Ошибки продавцов при продажах недвижимости

Если верить статистике, рост спроса на новостройки не слишком пошатнул популярность вторичного жилья. В 2020 году Росреестр зарегистрировал почти 3,7 млн сделок со «вторичкой». Это даже больше, чем количество выданных ипотечных кредитов (3,5 млн). 

А вот еще одна цифра: в том же 2020-м МВД расследовало около 4,3 тыс. случаев крупного и особо крупного мошенничества на рынке недвижимости. Чаще всего такие преступления совершаются как раз при купле-продаже «вторички»: ведь обе стороны сделки здесь защищены гораздо слабее, чем застройщик с аппаратом юристов и внушительным опытом. 

 Неправильный выбор риелтора

Работа с агентом по недвижимости — нормальная цивилизованная практика, которая действительно делает продажу квартиры безопаснее. Но только если ваши интересы представляет профессионал из агентства с хорошей репутацией. Неквалифицированный риелтор может не распознать в потенциальном покупателе мошенника, а недобросовестный  — помогать ему или даже преследовать собственные незаконные интересы. 

Чтобы риелтор действительно был на вашей стороне, подойдите к выбору агентства со всей ответственностью:  

     1. Проверьте репутацию компании и познакомьтесь с ее историей. Не было ли в прошлом скандалов, в которых были виноваты риелторы этого агентства? Если были, какую позицию заняла компания? Как она в итоге разрешила конфликт? Нелишним будет и почитать отзывы о работе того человека, которому агентство поручает представлять ваши интересы. 

     2. Не платите вперед. Мошенники из компаний-однодневок зарабатывают как раз тем, что исчезают вместе с собранными авансами. 

     3. Обязательно заключайте с риелтором договор. Против этого не будет возражать ни один уважающий себя агент. В договоре фиксируется объем услуг и границы его полномочий. 

     4. Всегда читайте бумаги, которые приносит агент. Подписывать нужно только то, что вам до конца понятно, особенно если риелтор подталкивает вас к такому решению.  

     5. Доверяйте, но проверяйте. Как минимум почитайте о тех юридических процедурах и тонкостях, что сопровождают продажу недвижимости. Как максимум — подключите к сделке юриста, который будет анализировать бумаги. 

А еще не «ведитесь» на громкие лозунги. Для привлечения клиентов агентства недвижимости в рекламе обещают проверить сделку на чистоту и даже вернуть деньги при признании ее недействительной. Однако, если это не прописано в договоре, обманутым продавцам и покупателям нередко приходится требовать исполнения обещаний в суде. Причем не всегда такие процессы заканчиваются их победой.     

Вывод: рассчитывать только на знания и опыт риелтора — значит снимать руку с «пульса» сделки, что в наше время может обойтись очень дорого.

Излишнее доверие риелторам

Не стоит передавать агенту по недвижимости оригиналы правоустанавливающих документов. Как ими могут распорядиться черные риелторы, мы уже сказали.

Но даже если вы попали не на мошенника, а просто на «тертого калача», он тоже найдет выгодное применение этим бумагам. Например, сможет манипулировать вами себе на пользу, диктуя собственные условия сделки

Для работы риелтору достаточно копий правоустанавливающей документации и возможности  сличения их с оригиналами, если это потребуется.  

Вывод: подлинники важных документов оставляем у себя.  

Непонимание механизмов предоплаты

Самые важные нюансы при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости касаются вопросов передачи денег. Здесь нужно четко понимать разницу между задатком и авансом. 

Задаток — это прямое обязательство каждой из сторон совершать действия, о которых они договорились. Сумма задатка засчитывается в оплату полной стоимости квартиры. Что бы ни произошло после его получения, продавец должен продать недвижимость, а покупатель обязан ее купить. 

Отказаться, конечно, можно, но если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток не возвращается. А ВОТ Передумавший продавец должен вернуть деньги, но уже в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ)   

Оформлять задаток лучше отдельным договором, указав сумму, дату и прочие важные нюансы сделки. Такой документ одинаково защищает интересы и покупателя, и продавца. 

А вот аванс, если продавец вовремя не подстраховался, выгоден для покупателя. Дело в том, что такой платеж ни к чему не обязывает. Это просто частичная предоплата, которую при отказе от сделки можно вернуть в полном объеме. Штрафные санкции будут действовать, только если их заранее внести в договор аванса. И если продавец не позаботился об этом, он рискует потратить деньги и время на подготовку сделки, которая потом не состоится. 

Кроме того, получить аванс можно лишь при наличии предварительного договора купли-продажи недвижимости. Ведь предоплату можно внести только в рамках какой-либо сделки. Если ее нет, то и платить не за что.

