Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках
При поиске новой квартиры и улучшении жилищных условий покупатели обычно руководствуются своими мечтами и представлениями об идеальной квартире. Чаще всего людьми движет желание как можно быстрее найти подходящий вариант и максимально сэкономить. Это сводится к эмоциональным и спонтанным решениям, которые приводят к покупкам не того, что на самом деле нужно.
Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках.
Поспешный выбор
Главная ошибка покупателей квартиры — попытка сделать все быстро. Спешка приводит к необдуманной покупке, как правило, к выбору первого попавшегося объекта. Часто это происходит, если покупатель до начала поисков не определился, что именно ему нужно. Может оказаться, что подходящая квартира не по карману и надо подкопить денег, а другие варианты не подходят.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта. Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект. Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.
Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— При выборе новостройки перед посещением офиса продаж необходимо изучить всю проектную документацию либо на сайте проекта, либо на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС). Нужно обратить особое внимание на несколько показателей: сроки сдачи и наличие переносов сроков сдачи, является ли проект проблемным, идет ли реализация по эскроу-счетам, наличие коммерческой и нежилой недвижимости в рамках проекта и их количество (паркинг, кладовые, коммерческие помещения). На этом портале можно ознакомиться с шаблоном ДДУ и изучить его со своим юристом. Особенно это актуально при покупке квартиры с полной отделкой: как она прописана в договоре, какие опции обозначены и т. д. Также необходимо изучить отчетность застройщика.
Просмотр квартиры
Следующая распространенная ошибка покупателей квартир — пренебрежение личным посещением новостройки. Зачастую так поступают те, кто собирается приобрести квартиру в строящемся доме. Однако если новостройка еще не построена, это не значит, что смотреть не на что. Личное присутствие в офисе продаж застройщика, на стройплощадке или рядом с ней может помочь дополнить сложившиеся впечатления или даже изменить их.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.
Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— Обязательно нужно приехать на площадку, где строится ваш проект. Никакие самые проработанные сайты и визуализация проекта и его окружения не заменят личного восприятия места, особенно в том случае, если данная локация является для покупателя новой. Это необходимо для оценки окружения (старого жилого фонда вокруг проекта, наличие коммерческой инфраструктуры и ее качество), а также транспортной доступности проекта.
Заранее можно договориться о посещении стройки. Особенно, если она находится на стадии монтажных работ. Посетить шоурум, если в проекте предусмотрена отделка, что позволит оценить качество стройматериалов и варианты отделки.
Планировка
То, насколько функционально выполнена планировка квартиры, зависит от конфигурации межкомнатных перегородок, количества и размещения окон, формы помещений, расположения коммуникаций и входной двери. При выборе планировки чаще всего совершают ошибки те, кто сконцентрирован на поиске определенных опций, забывая о других.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— Посмотреть параметры выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывать, что понятие «свободная планировка» — это не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры надо четко понимать, где будут находиться мокрые зоны, которые нельзя переносить.
Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. Прежде всего — габариты помещений. Если на плане квартиры застройщик нарисовал в небольшой спальне двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону для отдыха, это не значит, что вся эта мебель туда действительно поместится. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше. Не стоит забывать, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о небольших квартирах).
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— Самая главная проблема — это нерациональное распределение жилой и общей площади в квартире, например широкие и длинные коридоры при небольшой площади комнат. Особенно критично это для панельных домов, где из-за наличия несущих стен вообще может не быть возможности перепланировки — да и есть ли смысл в покупке квартиры, которую нужно сразу переделывать.
Важно учитывать количество и размещение оконных проемов в квартире. Если их достаточно, можно создать разные конфигурации помещений с учетом расположения окон. Обратите внимание на наличие технических помещений. В современной квартире желательны два санузла, гардеробная комната, кладовая, лоджия, балкон или терраса.
Этажность
Этаж — одна из главных характеристик, на которую нужно обратить внимание при покупке квартиры. Одни выбирают жилье повыше, другие, напротив, отдают предпочтение нижним этажам. При этом как в первом, так и во втором случае есть свои аргументы за и против, которые зачастую игнорируют покупатели.
Так, например, покупатели квартир на высоких этажах хотят получить роскошный вид на город. При этом они не учитывают перспективы эволюции этого вида — ведь перед ними могут построить другой корпус или дом. Кроме того, жилье на верхних этажах примерно на 10–15% дороже. А еще у собственников таких квартир могут возникнуть неудобства с длительным ожиданием лифтов.
