установления предмета аренды (не указаны существенные данные объекта недвижимости) может привести к оспариванию договора и финансовым рискам.
— Отсутствие актов приема-передачи — это мелочи!
На практике же, при отсутствии приема-передачи (возврата) предмета договора (объекта), договор считается действующим (даже если сроки действия договора истекли).
— Действие договора прекращается по истечении срока, указанного в договоре
Срок договора автоматически пролонгируется (продлевается) на тот же срок, если заблаговременно не будет направлено уведомление о его расторжении, а так же действует до передачивозврата помещения/объекта арендодателю.
— Расторжение договора возможно в одностороннем порядке, даже если это не предусмотрено в договоре
В соответствии с действующим законодательством, если в договоре аренды не указана возможность одностороннего отказа от исполнения, с предварительным письменным уведомлением, то такие договоры расторгаются только в судебном порядке.
— Если предусмотрены штрафы за досрочное расторжение договора в виде обеспечительных платежей – с этим ничего нельзя сделать
На самом деле данные штрафы можно оспорить, если Вы предварительно за 2-3 месяца (в зависимости от условий договора) уведомили арендодателя о расторжении договора.
— В договоре предусмотрен претензионный порядок рассмотрения споров, но его можно не соблюдать
Если данное условие имеется в договоре, то оно обязательно для сторон, заключивших договор. В противном случае – суд оставит исковое заявление без рассмотрения.
— Неустойки за неисполнение условий договора очень высокие
Если все же у Вас возникли споры с арендодателем и «набежали» пени и неустойки, в соответствии с действующим законодательством, есть возможность значительно снизить их, в этом Вам поможет опытный юрист.
— Обращаться к юристу нужно только после возникновения спора
Если Вы обратитесь за консультацией и правовым анализом сделки (договора) до ее заключения, Вы обезопасите себя от навязанных и невыгодных условий аренды, а так же будете знать о «подводных камнях» Вашего договора.
Раздел: «Договорные споры»
Юридические услуги
 |
На главную | |
Юридическим лицам | |
Физическим лицам | |
Контакты |
Договор аренды недвижимости (далее — договор аренды) очень распространен и в каждой организации хоть раз с ним сталкивались. Несмотря на это, при его заключении и исполнении стороны часто допускают ошибки, что подтверждает и судебная практика. Давайте рассмотрим некоторые из них.
Ошибка 1. Нарушен порядок совершения сделки
По общему правилу юрлицо совершает сделки через свои органы, которые действуют в соответствии с законодательством и учредительными документами <*>. В законодательстве закреплено общее правило, что хозобщество вправе совершать крупные сделки по решению общего собрания его участников <*>. Сделка по сдаче в аренду недвижимости может быть отнесена к крупной сделке. Об этом часто забывают стороны договора и, как результат, нарушают порядок совершения крупной сделки.
В учредительных документах обычно указаны полномочия исполнительного органа и иных органов управления, а также ограничения этих полномочий <*>. Как показывает практика, для совершения сделок с недвижимостью, в т.ч. для сдачи в аренду, зачастую требуется одобрение общего собрания участников. Этот момент стороны также могут упустить и соответственно заключить сделку с нарушением установленного порядка.
Если нарушен порядок совершения сделки, договор аренды может быть признан недействительным <*>.
Судебная практика
Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества. Согласно уставу арендодателя необходимо предварительное одобрение подобных сделок общим собранием участников общества. Одобрение получено не было.
Суд признал сделку недействительной.
Решение экономического суда Брестской области
от 07.02.2018 (дело N 89-7/2017)
Таким образом, рекомендуем убедиться в том, что представитель контрагента вправе подписывать конкретный договор аренды без соответствующего решения общего собрания участников или иного органа управления, контроля. Это можно сделать, ознакомившись с учредительным документом арендатора/арендодателя. Если решение общего собрания или иного органа контрагента необходимо, то перед подписанием договора следует попросить его предоставить.
Ошибка 2. В договоре четко не определен объект аренды
При описании объекта аренды указываются данные, которые точно позволяют идентифицировать имущество, передаваемое в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте аренды считается несогласованным, а соответствующий договор — незаключенным <*>.
Судебная практика
Стороны подписали договор субаренды. Согласно ему субарендатор 1 передает субарендатору 2 часть асфальтированной площадки, находящейся на АЗС А-100. Иной информации, позволяющей идентифицировать объект аренды, текст договора не содержал. Суд пришел к выводу, что договор субаренды не заключен.
Постановление апелляционной инстанции экономического суда Брестской области
от 23.04.2018 (дело N 11-6/2018/55А)
Стороны подписали договор аренды, согласно которому объект аренды — часть капитального строения, расположенного по адресу: Б. обл., г. Б., ул. И., общей площадью 484 кв. м. Площадь всего капитального строения составляет 778 кв. м. Из договора нельзя определить четкое месторасположение передаваемых в аренду помещений в капитальном строении: где они находятся, их планировку и состав помещений. Суд признал договор незаключенным.