Поэтому не доверяйте устным обещаниям покупателей и обязательно заключайте два договора: предварительный и авансовый

Существует и третий вариант узаконивания предварительных финансовых расчетов — обеспечительный платеж. Он похож на задаток, но регулируется другой статьей Гражданского кодекса (п. 1 ст. 381.1) и предоставляет сторонам сделки больше свободы. В соглашении об обеспечительном платеже можно прописать любые условия возврата, устраивающие подписантов.

Заключать его продавцу выгодно, когда он лояльно настроен к покупателю или сам до конца не уверен, что собирается заключить сделку на текущих условиях — в этих случаях можно прописать более мягкие санкции за срыв.

Вывод: выбирайте механизм предоплаты в зависимости от ситуации. Если на 100% готовы к сделке, берите задаток. Если сомневаетесь, просите аванс или обеспечительный платеж. 

Ошибки в договоре купли-продажи

Прежде чем переходить к регистрации сделки в Росреестре, необходимо позаботиться о грамотном составлении договора купли-продажи. 

В нем обязательно нужно указать: 

• паспортные данные покупателя и продавца; 
• стоимость квартиры;  
• наличие или отсутствие обременений; 
• существенные недостатки недвижимости; 
• подробное описание квартиры (адрес, количество комнат, квадратура и другие характеристики);
• срок и порядок передачи квартиры покупателю; 
• что стороны договора дееспособны; 
• что договор заключается добросовестно; 
• при наличии супруга — его согласие на продажу.

В интернете есть множество шаблонов, но использовать их без адаптации к конкретной сделке не рекомендуется.  Если вы не учтете ряд важных моментов, покупатель при желании сможет оспорить такой договор.   

Именно по этой причине важно перечислить существенные недостатки недвижимости, если таковые имеются. Умолчание о них по закону является основанием для расторжения сделки, так что ограничиться устным упоминанием здесь нельзя. Если через полгода покупатель решит, что, например, ремонт неработающей вентиляции ему не по карману, он может обратиться в суд и будет иметь неплохие перспективы на победу.  Если же недостатки прописаны в ДКП, отменить сделку будет невозможно.

Дополнительные гарантии безопасности дает нотариальное составление и заверение договора — нотариус обязан проверить законность сделки и разъяснить сторонам все ее нюансы, так как несет полную имущественную ответственность за нее. 

В ряде случаев участие нотариуса в сделке обязательно. Это касается: 

     1. Продажи доли в квартире чужому человеку, за исключением продажи всех долей одновременно (п. 1 ст. 42 ФЗ-218  «О государственной регистрации недвижимости»).

     2. Продажи квартиры, где прописан ребенок или недееспособный человек (п. 2 ст. 54, ФЗ-218).

     3. Продажи квартиры по договору пожизненной ренты (ст. 584 ГК РФ).

В остальных случаях привлечение к сделке нотариуса происходит по желанию ее участников, но эти затраты стоят полученных гарантий. Тем более, что чаще всего оплата нотариальных услуг ложится на покупателя как более заинтересованную сторону.  

Однако и продавцу его участие в сделке может принести конкретную пользу. Нотариальное оформление договора купли-продажи помогает ускорить его регистрацию в Росреестре. Это может быть критичным, если расчет ведется через аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее об этом мы поговорим ниже. Пока же важно запомнить, что любая неожиданная отсрочка регистрации может привести к тому, что вы пропустите установленный срок доступа к деньгам. Подключение к сделке нотариуса помогает свести этот риск к минимуму.    

Вывод: не пользуйтесь шаблонными договорами и честно рассказывайте обо всех известных вам недочетах жилья. А еще лучше обратитесь к нотариусу.  

Риски при получении денег

Больше всего проблем может возникнуть при расчете «по старинке» — наличными деньгами из рук в руки. Если вы соглашаетесь получить стоимость квартиры «налом», настаивайте на проведении расчетов через банк или хотя бы кассу агентства недвижимости. Так вы сведете к минимуму риск того, что вам подсунут фальшивые купюры или просто обсчитают. Не стоит поддаваться уговорам покупателя о расчете на месте — его настойчивость в этом вопросе, наоборот, должна насторожить. 

Самым безопасным вариантом оплаты является использование банковской ячейки или аккредитива. В первом случае покупатель закладывает деньги в ячейку, доступ к которой имеет только он или, как вариант, он и продавец. После регистрации права собственности деньги извлекаются и отдаются продавцу или же он забирает их сам. 

