Право аренды как ограниченное вещное право ошибка или правовая реальность - Ремонт и установка крупной бытовой техники

Мажурин Павел Васильевич
Национальный исследовательский университет «Высшая Школа Экономики»

Аннотация
В настоящей статье рассматриваются вопросы правовой квалификации аренды земельного участка и ее влияния на правоотношения сторон по договору аренды. На основании проведенного анализа автором сделан вывод о невозможности признания аренды вещным правом.

Mazhurin Pavel Vasilevich
National Research University «Higher School of Economics»

Abstract
The article deals with the legal qualification of a land lease and its impact on the relationship on the parties to the contract. According to the author, it is impossible to qualify a land lease as a right in rem.

Библиографическая ссылка на статью:
Мажурин П.В. Аренда земельного участка — вещное право или обязательственное? // Политика, государство и право. 2014. № 9 [Электронный ресурс]. URL: https://politika.snauka.ru/2014/09/1912 (дата обращения: 25.11.2022).

Как известно, земельное и гражданское законодательство Российской Федерации наряду с правом собственности предусматривают также многочисленные иные формы владения и пользования земельными участками. Несмотря на их многообразие, все права лиц, не являющихся собственниками земельных участков, могут быть разделены на две большие группы: вещные права и обязательственные права. Так, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования и право сервитута традиционно относят к вещным правам, а безвозмездное срочное пользование и др. – к обязательственным.

Однако существует одно право, вопрос однозначного отнесения которого к одной из указанных выше категорий до настоящего времени остается достаточно спорным. Речь идет о праве аренды земельного участка, которому, наряду с классическими признаками обязательственного права, присущи также некоторые признаки вещного права, в частности, свойство следования и возможность вещно-правовой защиты.

На первый взгляд, вопрос признания права аренды земельного участка обязательственным или же вещным правом является сугубо теоретическим и не влияющим на отношения, возникающие в связи и по поводу заключения договора аренды. Однако указанная классификация имеет серьезное практическое значение. В частности, в зависимости от того, признаем ли мы право аренды вещным или обязательственным, определяются его способы гражданско-правовой защиты, объем прав и обязанностей сторон договора аренды, особенности доказывания по делам, связанным с нарушениями договора, и сама возможность разрешить спор из такого договора в пользу истца.

В связи с вышеуказанными фактами вопрос об отнесении права аренды к вещным или к обязательственным правам заслуживает особого внимания. Для того, чтобы дать однозначный ответ на поставленный вопрос, необходимо исследовать нормативно-правовую базу рассматриваемого явления, работы известных деятелей науки земельного и гражданского права, а также судебную практику по затрагиваемой проблеме. Результатом исследования должно стать определения места права аренды в системе прав на земельные участки, что позволит расширить имеющиеся научные представления по данной проблеме и предложить поправки, которые смогут устранить существующие проблемы правового регулирования, а также обеспечить совершенствование и систематизацию земельного и гражданского законодательства.

Как уже было отмечено, субъекты земельного права могут владеть и/или пользоваться земельными участками в Российской Федерации, не являясь при этом их собственниками. Среди подобных прав на земельные участки Земельный Кодекс РФ выделяет, в частности:

постоянное (бессрочное) пользование земельными участками (ст. 20 ЗК РФ);
пожизненное наследуемое владение земельными участками (ст. 21 ЗК РФ);
аренду земельных участков (ст. 22 ЗК РФ);
право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23 ЗК РФ);
безвозмездное срочное пользование земельными участками (ст. 24 ЗК РФ).

Помимо вышеперечисленных прав, лица, не являющиеся собственниками земельного участка, могут приобрести обязательственные права на земельный участок в результате заключения договоров залога (ипотеки), ренты и пожизненного содержания с иждивением, доверительного управления и некоторых иных сделок[1].

Все права на землю лиц, не являющихся собственниками земельного участка, принято подразделять на вещные и обязательственные. При этом следует заметить, что необходимость четкого разделения прав на земельные участки на вещные и обязательственные определена самой конструкцией, заложенной в тексте законодательства. Представляется, что, учитывая значение земли как основы жизни и деятельности человека[2], содержание вещных прав на земельные участки и критерии их отграничения от обязательственных прав должны быть полно и всесторонне определены нормами закона, а не соглашением сторон.