Решение экономического суда Гомельской области
от 27.01.2015 (дело N 316-10/2014)
Во избежание ошибки в договоре аренды при описании передаваемого имущества целесообразно прописать <*>:
1) вид недвижимости: капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение, машино-место или их часть;
2) назначение;
3) местонахождение. Если объект аренды — часть капитального строения, то рекомендуем точно описать ее положение в этом строении. К договору может быть приложен план капитального строения с обозначением площадей, передаваемых в аренду;
4) площадь и (или) другие размеры.
Ошибка 3. Арендуется незарегистрированная недвижимость
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут быть лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду <*>. Недвижимое имущество считается созданным и соответственно приобретает собственника с момента государственной регистрации его создания <*>. Поэтому по общему правилу в аренду может быть передано только недвижимое имущество, зарегистрированное в установленном порядке <*>. Отсутствие регистрации права собственности на вновь созданное недвижимое имущество является основанием для признания договора аренды ничтожным <*>.
Судебная практика
Стороны заключили договор аренды площадки и нежилого помещения. На дату заключения договора переданная в аренду площадка и права собственности арендодателя на нее зарегистрированы не были. Суд признал договор в части аренды площадки ничтожным.
Постановление апелляционной инстанции экономического суда города Минска
от 11.01.2018 (дело N 265-22/2017/1801А)
Однако в случае, если арендодателем является государство (в лице госорганов и госорганизаций) или хозобщества, в уставных фондах которых более 50% акций (долей) принадлежит государству, объектом договора аренды могут быть капитальные строения (здания, сооружения), права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, и их части <*>. При этом капитальное строение (здание, сооружение) должно быть зарегистрировано в шестимесячный срок со дня заключения договора аренды, кроме случаев, когда оно расположено на землях общего пользования <*>.
Государственная регистрация создания недвижимости, а также прав на нее подтверждается выдачей свидетельства (удостоверения) <*>. Следовательно, чтобы убедиться, что объект аренды зарегистрирован и арендодатель является его собственником, целесообразно попросить арендодателя предоставить соответствующее свидетельство (удостоверение).
Проверить «чистоту» объекта аренды можно по выписке из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Она содержит следующую информацию об объекте <*>:
— кто является его собственником;
— общая площадь;
— назначение;
— дата государственной регистрации его создания;
— дата последней государственной регистрации изменения объекта;
— кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект;
— сведения об актуальных правах и ограничениях (обременениях) прав на объект, срок их действия, и пр.
Ошибка 4. Заявлен односторонний отказ от договора без оснований на это
Односторонний отказ от исполнения договора — один из способов расторжения договора. Он возможен в следующих случаях <*>:
1) односторонний отказ допускается законодательством для договора соответствующего вида. Так, законодательство предусматривает право на односторонний отказ только для договора аренды, срок пользования объектом аренды в котором не определен <*>;
2) право на него предусмотрено в договоре.
Как показывает практика, это правило часто забывается. В результате этого арендатор или арендодатель может направить уведомление об одностороннем отказе от договора контрагенту и считать договор расторгнутым. И, как следствие, перестать выполнять свои обязательства по нему. Однако договорные отношения в таком случае не прекращаются и стороны должны выполнять свои обязательства по договору надлежащим образом, пока он действует <*>.
Судебная практика
Стороны заключили договор аренды. До истечения его срока арендатор уведомил арендодателя о прекращении своих обязательств по договору в связи с освобождением помещения и отказался платить арендную плату. Договор не предусматривал право арендатора на односторонний отказ. Соглашения о расторжении договора стороны не достигли. Суд взыскал с арендатора арендную плату за период действия договора.
Постановление апелляционной инстанции экономического суда Гомельской области
от 28.09.2015 (дело N 240-13/2015-161А)
Если договор не предусматривает право сторон на односторонний отказ от него, он может быть расторгнут <*>:
1) по соглашению сторон;
2) по требованию арендатора/арендодателя в судебном порядке.
Ошибка 5. Неверно определен размер арендной платы после прекращения договора
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки <*>. Арендная плата взыскивается в размере, определенном договором аренды <*>. При этом в договоре арендная плата за период просрочки может быть зафиксирована в большем размере, чем она была до прекращения договора.
Судебная практика
Стороны заключили договор аренды. Арендатор реализовал свое право на односторонний отказ от договора. Договор был расторгнут, однако арендодатель в установленный срок не освободил помещение. По условиям договора в случае просрочки возврата помещения арендная плата уплачивается в трехкратном размере за весь период просрочки.
Арендатор считал, что арендная плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора должна быть уплачена в том размере, который определен в договоре до истечения его действия.
Суд взыскал с арендатора арендную плату в трехкратном размере за каждый день пользования помещением после прекращения договора.
Постановление судебной коллегии по экономическим делам
Верховного Суда Республики Беларусь
от 31.07.2014 (дело N 299-6/2013/61А/675К)
Таким образом, необходимо помнить, что прекращение действия договора не исключает обязанность арендатора уплатить арендную плату за период просрочки возврата арендуемого имущества. При этом ее размер определяется исходя из условий договора, даже если он уже не действует.