Основной риск при использовании ячейки в том, что продавец не всегда может проконтролировать, что именно туда положили

Чтобы убедиться, что это не воздух и не билеты банка приколов, а настоящие деньги в оговоренном объеме, лучше воспользоваться дополнительной услугой описи содержимого ячейки или хотя бы пересчитать деньги в агентстве недвижимости и вместе отвезти их в банк.

Аккредитивный механизм во многом похож на банковскую ячейку, но только виртуальную. Покупатель кладет деньги на счет и просит оформить на них аккредитив — специальную бумагу, предъявитель которой при соблюдении заранее оговоренных условий имеет право снять средства. После завершения сделки покупатель передает аккредитив продавцу. 

При использовании этой схемы продавцу важно проверить, что аккредитив является безотзывным, и его невозможно аннулировать в одностороннем порядке. Также нельзя пропускать срок действия бумаги, иначе деньги вернутся на счет покупателя

И еще один момент. Если в договоре предусмотрена оплата до государственной регистрации права собственности, то после того, как вы заберете документы в Росреестре, ни в коем случае не пишите расписку о получении денег. Оформив ее, вы фактически подтверждаете, что вам заплатили дважды: сначала по договору, а потом и по расписке. А это уже неосновательное обогащение, которое, по ст. 1102 ГК РФ, вы будете обязаны вернуть. 

Вывод: по возможности пользуйтесь современными способами расчета, в которых посредником между вами и покупателем выступит банк. 

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала ведущего юриста компании «Финправ» Олесю Трошину. 

Ошибка № 1: Неподготовка полного комплекта документов по недвижимости

При подготовке к сделке покупатели заказывают проверку юридической чистоты недвижимости. Для ее проведения привлекаемый покупателем юрист запрашивает у продавца определенный комплект документов. Отсутствие всех нужных документов тормозит сделку. Поэтому мы рекомендуем подготовить полный комплект заранее.

Ошибка № 2:  Выбор ненадежного способа расчетов или неправильное проведение оплаты

Оплата — это, пожалуй, один из самых важных этапов любой сделки купли-продажи и очень щепетильный вопрос. В статье “Безопасные способы оплаты по сделкам с недвижимости” мы рассказали о самых надежных способах расчетов и нюансах их проведения.

Ошибка № 3: Передача расписки о получении денег покупателю до получения денег

При наличных расчетов между физическими лицами документом, подтверждающим оплату, является расписка продавца о получении денежных средств (при внесении оплаты в кассу юридического лица компания обязана выдать кассовый чек). Очень распространенная ошибка продавцов — это передача расписки покупателю еще до получения денег. 

Ошибка № 4: Включение в договор неоднозначных формулировок или использование типовой формы договора в нестандартных сделках

Важно, чтобы договор составлял человек, обладающий юридическим образованием. Даже типовой договор должен быть правильно сформулирован. Неоднозначные формулировки в договоре могут привести к их недействительности или неверному толкованию.

Ошибка № 5: Не учитывать налоговые последствия при заключении сделки

Так как часто сделка купли-продажи недвижимости влечет для продавца возникновение обязанности по уплате налога с продажи недвижимости, то еще до совершения сделки продавец должен просчитать и оптимизировать налоги (учесть свой налоговый статус, особенности исчисления налога по совершаемой сделки, возможные налоговые вычеты и основания для освобождения от уплаты налога). Если у вас нет времени и желания разбираться в запутанном налоговом законодательстве, рекомендуем обратиться к налоговому юристу (кстати при заказе комплексного юридического сопровождения продажи недвижимости в нашей компании услуги налогового юриста включены в стоимость).

Подробные инструкции по сделкам с недвижимостью

Подробная пошаговая инструкцию по продаже новостройки

Подробная пошаговая инструкция по продаже недвижимости на вторичном рынке

Услуги юристов по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.

• Регистрация права собственности
• Проверка недвижимости
• Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
• Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
• Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
• Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
• Юридическое сопровождение сделок с новостройками
• Юридическое сопровождение аренды недвижимости
• Оформление дарения недвижимости
• Юридическое сопровождение мены недвижимости
• Юридическое сопровождение ренты недвижимости
• Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах

Рекомендуемые статьи этой категории:

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Практические советы – РИА Недвижимость, Жилье, Риелторы, Сделки

В эпоху доступной в интернете информации и продвинутых цифровых сервисов все больше людей приходят выводу, что привлекать риелтора к продаже или покупке квартиры – это лишнее. Однако нехватка опыта в сделках с недвижимостью может привести к совершению досадных и дорогостоящих ошибок. О самых распространенных из них эксперты рассказывают сайту «РИА Недвижимость».