В современной отечественной доктрине под вещным правом ученые определяют «предусмотренное законодательством право, закрепляющее непосредственную связь управомоченного лица с вещью (с материальным объектом внешнего мира), пользующееся абсолютной защитой и содержащее возможность воздействия на вещь посредством установленных в законе правомочий»^{^[3]}. Большинство отечественных исследователей считают основополагающими следующие признаки вещных прав:

абсолютный характер (вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом[4]);
особый объект (индивидуально-определенная недвижимая вещь);
непосредственное отношение лица к вещи без участия иных лиц (вещное право предоставляет его обладателю возможность воздействия на данную вещь без какого-либо участия третьих лиц);
защита при помощи особых, вещно-правовых исков;
способы и основания возникновения вещных прав, их виды и содержание определяются законом;
при столкновении вещного права с обязательственным последнее уступает место первому;
следование за вещью^{^[5]}.

По результатам анализа прав лиц, не являющихся собственниками земельного участка, на соответствие вышеуказанным критериям, можно сделать вывод, что с полной уверенностью мы можем назвать вещными лишь право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитут. В частности, именно им характерно свойство следования за земельным участком, что означает, что переход права собственности на земельный участок к другому лицу не служит основанием для прекращения этих вещных прав. Кроме того, вышеуказанные права подлежат защите от нарушения в порядке, предусмотренном для защиты права собственности – с помощью виндикационных и негаторных исков (ст. 301—304 ГК РФ).

Права на земельные участки, которые не соответствуют вышеуказанным критериям, в науке земельного и гражданского права, а также в правоприменительной практике предлагается относить к категории обязательственных. Такие права опосредуют динамику вещно-правовых отношений, а земельный участок в рамках обязательственных правоотношений находится во власти должника, а не во власти кредитора.

Однако нельзя не отметить, что некоторые исследователи обладают специфичной точкой зрения на вопрос разграничения вещных и обязательственных прав, отмечая, что признаки, которыми обладают вещные права, свойственны и некоторым обязательствам. К примеру, как справедливо замечает Е.А. Суханов, «владельцами вещей считаются субъекты не только вещных, но и ряда обязательственных прав… Следствием этого стали известное «смешение» гражданско-правовых способов защиты различных имущественных прав и вызванная им фактическая утрата значения гражданско-правовых способов защиты права в качестве его квалифицирующего признака, позволяющего разграничивать вещные и обязательственные права»[6].

Указанная ситуация в настоящее время является характерной для договора аренды земельного участка. В частности аренде присущи свойство следования и вещно-правовой защиты, что позволяет некоторым авторам указывать на вещно-правовой характер арендных отношений. Рассмотрим указанную точку зрения подробнее.

Предложения по отнесению аренды к категории вещных прав были внесены еще в работах В.К. Райхера[7], О.С. Иоффе[8], И.А. Покровского[9] и Д.И. Мейера[10]. Указанные авторы отмечали, что четко провести разграничение вещного и обязательственного права не представляется возможным, а, поскольку круг полномочий арендатора приближен к полномочиям обладателя вещного права, отнесение аренды к категории вещных прав представляется достаточно обоснованным. Свойства вещно-правовой защиты и право следования при аренде указанные авторы объясняли, как правило, «внешним действием обязательства».

В 1990-е годы исследователи, опираясь на Закон «О собственности в РСФСР»[11] и Основы законодательства об аренде[12], небезосновательно относили право аренды земельного участка к ограниченным вещным правам. В частности, подобной точки зрения придерживались Е.А. Суханов[13], Н.И. Клейн[14] и др.

Современные авторы, поддерживающие точку зрения о вещно-правовом характере аренды, чаще всего называют ее «смешанным вещно-обязательственным правом». К примеру, А.А. Иванов отмечает, что «предоставление арендатором вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право или его отдельные разновидности к числу вещных. Но в любом случае к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п.4 ст. 216 ГК РФ»[15].

На взгляд автора данной работы, вышеуказанные предложения по отнесению аренды земельного участка к числу вещных прав могут быть подвергнуты обоснованной критике. В некоторой степени вещным правом можно считать лишь владение арендатора, однако аренда сама по себе вещным правом быть названа не может. Не подлежит сомнению тот факт, что одновременно с вещным правом арендатора-владельца существует обязательственная связь арендатора и арендодателя, которая носит превалирующий характер в арендных отношениях. При этом такое «условно-вещное» право возникает не из юридического факта заключения договора аренды, а из передачи имущества во владение арендатора[16]. До этого момента между арендодателем земельного участка и его арендатором существует лишь обязательственная связь.

