Ошибки при выборе участка под строительство дома

Я риелтор и десять лет помогаю людям покупать и продавать приусадебные участки и дома.

За это время я понял, на что обращать внимание при покупке, чтобы не потратить деньги и время впустую. Настоящая трагедия — купить участок, вложиться в постройку дома, а потом обнаружить в километре от дома, например, свиноферму или неожиданно возникшую стройку федеральной трассы. Продать такой участок по хорошей цене, чтобы окупить все вложения, почти невозможно.

В статье расскажу, как выбирать участок и где искать о нем информацию.

Изучите открытые источники

Чтобы сразу отсечь неподходящие участки и лишний раз не ездить на местность, я рекомендую для начала посмотреть открытые источники.

Публичная кадастровая карта. Спросите у хозяев участка его кадастровый номер. Он есть у каждого участка и выглядит как набор цифр, примерно так: 00:00:0000000:0000.

По кадастровому номеру вы сможете узнать:

1. Точную площадь участка. Чаще всего в объявлении ее округляют в большую сторону.
2. Кадастровую стоимость. Исходя из нее будет считаться имущественный налог.
3. Где находится участок и какой он формы. На карте можно увидеть точные границы участка с привязкой к местности с помощью координат GPS.
4. Вид разрешенного использования. Если покупаете участок под строительство дома, должно быть указано либо «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), либо «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ).
5. Назначение земель. Должны быть указаны только «земли населенных пунктов». Еще встречаются земли сельскохозяйственного назначения, лесного фонда и много других категорий, но построить дом на таких землях будет проблематично. Чаще всего это решают через суд или другими, не всегда законными, способами.

Внимательно изучите карту. Позвоните собственникам участка и спросите, что за объекты находятся рядом с ним. Посмотрите на большие участки по соседству, обратите внимание на места с непонятными постройками и покликайте на них, чтобы узнать вид разрешенного использования. Если у соседнего участка вид разрешенного использования «для промышленного производства», будьте осторожны. Через несколько лет там может появиться, например, производство оконных блоков или автомойка.

Генеральный план. Это карта со всеми важными объектами муниципального образования, на территории которого находится участок. На генплане отмечены не только существующие, но и будущие объекты. Читать карты генплана нелегко, но открытия, которые вы можете сделать, стоят того, чтобы разобраться в «легенде».

Карта границ территорий и зон охраны объектов культурного наследия. Это карта входит в состав генплана, но о ней нужно рассказать подробнее. Из нее можно узнать, находится ли участок в охранной зоне культурно-исторических памятников. Так собственник поймет, обязан ли он вызывать к себе на участок археологов перед началом строительства. Если не выяснить это заранее по карте, вам об этом обязательно напомнят, но только уже в момент согласования уведомления о строительстве.

Археологические наблюдения стройке не помешают. А вот раскопки — это уже серьезно. Их оплачивает собственник. Цена зависит от того, на какой площади собственник планировал вырыть котлован, и от глубины культурного слоя. Стоимость раскопок начинается от 100 000 Р, но точную сумму не могут предсказать даже сами археологи.

Находки, извлеченные из земли во время археологических раскопок, уходят в музейные хранилища. Собственнику участка от них ничего не достанется.

Археологические раскопки — это дело длительное. Чем «урожайней» ваш участок на находки, имеющие ценность, тем дальше будет отодвигаться начало строительства дома. Среднее время отсрочки, по моим наблюдениям, — «полевой сезон» с апреля по октябрь.

Нахождение участка в охранной зоне — не единственный критерий, по которому определяют необходимость изысканий на нем. В обязательном порядке они потребуются в виде археологической разведки в тех местах, где до этого не ступала лопата археолога — например, в новообразованном коттеджном поселке. Потенциально под любым таким участком может быть новая Троя, и государство хочет узнать об этом первым.

Если случайно забыть про археологов и самовольно построить дом в границах охранной зоны без археологических изысканий, могут начислить крупные штрафы. Например, если собственник причинит вред объекту культурного наследия, он обязан выплатить сумму, равную стоимости мероприятий, необходимых для сохранения этого объекта.

Помимо этого за такие действия собственнику грозит административная или даже уголовная ответственность. Штраф в этом случае тоже немаленький — от 3 млн рублей.

Но это еще не все. Если собственник причиняет вред объекту культурного наследия, он рискует вообще лишиться своего участка. По решению суда такой участок могут выставить на публичные торги и продать более сознательному гражданину, который уважает историю.

Оцените подъезды к участку

Если вы изучили карты и участок вас устраивает, выезжайте на местность. Первое, на что следует смотреть, — подъездные пути. Кажется, что это очевидно: плохая дорога — это плохая дорога, ее и так сразу видно. Но есть нюансы.