Покупателям недвижимости на нижних этажах нужно помнить о том, что в таких квартирах ниже уровень естественной освещенности. Из-за близости улицы жильцам могут мешать шум и пыль. Также не стоит забывать, что при перепродаже квартиры ее цена будет низкой (особенно на втором и на первом этажах).
Перспектива
Многие покупатели квартир, приобретая недвижимость, не думают на перспективу. Зачастую люди рассматривают жилье с точки зрения своих текущих потребностей. Но жизнь меняется, образ жизни становится более динамичным, а население мобильным, меняются приоритеты. Поэтому, чтобы в будущем не разочароваться в покупке квартиры, следует рассматривать ее как инвестицию.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— При покупке квартиры необходимо изучить не только перспективы развития локации с точки зрения появления новостроек, но и реновации — какую волну реновации попадает данная локация, сколько продлится стройка в непосредственной близости от вашей новостройки. Информация о планах реновации и адресах стартовых площадок есть на официальном сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы (stroi.mos.ru).
Недвижимость стоит рассматривать как инвестиционный актив с трех сторон: как объект перепродажи, как недвижимость для аренды и как средство сохранения капитала. Даже если собственника разочаруют ее качественные характеристики, квартиру можно будет быстро продать или сдать в аренду. Для этого жилье должно быть ликвидным. При выборе подходящего варианта на перспективу следует понимать, сколько владелец планирует жить в этой квартире, на какое количество человек она рассчитана, как будут меняться район и окружение новостройки, а главное, пользуется ли спросом такое жилье на рынке.
Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:
— Определенно увеличивает ликвидность наличие строящейся станции метро. Оценка будущего конкурентного окружения очень важна — так, если выбранный клиентом ЖК окружен десятком похожих проектов, то неизбежно возникнет конкуренция на этапе последующей продажи. А физлицу тяжело конкурировать с застройщиком, продающим большой пул квартир, потому что этот застройщик может предложить значительную скидку за счет объема лотов. У физлица такой возможности нет, и ему придется продавать свою инвестиционную квартиру ниже и без того низкой цены застройщика.
Ко мне часто обращаются люди, кто хочет избежать рисков при покупке квартиры. Поэтому я решил рассказать об основных ошибках и рисках при покупке квартиры в новостройках. Кто не хочет читать, смотрите видео:
Меня зовут Георгий Патанин — я эксперт по недвижимости бизнес класса в г. Санкт-Петербурге. Помогаю выбрать квартиру людям из других городов, стран сэкономив деньги, время и нервы. Мой хэштеги — #ГеоргийПатанин #Экспертпонедвижимости
И так поехали, какие же самые частые ошибки совершают покупатели новостроек:
1) Не всегда правильно оценивают риски
Перед покупкой обязательно необходимо проверить всю разрешительную документацию застройщика, а также репутацию выбранного объекта. Сюда отдельным пунктом стоит добавить — не читать заключаемые договора. Чтобы свое сэкономить время обращайтесь за консультацией ко мне, я оцениваю все возможные риски как в ближайшей так и дальней перспективе. Кто хочет самостоятельно проверить надежность застройщика в описании я приложил ссылку на инструкцию — “Как проверить надежность застройщика”, скачивайте и сможете исключить основные риски.
2) Чем больше метров и ниже цена, тем лучше
Определите для себя критерии поиска, исходя из Ваших потребностей и ищите квартиру, которая будет удовлетворять их большинство. Так Вы получите именно то, что будете называть “домом” с удовольствием. Если выбирать согласно стоимости, то в итоге можете получить площадь которую не сможете эффективно использовать в ущерб удобству инфраструктуры или качеству проекта. Очень часто люди, которые обращаются ко мне знают чего хотят, но нет времени искать самостоятельно. Мы определяем критерии и в течение 24 часов все клиенты получают 3 варианта, максимально подходящих под потребности и пожелания.
3) А что еще есть? + Ждать снижения цены или акции
По-настоящему ликвидные квартиры в новостройках продаются довольно быстро и цены на них застройщики поднимают раз в 1-2 месяца на 1-5%. Чем дольше будете ждать или ходить искать более выгодные предложения, тем выше шанс, что вырастет цена. Самое главное, что квартира которая Вам подходила по всем параметрам уже может быть продана, придется снова искать или соглашаться на новые компромиссы.