Плохая реклама

Самостоятельные продавцы, или «сами себе риелторы», как их часто называют профессиональные брокеры, начинают делать ошибки уже на самом первом этапе продажи квартиры – при подаче объявления, отмечают эксперты.

Самостоятельные покупатели не концентрируются на рекламе, сетует руководитель компании «Только лучшая недвижимость» Алексей Лякин. Часто они размещают объявление на одном сайте бесплатных объявлений и на этом заканчивают с рекламой. Большинство же агентов работают минимум с 5-7 основными площадками, а некоторые агентства ухитряются давать рекламу на 50-60 площадках. Кроме того, самостоятельные продавцы часто просто не знают, какие платные услуги на основных площадках приводят к росту числа звонков, добавляет он.

Как грамотно составить объявление о продаже или аренде квартиры

Еще одна рекламная ошибка – это плохие фотографии, продолжает Лякин. А в описании многие ограничиваются достаточно сухим текстом, который не привлекает потенциальных покупателей.

Ошибочный ценник

Очень многие люди ошибаются на этапе определения цены, не правильно определяя жилье-аналог для сравнения. Так как большинство продавцов не являются профессиональными оценщиками, то имеют очень смутное представление, как правильно оценить квартиру, говорит генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина.

Продавец всегда оценивает свой объект, сравнивая с самыми дорогими конкурентами, добавляет генеральный директор агентства недвижимости «ВакКнам» Анна Симашова. «Мол, сосед продает за 10 миллионов, ну и я поставлю. А то, что есть аналоги там же или в других домах с подобными параметрами за 8,5-9 миллионов, человек не видит. Точнее, не хочет видеть», — сокрушается она.

Пять причин, почему вам не нужен риелтор

Для самостоятельных покупателей понять «правильную» цену тоже проблема, добавляет председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик. Ведь каждый собственник хочет продать свою квартиру как можно дороже и получить возможный максимум. Поэтому, выставляя свои объекты на рынок, некоторые собственники завышают ее стоимость. Покупатели же, напротив, хотят купить как можно выгоднее. Риелтор же прекрасно ориентируется на рынке недвижимости, знает ценовую политику и, опираясь на свои знания рыночной ситуации, проведет торг и поможет добиться максимальной скидки, аргументирует она.

Телефонные переговоры

Серьезная ошибка самостоятельного продавца — плохой прием звонка, отмечает генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков. Понятно, что владелец работает где-то и не всегда может взять трубку, а это очень вредит процессу. Плюс самостоятельному продавцу сложно бывает грамотно ответить на все вопросы потенциальных покупателей.

Иногда лучше жевать: запретные фразы при покупке и продаже жилья

Корень проблемы не только во владении информацией, но еще и в том, что самостоятельный продавец часто не воспринимает звонок как часть продажи, и поэтому не прилагает усилий к тому, чтобы максимум из них завершалось переходом на следующий этап – к просмотру квартиры, добавляет Шаталина. Покупатели же реагируют на такое пассивное поведение, и продолжают переговоры только с теми, кто приложил усилия, чтобы удержать их внимание.

Неправильный показ

Собственник не знает, как показывать квартиру, добавляет новый пункт в список ошибок «сам себе риелторов» Симашова.

«

«Открыть дверь и впустить покупателя — это даже не 10% успеха. Куда вести, как, с чего начать, чем закончить? А если будут возражения «не нравится», собственники ещё и обижаются. Дескать, это вы ничего не понимаете, у меня лучшая квартира. А ведь тут надо чувствовать, слышать, играть. Причём играть в честную и уметь держать удар за недостатки объекта», — объясняет она.

А еще самостоятельные продавцы часто запрещают съемку в своих квартирах, мотивируя это тем, что в помещении есть их личные вещи, добавляет Летенков. Это ошибка, так как потенциальные покупатели приходят домой и пересматривают фото и видео в квартирах, где они побывали. Если же смотреть будет нечего, то такой объект вылетит из их памяти.

Примечательно, что риелтор с покупателем часто просто отказывается от просмотра объектов, где квартиру будет показывать сам владелец, продолжает он. Это связано с тем, что самостоятельные продавцы нередко стараются обменяться контактами с покупателем и провести сделку без риелтора. Зная это, опытный брокер просто отсекает такие варианты.