Асфальтовая дорога. Это самый лучший вариант. Однако, если асфальт изношенный и дырявый, качество дорожного полотна будет на уровне грунтовки, разве что лужи не такие глубокие.

Грунтовый подъезд. Это худший вариант. После каждого дождя дорогу размывает, а большегрузные машины оставляют на ней большие колеи. По такой дороге без проблем попасть на участок можно будет только в «сухие» дни. Редко, но бывают исключения, например, если грунтовка из песчаной почвы. На такой дороге вода не застаивается и быстро уходит.

Бетонка. Самый противоречивый вариант. С одной стороны, дорога ровная, луж на ней практически не бывает. С другой стороны, по бетонке не разгонишься больше 40 км/ч, потому что ощущение, будто едешь по стиральной доске. Постоянный перестук колес на стыках нервирует, а у машины страдает подвеска.

Отсыпной подъезд. Наиболее распространенный вариант. Это грунтовая дорога, которая засыпана известковой щебенкой или асфальтовой крошкой. Если дорогу сделали недавно, она выглядит замечательно: ровная и аккуратная. Но радоваться еще рано и следует приглядеться к дороге повнимательнее.

Технологию укладки «отсыпки» упрощенно можно объяснить так: перед тем как положить дорожное полотно, грейдером снимают небольшой слой земли или старой отсыпки. Затем туда укладывают слой песка, так называемую песчаную подушку, а сверху — щебень или асфальтовую крошку. Если дорожники сэкономили на песчаной подушке, дорога быстро придет в негодность. К сожалению, выяснить, на месте ли подушка, практически невозможно, поскольку она находится под щебнем. Поэтому отсыпанная дорога — это лотерея.

Есть признаки, которые указывают на качество дороги почти безошибочно. Один из них — уровень дорожного полотна. Он должен быть чуть выше обочины. Если дорога ниже обочины, со временем она «промнется» еще сильнее, и на ней будет вечная «Венеция»: дождевая вода будет очень долго там стоять и смешиваться со стекающей грязью. Проехать по такой дороге на обычной машине с передним приводом проблематично: колеса будут увязать в грязи. Если дорога гораздо выше обочины, она «расползется» с наступлением весны.

Еще один признак неправильно уложенной отсыпки — большие лужи. Если под щебнем песок, вода не застаивается и быстро уходит. Если же щебень положили прямо на землю, результат вы увидите даже после небольшого дождя. Выглядит он вот так.

Подъемы на дорогах. Если на дороге есть горки, остановитесь и присмотритесь к ним. Даже правильно уложенный щебень совершенно бесполезен на больших подъемах. В этих местах машины разгоняются, когда едут вверх, и притормаживают на спуске. В обоих случаях они свозят колесами щебень.

В результате уже месяца через два на отсыпной дороге образуются глубокие рытвины и колеи — ничем не хуже своих грунтовых собратьев.

Даже очень качественно уложенная отсыпная дорога имеет свой срок годности. Обычно это не больше четырех сезонов, затем ее придется «подсыпать». Поэтому сразу узнайте у местных жителей, кто за этой дорогой следит. Если муниципалитет, это хорошо. Если соседи своими силами, будьте готовы к регулярному сбору средств на обслуживание дороги.

Например, вы покупаете участок в коттеджном поселке. Подъезд обустроен плохо. На следующий год на общем собрании решили, что нужно делать дорогу, и выбрали материал — асфальтовую крошку. Метр такой дороги в Подмосковье стоит от 700 до 1700 Р. Чем ниже качество, тем дешевле. Для дороги в два километра качественная отсыпка обойдется в 3,4 млн рублей. Допустим, в поселке 66 участков, тогда собственнику каждого участка подъезд обойдется в 51 500 Р. Сумму могут разбить на несколько лет, но платить все равно придется.

Водные преграды. Если по пути к участку вам встретятся дамбы и мостки через мелкие речушки, лучше остановить машину и посмотреть внимательнее. Если дамба возвышается над рекой не больше, чем на 1—2 метра, а вокруг холмистая местность, это может стать проблемой по весне: безобидный ручеек разольется в бушующий поток и запросто перехлестнет невысокое препятствие. Проехать по такой дороге будет невозможно, а если попытаться, то машину просто смоет. Это означает или длинный объезд, или полную изоляцию на время паводка. Выяснить, как обстоят дела с уровнем реки за последние 10 лет, можно у старожилов.

Похожая история с понтонами. Это специальные наплавные мосты, которые разводят и сводят обратно, когда по реке плывет баржа. Обычно весь процесс занимает 15—30 минут, поэтому на обеих сторонах реки может скопиться много машин. Но основная проблема в том, что весной и осенью такие мосты очень часто выходят из строя. Углы съезда и заезда на понтон меняются вместе с уровнем воды в реке, поскольку опоры у моста плавучие. Если уровень воды слишком высокий или слишком низкий, безопасно двигаться по такому мосту нельзя.