4) Поверить рекламе и на 100% доверять застройщику
Основная функция рекламы застройщиков получить звонок и далее уже продать клиенту квартиру в своем комплексе. Менеджер отдела продаж любого застройщика заинтересован продать квартиры только в их комплексах. Врядли Вы узнаете достоверную о минусах, подводных камнях способных повлиять на решение о покупке.
5) Выбирать квартиру без визита на стройку
Обязательно стоит убедиться, что темпы строительства совпадают с заявленным сроками сдачи. В отделе продаж застройщика могут обещать сдать до конца года, а по факту на стройке нет рабочих и сдача задержится на год.
Визит на стройку также даст понять, как выглядит или будет выглядеть Ваша квартира. Не всегда можно представить площадь и пространство, оценить вид из окна, расположение на этаже итп.
Как поступать, чтобы избежать проблем при покупке квартиры в новостройке?
Определиться со своими возможностями. Рассчитайте сумму на покупку квартиры, так чтобы не нанести ущерба привычной жизни. Отлично если хватает средств на покупку сразу, в случае если потребуются кредитные средства — стоит определится с первым взносом и одобрить ипотеку до поисков. Так Вы будете понимать на какую сумму кредита рассчитывать, с учетом комфортного для Вашей семьи ежемесячного платежа. Собственникам бизнеса удобно оплачивать в рассрочку, также стоит рассчитать сумму на первый взнос, чаще всего рассрочку дают до конца строительства с ежеквартальными платежами.
Правильно осознать свои потребности и пожелания. Ответьте сами себе на такие вопросы:
что самое важное, без чего никак не обойтись
что хотелось бы видеть дополнительно?
для чего планируете использовать?
Выбор квартиры ответственный процесс и чтобы быть уверенным в своем выборе, обращайтесь к профессионалу. Учитывая, что услуги риелторов на рынке новостроек бесплатны, Вы только выиграете от сервиса и надежности
30.08.2020
Ошибки новичка — какие ошибки чаще всего совершают покупатели квартиры
Большинство из нас никогда не сталкивались с покупкой недвижимости. Не удивительно, что будущие новоселы набивают шишки, наступая на одни и те же грабли. Мы постарались собрать самые распространенные ошибки при покупке квартиры в новостройке и написали, как можно их избежать.
1. Не сравнивать варианты
Ваш бюджет на покупку квартиры 5 млн рублей. Вы нашли чудный вариант за 4,5 миллиона. Ну что, надо брать? Не торопитесь. Принимать решение на эмоциях и не сравнивать варианты — это первая ошибка.
Потратьте немного времени и сравните приглянувшуюся квартиру еще с парой-тройкой лотов в других новостройках, а еще лучше — в других районах. Оценивайте варианты комплексно, учитывая сопутствующие расходы. Например:
- На каком этапе строительства находится дом —> Сколько времени вам нужно будет платить за аренду жилья, пока вы не въедете в новую квартиру
- Где расположена новостройка —> Как долго вам добираться до работы, в какую школу будете водить детей, куда ездить за продуктами и т.п.
- Как обстоит дело с транспортной развязкой —> Можно без проблем доехать в любую точку города или придется покупать еще и машину (или вторую машину)
- Квартира с отделкой или без —> Во сколько вам обойдется ремонт, покупка и доставка мебели и техники
Может получиться, что квартира подороже, но в хорошем районе с развитой инфраструктурой и рядом с вашей работой в итоге окажется выгоднее, чем дешевый вариант на окраине без признаков цивилизации.
2. Не проверять информацию
То, что красиво на плакате и складно в рекламном буклете, не всегда соответствует действительности. Да и застройщик может подвести. Поэтому не перепроверять информацию — это вторая распространенная ошибка.
Не поленитесь самостоятельно найти информацию о строящемся объекте и юридических лицах, участвующих в его возведении. Узнайте, не введена ли в отношении застройщика процедура банкротства и не признан ли дом проблемным. Эту информацию можно найти в Едином реестре застройщиков и в Едином реестре проблемных объектов.
Посмотрите дома, уже возведенные этим застройщиком или находящиеся на финальной стадии стройки. Поищите отзывы в группах ЖК в социальных сетях, посмотрите обзоры квартир на YouTube, пообщайтесь с жильцами уже сданных корпусов — узнаете всю правду о застройщике и познакомитесь с будущими соседями.