Десять запретных действий при показе и просмотре квартиры

Самостоятельные покупатели, кстати, тоже совершают фатальные ошибки при просмотре квартиры, обращает внимание генеральный директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Самый первый риск, на который не все потенциальные покупатели обращают внимание — это незаконные перепланировки, подчеркивает он. «Иногда они сделаны настолько лаконично, что заметить их можно лишь проверив существующую документацию. Риск очень высок, поскольку есть перепланировки, которые невозможно согласовать, а это при выявлении не только может привести к наложению штрафа уже на действующего собственника, но и при отказе от узаконивания или возврата помещению прошлой планировки — к продаже квартиры на торгах», — предупреждает Хусаинов.

Неумелый торг

Для каждого собственника его объект – самый лучший из всех предложений, а цена при этом самая низкая, указывает гендиректор «Этажей». Так что при прямом общении покупателя и собственника о скидке в случае, когда есть реальный интерес к объекту, нужно быть крайне осторожным и четко аргументировать свою просьбу о скидке без эмоциональной оценки самого объекта.

Люди без опыта не умеют правильно торговаться, соглашается Лякин. Эксперт выделяет в поведении самостоятельных продавцов две крайности. Первая: человек готов уступить, когда этого делать не нужно, например, когда и так есть хороший спрос на объект. Хороший риелтор увидит этот спрос и сделает вывод, что квартиру по нужной цене приобретут если не сейчас, то через неделю. Второй вариант: наоборот, человек стоит на своей цене, не желая подвинуться, и теряет реального покупателя, когда спрос на объект не очень высокий, поясняет он.

Ближе, бандерлоги! Риелторы раскрыли секреты воздействия на покупателей

Также самостоятельные продавцы часто страдают из-за незнания рыночной ситуации: покупатель или его агент могут настаивать, что какая-то особенность квартиры (например, расположение на определенном этаже) является существенным недостатком и требовать скидку за это, хотя по факту ничего влияющего на цену или ликвидность квартиры в этом факторе нет. Таким приемом часто пользуются профессиональные агенты, которые приводят покупателя к самостоятельному продавцу и оказывают на него давление, ссылаясь на свой опыт, говорит эксперт по рынку недвижимости Сочи Кирилл Флутков.

Кроме того, самостоятельный продавец часто обманывает сам себя, просто выбирая не покупателя, предложившего наилучшие условия, а человека, который ему показался самым приятным в общении, добавляет он.

Неподготовленные к сделке документы

Сделка может очень сильно затянуться или даже сорваться, потому что самостоятельные участники часто забывают заранее подготовить необходимые документы, отмечают все опрошенные эксперты.

Часто бывают проблемные ситуации, когда риелтора нет ни с одной из сторон. Так, процесс регистрации права собственности приостанавливается из-за отсутствия всех необходимых документов, сетует Лякин. В случае, если такая пара оказывается частью большой цепочки альтернатив, от проволочки пострадают сразу много людей.

Согласно списку, приведенному на сайте Росреестра, минимальный пакет документов, необходимых для купли-продажи квартиры, должен включать в себя:

• справку, где будет указано, сколько людей проживает в квартире;
• согласие супруга, подтверждающее, что он не против сделки с квартирой;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности;
• паспорта участников сделки.

Однако этот перечень может быть расширен в зависимости от особенностей сделки. Например, если один из собственников продаваемой квартиры – несовершеннолетний, то потребуется согласие органов опеки. Таким образом участникам сделки (как продавцам, так и покупателям) нужно заранее выяснить полный состав пакета документов, необходимых для регистрации, и подготовить его.

Продажный хоррор

При самостоятельных сделках трудности регулярно возникают, когда покупатели вносят аванс, предварительно не убедившись в том, что они смогут купить эту квартиру – например, не получив одобрение в банке и не понимая точно, на какую сумму они могут рассчитывать, отмечает Толстик. Или не удостоверившись в том, что объект залога будет одобрен в банке. Например, чтобы получить одобрение банка, дом не должен быть ветхим, подлежать сносу или расселению, квартира не должна быть под арестом или находиться в залоге у другого банка. То есть, прежде чем вносить аванс, стоит убедиться в том, что покупатель сможет ее купить, и помощь профессионала тут сложно переоценить, заключает она.

«Ко мне обратились люди, которые самостоятельно подписали предварительный договор, где покупатель с риелтором сознательно не прописали дату выхода на сделку. При этом покупатель знал, что ему может не хватить денег на приобретение объекта и не одобрил заранее ипотеку», — приводит пример Лякин.

Оформление аванса

Одна из главных ошибок как «свободных» покупателей, так и «свободных» продавцов состоит в том, что они попросту не понимают разницы между авансом и задатком, предупреждают риелторы.