Учитывайте это, покупая участок в деревне, которая соединена с основным шоссе наплавным мостом. Возможно, несколько месяцев в году вам придется делать крюк для объезда.

Уборка снега. Зимой проселочные дороги засыпает снегом, который кто-то должен убирать. Уточните у жителей улицы или у председателя коттеджного поселка, кто это делает. Есть несколько вариантов: снег убирают муниципальные власти, жители в складчину нанимают технику либо вы убираете его самостоятельно.

Чаще всего уборка производится централизованно — за счет властей. Но если жители сами скидываются на расчистку снега, это может обойтись им в сумму от 500 до 2000 Р за устранение последствий одного снегопада. Если на вашей улице всего один или два дома, в которых живут зимой, вероятно, снег придется убирать самостоятельно.

Узнать заранее, на что жалуются местные жители, можно на сайте «Добродел». Самые распространенные жалобы обычно как раз на проблемы с дорогами. Если видите просьбы «сделать дорогу», а не просто «устранить ямку» — это плохой знак. Есть вероятность, что пока на отсыпку скидываются местные, поскольку им надо хоть как-то ездить.

Осмотрите всё очень внимательно

Есть хорошая пословица: «В чужом глазу песчинку видеть, в своем — бревна не замечать». Об этих «визуальных бревнах» стоит помнить, когда оцениваете эстетическую составляющую участка. Сначала этот недостаток кажется милой мелочью, а потом начинает раздражать. В результате собственник хочет продать участок с уже построенным домом. Неудачное визуальное соседство очень усложнит этот процесс. И дело тут даже не в цене — будет сложно найти людей, которые готовы отдать за такой участок хоть какие-то деньги.

Я заметил, что если на участке обнаруживаются «визуальные бревна», собственник обычно теряет минимум 25% от той цены, что он потратил на покупку земли и строительство на ней дома.

Вот самые распространенные проблемы, которые в будущем могут повлиять на цену участка:

1. Линия электропередачи (ЛЭП), даже если мачты видны еле-еле. Такое соседство не только портит вид, но и приносит реальный вред здоровью.
2. Многоэтажные дома в радиусе 200 метров от участка. Мало кому понравится, если на его участок будут глядеть с высоты пятого этажа.
3. Гаражно-строительные кооперативы, сараи и водонапорные башни тоже уродуют вид.
4. Здания промышленного и сельскохозяйственного назначения — например, ангары или фермы. Портят вид, производят шум и запах.
5. Кладбища и заброшенные здания.

Но есть и визуальные факторы, которые, наоборот, повышают цену участка на 25—30%. Вот их список:

1. Речка, озеро, пруд, любой мало-мальски крупный водоем около участка. Но если водоем с тиной и камышами, это, наоборот, снизит цену.
2. Опушка леса, особенно если рядом вековые дубы или сосны.
3. Возвышенность, когда с участка открывается вид на окрестности.
4. Холмистая местность вокруг или вид на горы.

Такие участки выше в цене и редко продаются, потому что никто не хочет их менять на что-то другое. Они стоят переплаты, потому что, скорее всего, даже через десять лет будут вам нравиться.

Проверьте качество воздуха

Если хотите выезжать за город и дышать чистым воздухом, желательно, чтобы в радиусе 5 километров от вашего участка не было животноводческих ферм — как действующих, так и заброшенных. Государство имеет привычку время от времени поддерживать сельское хозяйство, поэтому в любой момент разваливающиеся коровники, птицефермы или свинарники могут «ожить» и начать распространять вокруг себя классические деревенские ароматы.

Это правило касается любых объектов промышленного и коммерческого назначения: то, что сегодня заброшено, завтра будет выкуплено и превращено во что-то, приносящее прибыль новому владельцу. Для соседей обычно это означает шум и вонь.

Обо всех «заброшках» в округе лучше узнать заранее. Для этого опросите соседей, поищите информацию в интернете и не забудьте про генплан: обычно такие объекты есть на карте планируемого размещения объектов местного значения.

Запах да и просто соседство с крупными производствами снижают спрос на участки в этом районе. В таких местах будут продавать сразу много участков и по низкой цене. Даже местные будут стараться покупать участки в других местах.

Строительство мусорных полигонов, мусоросжигательных или мусороперерабатывающих заводов, а также химического или нефтепроизводства убивает спрос на участки со стороны приезжих. Обычно именно они формируют спрос и цену на участки. Если купить землю в таком «гиблом» месте, продать ее можно будет только со скидкой до 80% от первоначальной цены.