Обратите внимание, как у компании обстоят дела с постройкой объектов инфраструктуры. Если все сдано вовремя и в запланированном объеме — это хороший показатель.
3. Не просить скидку
Стесняться попросить более выгодные условия — еще одна распространенная ошибка. Сравните цены на квартиру в новостройке при разных планировках. Они могут существенно различаться. Если точно определились с планировкой, то сравните стоимость квартир на разных этажах. Сможете выбрать самый выгодный вариант.
Не нашли такие квартиры самостоятельно? Прямо спросите у менеджера, есть ли в доме более дешевые предложения или на какую квартиру можно получить скидку. Как правило, хуже всего продаются квартиры на первом и последнем этажах, нижних этажах в высотках, на 13-м, возле лифта, мусоропровода или с окнами во двор — чтобы реализовать эти лоты, застройщик может снизить цену.
Кстати, о скидке проще договариваться в конце отчетного периода — месяца, квартала или года. Менеджер может пойти вам навстречу, чтобы выполнить план.
Не стесняйтесь использовать дополнительные траты как повод для торга. Например, спросите, дадут ли вам скидку, если вы купите квартиру побольше или машино-место.
4. Не считать деньги
Многие застройщики предлагают клиентам ипотеку от банка-партнера. Не спешите соглашаться, пока не сравните условия с другими банками.
Сравните ставки и условия кредитования в различных банках и выберите тот, который вам подходит лучше всего. Узнайте, есть ли специальные акции или программы, под которые вы подходите. Например, в Банке ДОМ.РФ сейчас действует акция* «Бери больше — плати меньше», позволяющая снизить процентную ставку на 0,2%.
Обязательно запросите примеры договоров и возьмите себе пару дней на изучение и принятие решения.
* Подробности акции на сайте
5. Не читать документы
Слышали крылатое выражение «Казнить_нельзя_помиловать»? Вот с «Читать_потом_подписывать» примерно та же история.
Подписание документов — это самый важный этап в процессе покупки квартиры. Ведь именно в договоре содержится вся информация о сделке и ответственности сторон. Обязательно читайте все документы перед тем, как их подписать. Обнаружили ошибку или пункты, которые вас не устраивают? Не подписывайте, пока они не будут устранены.
Особое внимание уделяйте электронным документам. С ними вы можете столкнуться, если выберете электронную регистрацию сделки. Электронные документы, необходимые для регистрации прав собственности, подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Внимательно изучите их и только после этого подписывайте.
Источник: Домой.ру
Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография
В середине 2020 года, когда начался ажиотажный рост цен на недвижимость, мы с женой задумались расширить свою жилплощадь. Выбрали несколько понравившихся ЖК, сходили в офисы продаж и шоурумы, в итоге купили квартиру на стадии котлована. Мы впервые являемся дольщиками и сейчас, оглядываясь назад, хочется рассказать о плюсах, минусах и подводных камнях покупки квартиры в новостройке.
Проблема № 1
Эскроу-счета
Начиная с лета 2019 года застройщики больше не могут получать деньги напрямую от клиентов. Дольщики несут деньги в банк на эскроу-счет, застройщик сдает дом и только потом получает деньги. Плюс этой истории в том, что ты в любом случае не потеряешь вложенных средств. Если застройщик задержит сроки или построит что-то не то, ты можешь в одностороннем порядке забрать свои деньги из банка.
На практике мы столкнулись с подводными камнями:
- Есть ЖК, которые начали строительство до июля 2019 года. Соответственно, они не обязаны использовать эскроу-счета при продаже квартир, и дольщики никак не защищены. Например, есть ЖК «Город на реке Тушино-2018». Мы рассматривали возможность купить там квартиру. Менеджер рассказывал нам, что ключи будут выданы в июне 2021 года, но эскроу-счетов не предусмотрено. В итоге мы отказались от этого варианта в пользу застройщика с эскроу. А корпус ЖК «Город на реке Тушино-2018», который должен уже быть сдан, все еще строится. На лицо явные просрочки.
- В 2020-2021 годах цены на недвижимость в Москве росли очень быстро. Квартиры в новостройках на этапе котлована могли прибавить до 50% стоимости за год. В итоге возврат средств по эскроу перестает быть привлекательной опцией. Деньги-то ты вернешь, но что на них купишь? Застройщики этим пользуются и могут безнаказанно допускать просрочки в строительстве.