Деньги вперед: зачем нужен задаток в сделках с недвижимостью

Аванс всегда возвратный, и выгоден лишь в том случае, если вы планируете продолжать поиски и иметь возможность в любой момент отказаться от объекта без штрафа, объясняет руководитель юридического отдела агентства Homeapp Нино Гулбани. В случае отмены сделки по инициативе любой из сторон сумма возвращается покупателю, а значит, у каждого участника сделки есть риск и возможность передумать, если он найдет альтернативу.

Правда, оговаривается юрист, с точки зрения покупателя задаток предпочтительней — это регламентированный способ финансового обеспечения исполнения обязательства (статья 380 ГК РФ). Он защищает его, поскольку минимизирует риск отказа от сделки. Если продавец отказывает в сделке, то возвращает покупателю задаток в двойном размере, продолжает Гулбани.

Условия договора

На этапе подписания договора купли-продажи покупатель без риелтора, как правило, использует или типовой договор, скачанный из интернета или по сделке знакомых, или договор продавца, рассказывает Гулбани.

«

«Каждая сделка индивидуальна и несет в себе много нюансов. Надо максимально обезопасить себя, ведь вы расстаетесь с весомой суммой денег, и в случае отмены сделки продавцу квартира вернется, а вы свои деньги можете увидеть нескоро, да и инфляцию никто не отменял», — предупреждает она.

Первое, на что нужно обратить внимание, это стороны по договору. Участники сделки довольно часто совершают ошибку, если от имени одного из них действует представитель по доверенности, отмечает Гулбани. Они просто забывают указать реквизиты этой доверенности, а это необходимо сделать.

Следующий момент состоит в корректности определения самого объекта, которое должно включать в себя адрес, размер площади (общая, жилая), этажность, а также кадастровый номер.

Грязные тайны: как и почему срываются сделки с квартирами

Ошибочно упускать из виду описание документов-оснований – просто указания (объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ___ ) тут недостаточно. Основание владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости должно содержать полное наименование (например, договор купли-продажи, договор мены и т.д.) дату, серийный номер (при наличии), кем выдан, удостоверен, и, безусловно, все перечисленное должно быть у продавца на руках, чтобы покупатель еще на стадии проверки объекта недвижимости и продавца смог удостовериться в легальности прав продавца на объект, разъясняет Гулбани.

Наконец, обязательно нужно указать, в каком состоянии и комплектации передается объект, подчеркивает она. Стороны зачастую ошибочно сокращают информацию о размере и порядке проведения расчетов. Если сумма будет выплачена покупателем продавцу единовременно, то в таком случае особого творчества в описании не потребуется, главное – не допустить ошибку в неупоминании срока совершения платежа.

А вот в случае, когда платеж будет совершаться частями в плане собственных средств и заемных либо средств, полученных по субсидии, юрист рекомендует в описании идти по принципу от общего к частному, то есть сначала указать общую сумму, а далее – как она будет разбита, в каком размере и сроки. В случае, когда для расчетов используются заемные средства, то необходимо сослаться на кредитный договор, либо написать реквизиты постановления о предоставлении субсидии.

Кривая передача денег и квартиры

Самые обидные ошибки люди могут совершить, когда им кажется, что все уже позади, то есть на этапе передачи денег и квартиры, отмечают эксперты.

В некоторых ситуациях с продавцом могут рассчитаться фальшивыми деньгами частично или полностью. При этом расчет происходит тогда, когда договор уже подписан и отмотать ситуацию обратно сложно, предупреждает Флутков.

Ошибочно полагать, что передача денежных средств должна быть произведена в день подписания договора купли-продажи объекта и притом в наличной форме, объясняет Гулбани.

«

«Риск для покупателя – государственная регистрация перехода права может не состояться, а деньги уже продавцу переданы и нет гарантии, что продавец после этого выйдет с вами на связь для решения уже вашей проблемы. На практике приняты два вида проведения расчетов по сделке – банковская ячейка и аккредитив», — поясняет она.

Токсичные покупатели, которым страшно продавать квартиру

Еще один хороший, но обделенный вниманием способ взаиморасчетов — депозит нотариуса, напоминает Гулбани. В этом случае функцию банка, описанную в двух предыдущих способах, выполняет нотариус. Особенно это актуально в отношении сделок, для которых законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение (сделки в отношении имущества, находящегося в долевой собственности у нескольких лиц, а также сделки с участием несовершеннолетних граждан).

Кроме того, нужно помнить, что акт приема-передачи квартиры является неотъемлемой частью договора купли-продажи, и к нему нельзя относится как к «формальной бумажке», подчеркивает эксперт. Так, в основном тексте договора должно быть указано, в каком состоянии и комплектации передается квартира, а в акте покупатель должен зафиксировать, что это сделано согласно договоренности, объясняет она.