Чтобы прояснить вопрос с качеством воздуха, посмотрите в группах во Вконтакте или просто в поисковике по запросу: «Город N против». Город N — это административный центр района, в котором расположена приглянувшаяся вам деревенька.

Среди названий групп в соцсетях или статей в поисковиках могут быть безобидные: «Благовещенск против Сахалина» — здесь речь идет о футбольных командах. А могут быть и весьма зловещие — например, про борьбу города с химическим производством или свалкой.

Звуковое окружение

«Культовые» местечки бывает непросто распознать. В этом обычно помогает этнографический материал: надо обойти аборигенов и опросить их на предмет ближайших источников шума. Может быть, вон за теми кустами прячется облюбованная молодежью полянка для шашлыков или постоянное место проведения какого-нибудь фестиваля. Скорее всего, местные расскажут всё и даже больше.

Таблица: ЦИАН

5. Изучите рельеф, ландшафт и границы участка

При выборе участка важно обратить внимание на ландшафт. «Местность не должна быть заболочена, в противном случае постройки могут проседать. Необходимо внимательно осмотреть всю территорию. На ней могут находиться старые фундаменты (демонтировать такие конструкции дорого и затруднительно), мусор, который соседи могут скидывать на пустой участок, и т. д. Если в непосредственной близости расположена большая река, стоит выяснить, не подтопляются ли земли во время весеннего половодья», — предупредила начальник отдела Управления загородной недвижимости риелторской компании «Инком-Недвижимость» Татьяна Максимова.

Кроме того, рекомендуется обращать внимание на геометрию участка: лучше, чтобы он был правильной прямоугольной формы, не слишком вытянутый в длину и без каких-либо изгибов, подчеркнула Максимова. Кроме того, по ее словам, важен ровный рельеф — наличие перепадов высот может оказаться серьезной проблемой при строительстве дома.

Не менее важно и отсутствие споров по поводу границ участка. «В результате ошибок, которые допускаются при межевании участка или его кадастровом учете, происходит наложение участков, то есть пересечение границ смежных участков. Иногда участки могут полностью налагаться друг на друга. Анализ судебной практики показывает, что большое количество дел в Московской области связано с разрешением конфликтов между собственниками участков вследствие несовпадения юридических и фактических границ», — отметил Еремин.

Рассмотрение подобной категории дел требует проведения землеустроительной экспертизы с натурным обследованием, поэтому судебные процессы финансово затратны и продолжительны во времени, уточнил юрист. Он подчеркнул, что по итогам рассмотрения дела площадь участка может значительно уменьшиться, вследствие чего участок может оказаться непригодным для строительства.

6. Узнайте, какие коммуникации есть на участке и какие можно подвести

Для полноценной эксплуатации дома потребуются как минимум снабжение водой и электроэнергией, наличие канализации, а в идеале еще и газа, подчеркнула заместитель генерального директора компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина. Она отметила, что подведение и подключение сетей — занятие сложное, трудозатратное и недешевое, поэтому лучше, чтобы они уже были на участке.

«На участке обязательно должно быть электричество, а если вы планируете строить большой дом (более 150 кв. м), то газ также необходим. Если же в ваших планах строительство дома менее 150 кв. м, то можно выбрать альтернативные варианты: электричество, газгольдеры и другие источники отопления в зимний период. Водопровод и канализация в большинстве случаев в загородных домах решается бурением скважины и установкой септика. Если вы приобретаете земельный участок для дачи, то участок должен быть хотя бы с возможностью подключения электричества, а септик и скважину можно установить самостоятельно», — отметил Капустин.

7. Познакомьтесь с соседями и управляющей компанией

Если вы покупаете земельный участок в коттеджном поселке, нужно обязательно выяснить, кто им будет управлять и на основании какого договора, утверждают юристы.

«Необходимо проверить договор на предмет наличия запрета на увеличение стоимости в одностороннем порядке, необходимости подписания акта о проведенных работах, четкой зависимости потребленных услуг и цены за них. Это позволит выяснить, кто несет ответственность за подъездные дороги, очищение от снега, вывоз мусора с территории, строительство инфраструктуры и сколько это будет вам стоить», — отметила Кремер.

Если покупаете дачу в СНТ, то стоит пообщаться с правлением товарищества, а также встретиться с соседями и выяснить размеры платежей за общее имущество, рекомендует глава «Новой Земли». Он отметил, что это необходимо для того, чтобы после завершения строительства вашего дома вы чувствовали комфорт не только на своем участке, но и на всей территории поселка.