- Если застройщик допустил просрочку, у вас есть 2 варианта: забрать деньги с эскроу или подписать допсоглашение и ждать окончания строительства. Первый пункт отпадает, так как квартира на момент сдачи дома будет стоить существенно дороже, чем на этапе котлована и ты просто ничего не купишь на деньги с эскроу-счета. Остается только негодовать и ждать окончания стройки. Застройщики это понимают и безнаказанно пробивают сроки строительства. И ничего с этим не сделать.
Проблема № 2
Изменения в проекте
Как правило, в ДДУ ясно прописано: застройщик имеет право в одностороннем порядке менять проект и проектную документацию. Например, в ЖК Вереск от МИЦ продавали 2 дома бизнес-класса, а летом 2021 года изменили проект. Вставили ее 2 корпуса окна-в-окна строящимся изначально корпусам, добавили больше однушек, снизили количество машиномест и опустили потолки с 3.1 до 3 м. Все это под гневные письма дольщиков в «Мосгосстройнадзор» и другие инстанции. И никто ничего не смог поделать. Так что при покупке квартиры на этапе котлована стоит понимать, что застройщик еще может поменять проект по своему усмотрению.
Последнее время застройщики часто вставляют новые корпуса в строящиеся проекты и выдут себя неэтично по отношению к дольщикам. Читайте отзывы на предыдущие проекты и выбирайте только те компании, которым доверяете. После ЖК Вереск я лично не рекомендую МИЦ.
Проблема № 3
Платная инфраструктура
Когда вы покупаете квартиру (жилую недвижимость), застройщик обязан обеспечить ЖК необходимой социальной инфраструктурой: построить детсады, школы, поликлиники, парковку и тд. Однако это не значит, что это будут бесплатные учреждения. Например, в ЖК «Хорошевский» открыли платную школу стоимостью 90 000 рублей в месяц. И это при том, что многие школы в округе забиты под завязку. На мой взгляд, 90 000 — это очень дорого. Для сравнения год обучения в НИУВШЭ стоит около 600 000 рублей в год. Только в случае с НИУ ВШЭ вы будете учиться в одном из топовых вузов страны, а в случае школы за 90 000 — ваш ребенок пойдет в обычную общеобразовательную школу.
Проблема № 4
План не соответствует действительности
Часто на форумах читал такую историю. Первые корпуса нового ЖК строились идеально: все соответствует плану, сделано качественно и точно в срок. Менеджеры всем показывают уже построенные корпуса, жильцы пишут восторженные отзывы. На следующих корпусах застройщик начинает чудить: сроки задерживаются, штукатурка сыпется, все сделано из самых дешевых материалов. К этому нужно быть готовым и читать отзывы на предыдущие проекты компании.
Не хочется заканчивать на грустной ноте. При покупке на этапе котлована в любом случае удастся сэкономить кучу денег и даже заработать, потому что готовое жилье всегда стоит дороже. Если в итоге построенное жилье вам не понравится, проще и выгоднее продать его, чем судиться с застройщиком.
При выборе квартиры в новостройке не совершайте ошибок, которые уже сделали до Вас другие покупатели. Вкладывайте свои кровно заработанные деньги грамотно, потратьте 3 минуты на данную статью и вы будете готовы лучше любого менеджера по продажам жилья
Все описанные советы и особенности выбора основаны на личном опыте выбора и покупки жилья в новостройке.
На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке. Общие правила:
- не выбирайте квартиры по рекламным буклетам и не ленитесь ехать посмотреть на район застройки
- не полагайтесь в выборе целиком на консультации менеджера по продажам и не хватайтесь за первые предложенные варианты
- собирайте как можно больше информации о застройщике и районе застройки
- внимательно читайте документы, и не стесняйтесь задавать вопросы по всем непонятным пунктам договора
- при заключении сделки воспользуйтесь помощью самых въедливых друзей в вашем окружении
- если сомневаетесь, какую брать квартиру по количеству комнат, то затягивайте пояса и выбирайте вариант с большей площадью и количеством комнат
- если у вас есть дети и вы колеблетесь между вариантом в Москве с меньшей площадью или в области в большой площадью, но отсутствием инфраструктуры (школ, садов, поликлиник), то берите вариант в Москве.
- если вы покупаете квартиру в готовом доме и там уже есть консьерж, то попытайтесь войти к нему в доверие при помощи шоколадки и ненавязчиво выпытать ценную информацию о потенциальных соседях (стадии их ремонта, наличии собак и маленьких детей и т.д.)