Продавец, передавая квартиру должен убедиться, что расчеты состоялись, свои деньги он забрал из банковской ячейки или они «упали» на банковский счет, а покупателю следует быть еще более внимательным, настаивает юрист. Ошибочно полагать, что расчеты – это единственное, о чем нужно упомянуть в тексте акта приемки-передачи квартиры. Покупатель при приеме объекта должен убедиться в наличии счетчиков на воду (свет при наличии), зафиксировать их показания, получить подтверждение полной оплаты коммунальных платежей и капитального ремонта.

Таким образом людям, планирующим продать или приобрести квартиру, нужно понимать, что это – долгий и трудоемкий процесс, который на всех этапах требует повышенного внимания, сосредоточенности на деталях, готовности к неожиданностям, на которые придется реагировать. А главное – каждая сделка настолько индивидуальна, что не только «рекомендаций из интернета», но и опыта самых лучших риелторов может не хватить для того, чтобы абсолютно все прошло гладко.

Ключевые выводы

• Держите свои эмоции под контролем и сосредоточьтесь на деловом аспекте продажи дома.
• Наем агента может стоить больше комиссионных, но при продаже может потребоваться много догадок.
• Если вы решили продавать самостоятельно, установите разумную цену продажи и помните время года.
• Подготовьтесь к продаже, не экономьте на визуальных эффектах в своем объявлении и сообщайте о любых проблемах с недвижимостью.

Краткий обзор

Вы можете подумать, что ваш дом стоит больше, но не забудьте установить реалистичную цену на основе сопоставимых домов в этом районе.

В отсутствие пузыря на рынке жилья дома с завышенной ценой обычно не продаются.В опросе, проведенном информационным сайтом по продаже домов HomeLight.com, 70% агентов по недвижимости заявили, что завышение цен — это ошибка номер один, которую делают продавцы. Не беспокойтесь слишком сильно об установке цены, которая находится на низком уровне, потому что теоретически это приведет к появлению нескольких предложений и повышению цены до фактической рыночной стоимости дома.Фактически, занижение цены на дом может быть стратегией для повышения интереса к вашему объявлению, и вы всегда можете отказаться от слишком низкого предложения.

В ожидании запрашиваемой цены

Любой умный покупатель будет вести переговоры, и если вы хотите завершить продажу, вам, возможно, придется сыграть в мяч. Большинство людей хотят выставить свои дома по цене, которая привлечет покупателей, но при этом оставит некоторую передышку для переговоров — противоположность стратегии занижения цен, описанной выше. Это может сработать, позволяя покупателю почувствовать, что он получает хорошую цену, а вы сможете получить от продажи необходимую сумму денег.

Конечно, получите ли вы больше или меньше запрашиваемой цены, вероятно, это будет зависеть не только от вашей стратегии ценообразования, но и от того, находитесь ли вы на рынке покупателя или продавца, а также от того, насколько хорошо вы подготовили и модернизировали свой дом.

Продажа в зимние месяцы

Вы не поверите, но в течение года действительно подходящее время для продажи. Зима, особенно во время праздников, — обычно медленное время года для продаж жилья. Люди заняты социальными делами, а холодная погода на большей части страны делает более привлекательным просто оставаться дома. Поскольку покупателей, скорее всего, будет искать меньше, на продажу вашего дома может уйти больше времени, и вы можете не получить столько денег. Тем не менее, вы можете утешиться тем, что, хотя активных покупателей может быть не так много, также не будет так много конкурирующих продавцов, что иногда может работать в ваших интересах.

Возможно, тебе лучше подождать.За исключением любых смягчающих обстоятельств, которые могут заставить вас продавать товары зимой или в праздничные дни, рассмотрите возможность включения в список, когда погода начинает нагреваться.Люди обычно готовы покупать дом, когда становится теплее.

Экономия на листинге фотографий

Поскольку в наши дни так много покупателей ищут дома в Интернете, и у многих из них есть фотографии, вы окажете себе настоящую медвежью услугу, если у вас нет визуальных изображений своего дома. В то же время существует так много плохих фотографий домов, выставленных на продажу, что, если вы хорошо поработаете, они выделят ваше объявление и помогут вызвать дополнительный интерес.

Хорошие фотографии должны быть четкими и ясными и делаться в течение дня, когда есть много естественного света. Они должны продемонстрировать лучшие активы вашего дома. Если возможно, подумайте об использовании широкоугольного объектива — это позволит вам дать потенциальным покупателям лучшее представление о том, как выглядят целые комнаты. В идеале нанять профессионального фотографа по недвижимости, чтобы получить высококачественные результаты, вместо того, чтобы просто позволять вашему агенту делать снимки на телефон.