8. Изучите окружение и совершайте покупку в теплое время года

Старайтесь выбирать участок в теплое время года, советуют эксперты загородного рынка. «Не рекомендуется выбирать участок в зимний период, когда многие нюансы скрыты от глаз снегом. Дождитесь схода снега — и сможете увидеть, ровный ли рельеф участка, есть ли на нем подтопления, мусор, грязь. Про состояние дорог зимой можно узнать у жителей населенного пункта, в котором вы планируете приобрести землю», — подчеркнул Капустин.

Необходимо также тщательно изучить окружение вашего будущего участка, советует заместитель генерального директора компании «KASKAD Недвижимость». Она уточнила, что если рядом, например, лес, — то хорошо, если он относится к Гослесфонду, в противном случае на месте красивой рощи через год-другой могут вырасти многоэтажки, что серьезно омрачит загородную жизнь.

Стоит также посмотреть, какие здания стоят в поселке, чтобы ваш будущий дом мечты органично вписался в архитектуру и ценовую нишу расположенных неподалеку объектов, считает эксперт отдела загородной недвижимости офиса «Миэль» «На Николоямской» Анна Почикаева. По ее словам, большой зимний коттедж будет неловко смотреться в СНТ на фоне маленьких садовых домиков, а летняя дача будет невыгодно выделяться среди дорогих кирпичных строений для круглогодичного проживания.

9. Не упустите важные документы при заключении сделки

Когда вы нашли подходящий участок под строительство, необходимо знать, какие документы должен предоставить продавец. Юлия Кремер отметила, что среди них можно выделить:

1. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизации, мены, дарения, наследования);
2. Паспорт продавца;
3. Кадастровый паспорт участка;
4. Правоподтверждающий документ (свидетельство на право собственности из Росреестра);
5. Выписку из ЕГРН.

Стоит отметить, что ЕГРН — главный ресурс получения информации о земельном участке и любых иных объектах недвижимого имущества. Там содержатся сведения:

• о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
• о содержании правоустанавливающих документов;
• обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости;
• сведения в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости;
• сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.

«Последствия неучета перечисленных рисков могут быть самыми разнообразными: от невозможности использования участка в соответствии со своими планами до потери права собственности на участок и длительных судебных разбирательств, которые могут повлечь затраты на дорогостоящие экспертизы», — отметила юрист Amulex.ru.

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Как не ошибиться при выборе земельного участка?

Что страшнее: ограничения в обороте, ограничения в использовании или неопределенность границ земельного участка?

В отступлении от истории необходимо пояснить, что в соответствии с древними учениями по архитектуре Васту Шастра все здания и сооружения для гармоничного пространства необходимо формировать относительно сторон свет, в том числе и участки непосредственно связанные с формированным комплексом. Связано это с тем, что энергия пространства тесно связана с линиями Soma Sutra и Brahma Sutra — долготы и широты. Когда мы выстраиваем пространство без учета этого параметра, мы игнорируем основной принцип, который позволяет нам быть со творцами и задавать нужные параметры в последующем проектировании.⠀

Личная история

Как то, мною был куплен участок с абсолютно кривыми границами, но в душе я очень верил в свой успех. После того, как была подготовлена корректировка участка, я начал плотно заниматься переговорами. Если вкратце, то я смог договориться с большей частью соседей и выровнять границы участка по сторонам Света — это очень сложно, но можно.

Данный опыт дал мне возможность вывести следующие догмы:⠀

• перед тем как покупать участок и говорить о его ликвидности и последующей сделке, проверьте его на благоприятное расположение по Васту и возможность корректировки⠀

• проведите процедуру выноса отметок границ участка на местности с помощью кадастрового инженера или просто геодезиста, чтобы проверить правильность расположения⠀

• поговорите с соседями, чтобы понять с кем Вам предстоит жить, о источниках воды, коммуникациях, а также о людях которые Вам хотят продать участок: «ближний сосед лучше дальней родни»⠀

• администрация всегда даст яркую оценку наличию или отсутствию реальных коммуникаций, перспективы развития и достоинств

• отправьте запрос на собственника коммуникаций и стоимости подключения, бывает этот фактор не учитывается. В итоге стоимость участка вырастает на приличную сумму, зависит от желания владельца

• назначение земельного участка имеет вес, как в налогообложение, так и в последующем обслуживании

• уровень грунтовых вод. Определить можно с помощью «геологии», ну в нашим случае метод социологического опроса самое то

• качество питьевой воды можно проверить в лаборатории, это не дорогая услуга поможет Вам сэкономить десятки тысяч рублей на системе очистки и фильтрации

• транспортная доступность к участку. Для Вас возможно и не требуется автобус или иной вид транспорта, однако в плане ликвидности этот фактор далеко не последний

Думаю наберется еще пару важных, но самый главный совет — это слушайте свое сердце, именно этот индикатор поможет Вам во всех важных решениях, будьте открытыми и да будет Вам Свет.⠀

Качественный подбор всегда экономит Ваши нервы и средства, проверено 100%, обращайтесь к профессионалам.⠀

Подписывайтесь на блог и получайте свежие новости, полезности и обзоры в сфере недвижимости.