- если у вас на этаже много однокомнатных квартир, то готовьтесь к тому, что их купили как вложение денег и скорее всего каждую вторую будут сдавать
- если вы покупаете квартиру с видом на поле или пустырь, то не сомневайтесь, что рано или поздно там начнется стройка
Время покупки квартиры
Очень важно правильно выбрать время для совершения сделки, чтобы ощутимо сэкономить. Многие покупатели готовы рискнуть, и приобретают новостройку на стадии котлована, что позволяет купить квартиру на 30% дешевле. Покупка такой квартиры, к сожалению, это почти всегда лотерея, никакие громкие имена застройщиков не гарантируют проблем в будущем.
Достаточно большое количество покупателей предпочитают не рисковать вовсе, и выбирают квартиры в уже сданных новостройках. Но готовые квартиры, тем более с отделкой от застройщика стоят уже на порядок дороже. К тому же на этой стадии остается гораздо меньше вариантов для выбора, так как те кто рискнул разбирают чаще всего самые лучшие квартиры.
Какой дом лучше монолитный или панельный
Сегодня чаще строят панельные дома, монолитные и кирпичные. В панельках квартиры благодаря довольно дешевой технологии строительства стоят намного дешевле. Их строят за 7—10 месяцев. Но у такого жилья много минусов.
Во-первых, в панельках плохая звукоизоляция и очень жарко летом. Во-вторых, в панельном доме может быть и холодно зимой. Также в панельном доме нельзя сделать перепланировку в квартире, так как даже межкомнатные перегородки могут выполнять роль несущих стен. Но стоит панельный новострой дешевле, а строится очень быстро, и это привлекает множество покупателей.
Монолитные дома могут похвастаться квартирами с прекрасными планировками и высокими потолками, прекрасной звукоизоляцией и отличным комфортом проживания. Но монолитный дом строится дольше панельного: 1,5—2 года., а квартиры в нем стоят слишком дорого.
Кирпичные дома сейчас возводят все реже, и строят их очень долго. Стоит жилье в кирпичном доме очень дорого, но высокий уровень комфорта и прекрасные квартиры оправдывают затраты. Кирпичную новостройку от фундамента до сдачи делают за 2,5 года.
Выбор района
При выборе местоположения района стоит учесть следующие особенности:
- транспортная доступность района, отдавайте предпочтения районам с разными видами транспорта (электрички, автобусы, маршрутки, метро и т.д.)
- ищите районы рядом с парками и прогулочными зонами
- не уезжайте в сильно отдаленные районы от ваших самых близких людей
- старайтесь выбирать дома, где рядом уже есть готовая инфраструктура (поликлиника, школа, сад) или по крайней мере данные объекты начали строить
- не берите дома , где рядом находятся крупные торговые комплексы оптовой торговли, овощные базы и очень крупные торговые центры
- хорошо, если непосредственно во дворе расположен детский сад или школа
- отдавайте предпочтение домам стоящим на достаточном расстоянии от других
- приезжайте в район поздним вечером в будний день и оцените наличие мест для парковки авто
Какой выбрать этаж
Если вы хотите купить видовую квартиру на высоком этаже, узнайте сначала, не будет ли прекрасный вид из окон закрыт в ближайшие годы следующей многоэтажкой. Специалисты говорят, что только в домах на набережной можно покупать видовую квартиру, так как на воде уж точно нечего не построят. Вид ни парк или же на город может запросто закрыть следующий дом.
Самым комфортными являются этажи с 4 по 8. В случае поломки лифта подняться по лестнице в свою квартиру будет не сложно. При этом на этих этажах не особо слышно автомобильных шумов и криков, загулявших по ночам компаний . Для тех у кого нет детей и кого не пугает перспектива подниматься по лестнице при авариях лифта, стоит рассмотреть вариант последнего этажа, особенно если из окна открывается красивый вид на парк или водоем. Этот вариант так же удобен для любителей тишины, так как по вам никто не будет бегать сверху и мала вероятность протечек, если конечно застройщик добросовестно выполнил гидроизоляцию крыши.
Особенно внимательно стоит отнестись к покупке квартиры на втором-третьем этажах. При наличии нежилых помещений на 1 этаже, ваша жизнь может превратиться в ад. Всю ночь вы будете слышать гул холодильных установок или пьяные песни из кабака под вами. Так же велика вероятность наблюдать вечно загаженный козырек подъезда и принимать в гости тараканов из магазина под вами. Дополнительной неприятностью могут стать выхлопные газы от длительно прогревающихся зимой машин прямо под вашими окнами.