И не останавливайтесь только на фотографиях. Подумайте о добавлении видеотура или обзора с обзором в 360 градусов, чтобы еще больше улучшить свое объявление. Это легко сделать с помощью любого смартфона. Вы, безусловно, можете побудить больше потенциальных покупателей пройти через ваши двери на показы. Вы даже можете получить больше предложений, если проведете вводную прогулку по вашей собственности.

Отсутствие надлежащей страховки

Ваш кредитор мог потребовать от вас приобрести полис страхования домовладельцев. Если нет, убедитесь, что вы застрахованы на случай, если зритель попадет в аварию на территории и попытается предъявить вам иск о возмещении ущерба. Вы также должны убедиться, что на территории нет очевидных опасностей или что вы предпримете меры по их снижению (например, не подпускайте детей потенциальных покупателей к бассейну и выгоняйте собаку из дома во время выставок).

Скрытие основных проблем

Думаете, вам удастся скрыть серьезные проблемы с вашей собственностью? Любая проблема будет обнаружена во время осмотра покупателя. У вас есть три варианта решения любых проблем. Либо устраните проблему заранее, установите цену на недвижимость ниже рыночной, чтобы учесть ее, либо укажите недвижимость по нормальной цене и предложите покупателю кредит на устранение проблемы.

Помните: если вы не решите проблему заранее, вы можете исключить изрядное количество покупателей, которые хотят получить дом под ключ.Осмотр вашего дома перед включением в список — хорошая идея, если вы хотите избежать дорогостоящих сюрпризовпосле заключения контракта на дом.Кроме того, во многих штатах действуют правила раскрытия информации. Некоторые требуют, чтобы продавцы сообщали об известных проблемах в их домах, если покупатели обращаются к ним напрямую, в то время как другие постановляют, что продавцы должны добровольно раскрывать определенные проблемы.

Не готовится к продаже

Продавцы, которые не убирают и не устраивают свои дома, выбрасывают деньги на ветер. Не волнуйтесь, если вы не можете позволить себе нанять профессионала. Вы можете многое сделать самостоятельно. Несоблюдение этих правил может снизить вашу продажную цену, а также может помешать вам вообще получить продажу. Если вы не занимались мелкими проблемами, такими как сломанная дверная ручка или капающий кран, потенциальный покупатель может задаться вопросом, есть ли в доме более крупные и дорогостоящие проблемы, которые также не были решены.

Попросите друга или агента, кого-нибудь со свежим взглядом, указать на те участки вашего дома, которые нуждаются в работе. Из-за того, что вы знакомы с домом, вы можете быть невосприимчивы к его проблемным местам. Разборка, тщательная уборка, нанесение свежего слоя краски на стены и избавление от любых запахов также помогут вам произвести хорошее впечатление на покупателей.

Не размещение покупателей

Если кто-то хочет осмотреть ваш дом, вам нужно разместить его, даже если вам это доставляет неудобства. И да, вы должны убирать и приводить в порядок дом перед каждым визитом. Покупатель не будет знать и не заботиться о том, был ли ваш дом чистым на прошлой неделе. Это большая работа, но сосредоточьтесь на призе.

Продажа неквалифицированным покупателям

Более чем разумно ожидать, что покупатель принесет письмо с предварительным одобрением от ипотечного кредитора или подтверждение наличия денежных средств (POF) для покупок за наличные, чтобы показать, что у него есть деньги для покупки дома. Подписание контракта с покупателем может зависеть от продажи его собственной собственности, что может поставить вас в затруднительное положение, если вам нужно закрыть его к определенной дате.

Суть

Очень важно научиться продавать дом. Убедитесь, что вы морально и финансово подготовлены к менее чем идеальным сценариям, даже если вы не совершаете ни одной из этих ошибок. Дом может находиться на рынке намного дольше, чем вы ожидаете, особенно в условиях падающего рынка. Если вы не можете найти покупателя вовремя, вы можете в конечном итоге попытаться выплатить две ипотечные ссуды, сдавая свой дом в аренду, пока не найдете покупателя, или, в тяжелых ситуациях, вы можете потерять закладную. Однако, если вы избежите дорогостоящих ошибок, перечисленных здесь, вам предстоит пройти долгий путь к тому, чтобы сделать все возможное и добиться беспрепятственной и прибыльной продажи, на которую надеется каждый продавец дома.

Ошибка № 2. Собственник не понимает, как правильно подготовить квартиру к продаже и сделать правильные фотографии.