Начинается строительный сезон — самое время приглядываться к земельным участкам. Но приглядываться надо с умом! Участок, который выглядит привлекательно, потом может стать для вас настоящей головной болью. Чтобы не ошибиться, сразу «прогоняйте» каждый участок через пункты этого чек-листа.

Начинается строительный сезон — самое время приглядываться к земельным участкам. Но приглядываться надо с умом! Участок, который выглядит привлекательно, потом может стать для вас настоящей головной болью. Чтобы не ошибиться, сразу «прогоняйте» каждый участок через пункты этого чек-листа.

1. Не то направление

Удивительно, но люди иногда выбирают участок, руководствуясь только оценками «красиво-некрасиво» или «дешево-дорого». А ведь если вы постоянно работаете в городе, то вам каждое утро и вечер придется выбираться на трассу. И стоять в городских пробках в часы пик, прежде чем выехать на эту трассу — это занимает много времени и сильно изматывает.

Поэтому логично выбрать то направление, откуда вам будет проще добираться до работы, а детей довозить до садика, школы, кружков. Если вы живете на Вторчермете, выбирайте участок по Полевскому тракту: Горный щит, Курганово. Живете на Ботанике — смотрите в сторону Челябинского тракта, живете в Пионерском поселке — ищите участок в районе Березовского.

2. Слишком далеко до города

Это только кажется, что лишние 10–20 километров не имеют особой роли. Расстояние будет влиять на время и стоимость любой поездки, причем не только вашей. Ведь уже сама стройка предполагает постоянные разъезды туда-сюда: доставка строительных материалов, приезд строителей, вызов спецтехники, вывоз строительного мусора, доставка мебели.

Чем больше будет расстояние до города, тем дороже всё это обойдется. Да и вам самим придется ездить на стройку каждый день: принимать товар, контролировать, организовывать строительные и отделочные процессы. Каждый километр от Екатеринбурга до вашего будущего дома влетит в копеечку.

3. Неправильная категория земель

Строить жилой дом можно только на землях населенных пунктов, предназначенных под ИЖС. Иногда можно рассмотреть земли сельхозназначений, но там всего 2 вида разрешенного использования, которые нам подходят: садоводство и личное подсобное хозяйство.

Идеально — строиться на землях населенных пунктов с разрешенным использованием под ИЖС. Конечно, это самый дорогой вариант, но и самый надежный. Впрочем, даже в этом случае не спешите радоваться, а внимательно изучите выписку из ЕГРН и публичную кадастровую карту. Вполне возможно, что ваш участок входит в зону с особыми условиями использования: охранную, приаэродромную, зону подтопления, ЛЭП, газопроводов, военных частей. И в этом случае здесь или будет нельзя строить, или придется получать специальное разрешение от того, в чьем ведомстве находится зона.

4. Земля в коттеджном поселке

Если вы хотите купить участок или дом в коттеджном поселке — замечательно. Но для начала стоит снять розовые очки и посмотреть на ситуацию трезво: хорошо организованная жизнь, такая как описано в рекламных буклетах, бывает только в дорогих поселках. Бюджетные варианты коттеджных поселков тоже есть, но хороших из них — единицы. В общем, в любом случае надо ехать и подробно спрашивать соседей, как им живется. Не отрубается ли с завидной регулярностью электричество, как работает управляющая компания, что там с дорогами, фонарями и т.д. Потому что иногда все очень печально.

5. Дороги в коттеджном поселке

Особая проблема в коттеджных поселках — это дороги. Очень часто дороги там оформлены как отдельные участки и принадлежат физическим лицам, которые аффилированы застройщиком. И эти физические лица в некоторых случаях могут перекрыть вам въезд на ваш участок — например, насыпав на дороге кучу песка или гравия. Это звучит странно и вообще-то — законодательный казус, но такое действительно встречается.

Конечно, тут можно (и нужно) судиться, но лучше не допустить этой ситуации. И заранее узнать статус участка и то, кому он принадлежит. Хорошо, если дорога в собственности муниципалитета и предназначена под уличную сеть. Допустимый вариант — если дорога в частной собственности, но на нее наложен сервитут, то есть ограничение для прохода/проезда. Сервитут должен быть обозначен в выписке ЕГРН в «Прочих отметках» или «Обременениях», то есть указано, что есть проезд к участкам с такими-то кадастровыми номерами. При этом надо узнать заранее, на какой срок этот сервитут наложен. Потому что при его продлении возможен пересмотр условий, который может быть и не в вашу пользу.