Расположение квартиры
Расположение квартиры относительно сторон света, параметр которым многие пренебрегают, о чем жалеют впоследствии так как:
- квартиры-распашонки всегда имеют преимущество над квартирами-линейками, окна которых выходят на одну сторону. При таком конфигурации у вас всегда будет возможность быстро проветрить квартиру и добиться постоянного притока воздуха с улицы. Так же у вас больше вариантов выбрать место для детской или спальни, спрятавшись от утренних солнечных лучей и от оживленной улицы за окном.
- Наиболее комфортным считается жилье, окна которого выходят на восток или запад. На южной стороне может быть очень жарко, а на северной в квартире может быть слишком темно и холодно.
- Чем выше квартира тем больше солнечного света к вам поступает. На нижних этажах даже при удачном расположении относительно сторон света, солнце может не попадать к вам из за густых деревьев или близко расположенных домов.
- Избегайте квартиры с окнами, выходящими на рестораны , клубы и прочие питейные заведения.
Планировка квартиры и комнат
При оценке планировки обращайте внимание на следующие параметры:
- большой коридор с возможность сделать полноценное, отделенное от прохода по квартире место для верхней одежды и обуви
- наличие пожарных лестниц на балконе. Бывают соседи, которые принципиально против их замуровывания. Внимательно изучайте план всего этажа или всего дома, на индивидуальной схеме такой информации может не быть.
- расположение вентиляционных шахт и их количество. Чаще всего они располагаются на кухне или в коридоре. В домах большой высотности их может быть две.
- примыкание квартиры к мусоропроводу и лифтовой шахте. Это шумное соседство
- примыкание общего балкона в вашему окну или балкону. Это отличный способ попадания воров в вашу квартиру
Порядок покупки квартиры в новостройке у застройщика
Первым делом зайдите на сайт застройщика и оцените его качество и полноту информации о новостройке (описание объекта строительства, фотографии стройки, уставные и проектные документы) . По фотографиям и веб камерам можно следить за динамикой строительства. Поищите информацию о дате регистрации застройщика и реализованные проекты. Познакомьтесь с отзывами на форумах и в социальных сетях покупателей квартир (будьте внимательны, так как много отзывов написаны для рекламы).
Какие документы проверять при покупке квартиры
Если вас все устраивает, и вы решитесь покупать квартиру, обязательно в офисе строительной компании перед подписанием договора убедитесь, что у фирмы все в порядке с документами.
Минимум документов :
- Устав.
- Свидетельство о регистрации.
- Свидетельство о постановке на налоговый учет.
- Выписка из ЕГРЮЛ.
Разрешение на строительство
До начала стройки государство проверяет застройщика. Разрешение на строительство выдает администрация района, без него застройщик не имеет право приступать к стройке дома.
Проектная декларация.
Проектную декларацию застройщик составляет сам, заверяет печатью и подписью директора. В ней указывает важные для покупателя сведения: финансовые риски, сроки строительства и описание новостройки.
Договор долевого участия
Договор долевого участия в строительстве, сокращенно ДДУ — позволяет безопасно купить квартиру в новостройке. Он не гарантирует стопроцентное выполнение обязательств застройщиком, но защищает от строительных компаний однодневок. Перед подписанием ДДУ внимательно читайте его пункты, а лучше обратитесь к знакомому юристу.
ДДУ — договор только между вами и застройщиком. В нем обязательно должен быть предмет договора — какую именно квартиру вы покупаете и в какой срок застройщик должен вам передать квартиру. В ДДУ обязательно указывают:
- Строительный адрес дома.
- Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
- Этаж и порядковый номер квартиры.
- Планировку и площадь квартиры.
- Дату сдачи новостройки.
Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ.
ДДУ защищает вас от переноса сроков. Изменение сроков сдачи новостройки возможно, но требует обязательного согласования с каждым дольщиком через дополнительное соглашение. Вы не обязаны подписывать это дополнительное соглашение о сроках. Если будут нарушены сроки сдачи дома , вы имеете право на выплату пени.
Обратите внимание на пункты ДДУ, касающиеся изменения метража квартиры в большую и меньшую сторону по сравнению с заявленным.