6. «Романтичный» участок

Хотите жить у самого озера или на опушке леса? Это романтично, но подумайте вот о чем. Если дом на берегу водоема, то скорее всего грунтовые воды будут совсем рядом. И у вас возможны проблемы с вечно сырым подвалом, помещениями для хранения овощей, с установкой дополнительных дренажных систем на участке (кстати, делать их лучше заранее, пока дом еще не построен).

Если дом возле леса леса, то к вам в гости наверняка будут наведываться зверьки. Особенно бывает неприятно, когда на участке надолго поселяются кроты и землеройки, которые потом каждый год портят урожай. А лесные пожары? Вы уверены, что сможете защитить свой дом в таком случае?

Идеальный вариант — участок на высоком, сухом, не болотистом месте. Смотрите, какие деревья здесь растут: сосны любят сухие участки, березы часто растут на болотах. Предпочтителен ровный участок, без рвов и пригорков, квадратной формы. Проверьте, какая на участке земля, глина или чернозем.

7. Участок не отмежеван

Узнайте, отмежеваны ли участки — и ваш, и соседние. Потому что если вы строите дом в ипотеку (сейчас это возможно), то банк будет требовать определения границ участка. И тут часто бывает вот что. Вы приглашаете кадастрового инженера, он отмежевывает ваш участок — а потом оказывается, что вы пересекаете границы соседнего участка.

Иногда это бывает из-за ошибки кадастрового инженера, но чаще от того, что соседние участки не отмежеваны, и границы у них условны. Тут придется договариваться с соседями. Не все из них соглашаются тратиться на межевание, часто покупателю приходится делать это за свой счет. А иногда и вовсе доплачивать за принципиальное согласие соседа определить границы территории.

Совет: как только вы отмежевали свой участок, посмотрите на кадастровой карте, не «наезжаете» ли вы на чьи-то границы. Потому что банк сообщит вам об этом в последний момент, и вы потеряете время. За которое вы могли бы уже договориться с соседями и урегулировать ситуацию.

8. Рядом объекты федерального значения

Обратите внимание на объекты федерального назначения в этом районе. Рядом могут быть железная дорога, или завод, или полигон по переработке отходов, или очистные сооружения, или организованные карьеры для добычи полезных ископаемых. Важно заранее проанализировать, с чем придется в этих случаях столкнуться. Шум, пыль, грязь, возможные выбросы и т.д. Если есть возможность, лучше выбирать более тихие и спокойные места.

9. Отсутствие коммуникаций

Участки без коммуникаций продают как частники, так и застройщики коттеджных поселков. Обычно у этих участков очень привлекательная цена — собственно, на нее продавцы и ловят доверчивых покупателей.

Недобросовестные девелоперы нередко рассказывают своим потенциальным клиентам о том, что в ближайшей перспективе на этих голых полях вырастет «город-сад». Что вскоре сюда будут подведены все коммуникации — электричество, газ, вода и т.д. Чаще всего, обещания так и остаются обещаниями.

Но если с водой проблему решить можно (скважина), то с тем же электричеством все не так просто. Поэтому заранее узнайте у продавца и соседей, как обстоят дела с электричеством, не будет ли сложностей с вводом в дом. И заранее продумайте, возможно ли подключиться к центральной канализации или нужно будет устанавливать автоматические очистные станции.

10. Нет подъездных путей

Люди, которые когда-либо участвовали в строительстве, при осмотре участка сразу обращают внимание на подъездные пути. Какие дороги ведут к участку: есть ли асфальтированная или просто хорошая грунтовая дорога? Есть ли освещение по улице? Сможет ли заехать на участок большая техника, привезти блок, бетон? Всё это надо смотреть и рассчитывать сразу. Когда начнется строительство, думать о подъездных путях будет уже поздно.

Конечно, это далеко не все факторы, на которые надо обращать внимание при покупке участка, мы рассмотрели только самые основные. И напоследок посоветуем: всегда оценивайте ликвидность участка. Даже если вы покупаете участок, дом, квартиру с намерением поселиться там навсегда — все равно думайте, удастся ли этот объект потом продать. Жизнь штука сложная, и повернуться может как угодно.

Постройка дома на своем участке – заветная мечта любого, кто устал от городской суеты, пробок и грязного воздуха. Мы уже писали о том, на что стоит обратить внимание при выборе участка под строительство дома, сегодня разберем 5 самых распространенных ошибок при покупке участка под дом, коттедж.

1. Выбор неверной площади участка

Самый первый вопрос, который должен задать себе будущий собственник загородного дома – «какая площадь участка подойдет под мои нужды?». Для ответа на вопрос мы рекомендуем заранее все продумать вплоть до проекта дома и прилегающих к нему построек. Это будет залогом того, что все элементы участка будут, во-первых, соответствовать строительным нормам, а, во-вторых – выглядеть и сочетаться с точки зрения эстетики и вкусов будущего владельца загородного дома. Идеальным соотношением площади дома к площади участка считается 1:10, многие эксперты в сфере загородной недвижимости называют это «Золотая середина».

2. Выбор расположения участка

Когда будущий владелец дома определился с размером участка, наступает время подумать, в каком районе этот участок должен быть расположен. Мы уже писали, на какие юридические особенности стоит обратить внимание при выборе участка вот в этой статье. А подробная информация о том, в каких районах Приморского края лучше строить дом есть вот в этой статье.

К статьям выше можем добавить, что нужно учитывать транспортную доступность участка, и наличие инфраструктуры неподалеку от него.

Не забудьте и о том, что для строительства дома вам потребуется возможность проезда техники к вашему участку, хотя бы для транспортировки строительных материалов. Тем более, если у вас есть автомобиль, и вы планируете регулярно выбираться в ближайший город за продуктами или по делам, рекомендуем посмотреть на состояние дороги и подумать, какой она может стать в осенне-зимний период.

3. Неверная оценка коммуникаций участка

Бесспорно, иногда хочется построить загородный дом вдалеке от всех, чтобы без соседей и дышать свежим воздухом, но у таких отдаленных участков появляется другая проблема – стоимость проведения к ним коммуникаций. Если вы хотите иметь водопровод и электричество, не покупайте участок, проведение к которому коммуникаций будет проблематичным и дорогостоящим. И если вопрос с водой можно решить скважиной, то тянуть электричество до участка может быть очень и очень дорого.

В непосредственной близости от Владивостока достаточно много поселений, в пределах которых можно приобрести участок под постройку жилого дома, без проблемы с дальнейшим подключением коммуникаций, например, Артем, Кипарисово, Вольно-Надеждинское, Соловей-ключ, ст. Угольная. Да и в пригороде Владивостока до сих пор есть места, где можно построить хороший загородный дом, буквально в часе езды от города с его инфраструктурой, например на ст. Спутник, Весенней, Садгороде, Седанке, Океанской, Лесопитомнике и т.п.

4. Неверная оценка состояния участка

В этом пункте пойдет речь про грунт и рельеф участка. Мы крайне не рекомендуем оценивать и приобретать участок в период зимы и ранней весны, когда большая часть участка под строительство дома занесена снегом. Это не позволяет объективно оценить место, на котором будет строиться и заливаться фундамент, поскольку непонятно состояние грунта. Если у вас возникают хотя бы малейшие сомнения по поводу состояния грунта на участке под загородный дом – рекомендуем вооружиться лопатой и попробовать выкопать пару ям в разных частях участка для его проверки.

Тип грунта и его особенности влияют на выбор строительных материалов для фундамента, на специфику будущего здания и технологию его возведения. Чтобы избежать проблем, рекомендуется подбирать тип почвы, подходящий под строительство именно того дома, который хочется вам, будь это каркасный дом, либо загородный дом, построенный из газобетонных блоков, силикатных блоков или же дом из бруса.

На практике, наиболее проблемными оказываются участки с насыпным и торфяным грунтом или же земля с большим количеством растительности. Огромное значение при возведении фундамента играет расстояние до воды, а также то, насколько промерзает почва. Если внимательно подойти к этому вопросу и проконсультироваться, например, с компаний, занимающейся малоэтажным строительством, можно избежать проблем еще на этапе проектирования, тем самым сэкономив нервы и время.

5. Экономия на покупке участка

Звучит банально, но зачастую стремление угнаться за привлекательной ценой приводит к тому, что на приобретенном участке вылезает множество проблем. Вот несколько наиболее распространенных случаев, когда цена на землю значительно ниже рыночной:

• «красная линия» границ участка проходит по меже с соседями;
• участок неправильной формы и угловой ориентации;
• территория участка отдалена от основной структуры поселка;
• земля расположена далеко от качественных дорог и транспортных развязок;
• на участке нет коммуникаций, а их подведение и подключение может обойтись дороже, нежели стоимость самой земли.

Надеемся, наша статья была полезной для вас, и вам стало понятнее, как не допустить ошибок при выборе участка под малоэтажное строительство. ООО «Иван Строй» с радостью проконсультирует по реализации проекта малоэтажного строительства в Приморском крае любой сложности. Связаться с нами вы можете по телефонам, указанным на сайте и в социальных сетях.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
В статье используются материалы с сайтов: http://ocenchik.ru/, http://nedvio.com