Рассмотрим указанное предположение и аргументы в его поддержку подробнее.

Начать защиту положения о том, что аренда земельного участка является обязательственным правом, следует с анализа действующего законодательства в рассматриваемой области. Так, в п. 1 ст. 216 ГК РФ приведен перечень вещных прав, среди которых право аренды отсутствует. ЗК РФ в п. 2 т. 22 закрепляет положение о том, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Ст. 606 ГК РФ содержит положение о том, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Соответственно, право собственности сохраняется на период аренды за арендодателем.

Далее обратимся к п. п. 3, 4 ст. 216 ГК РФ, которыми к числу легальных признаков вещного права отнесены лишь два: следование права за вещью и абсолютный характер защиты. Если оценивать аренду земельного участка с позиций вышеуказанной нормы гражданского законодательства, можно заметить, что, несмотря на следование аренды за судьбой земельного участка, назвать характер защиты прав сторон договора аренды абсолютным возможным не представляется. Да, безусловно, арендатор может использовать вещно-правовые способы защиты своего права в соответствии со ст. 305 ГК РФ. Однако, несмотря на то, что ст. 305 ГК РФ теоретически позволяет арендатору использовать указанные способы защиты в том числе против собственника, судебная практика показывает, что он может использовать их лишь против третьих лиц, но не против арендодателя. В случае предъявлении иска к арендодателю арендатор должен ссылаться на нарушение договорного обязательства, но никак не виндицировать имущество. Указанная позиция подтверждается п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой[17], подготовленного ВАС РФ, а также Определением ВАС РФ от 4 августа 2009 г. N ВАС-9151/09 по делу N А14-16353-2005-420/6.

Позиция об исключительно обязательственном характере арендных отношений подтверждается также многочисленными иными судебными актами. Рассмотрим подробнее некоторые из них.

В Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.03.2011 N ВАС-2746/11 суд указал, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено по иску о признании права либо об истребовании имущества или о признании права отсутствующим, которые рассматриваются по правилам искового производства как споры о правах. Соответствующее требование предъявляет тот, кто считает нарушенным собственное вещное право. У арендатора имущества не возникает на него вещных прав, а при отсутствии самого права нет и срока на его защиту в судебном порядке. Возможность защиты чужих гражданских прав не согласуется со ст. 9 ГК РФ и ст. 4 АПК РФ.

В постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2008 N А29-7517/2007 отмечается, что арендатор не имеет вещного права на арендуемое имущество, перечень которого закреплен в ст. 216 ГК РФ; его титульное владение и пользование имуществом носят обязательственно-правовой характер.

ФАС Уральского округа в Постановлении от 08.11.2010 N Ф09-9242/10-С6, разрешая спор о признании незаконными отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок, основываясь на ст. 216, 307, 308 ГК РФ, указал, чтоаренда не является вещным правом, имеет характер обязательственного правоотношения.

ФАС Западно-Сибирского округа, оценивая возможность выселения лица из занимаемого жилого помещения по иску арендатора, указал, что согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, однако исковые требования поснованы на обязательстве (договоре аренды), а не на вещном праве,, что послужило основанием для оставления кассационной жалобы без удовлетворения (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.07.2008 N Ф04-2058/2008(5323-А46-11).

Аналогичная точка зрения содержится также в Постановлении ФАС Уральского округа от 14.07.2008 N Ф09-4871/08-С3, ФАС Поволжского округа от 04.08.2008 N А55-18068/2007 и др.

Стоит также отметить, что в большинстве споров правовая квалификация отношений по договору аренды в качестве обязательственных имеет существенное значение для рассмотрения дела. В частности, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 06.02.2013 N Ф03-12/2013 по делу N А51-8599/2012 отмечается, что арендатор не вправе оспаривать право собственности арендодателя на объект аренды, если не заявляет о наличии у него вещного права на этот объект. Если бы мы признали право арендатора вещным правом, исход дела мог бы быть совершенно иным.

Таким образом, несмотря на присутствие в правах сторон договора аренды некоторых черт вещного права, причислять их к указанной категории не представляется возможным. Отношения сторон договора аренды носят частный характер, обусловлены договором, а не законом. При этом «сама по себе передача всего комплекса прав и обязанностей, предусмотренных договором аренды, не обеспечивается одним только правом следования, которое сохраняет лишь функцию гарантии прав арендатора, не выражая всей сути аренды»[18].

Кроме того, при решении вопроса о вещном или же обязательственном характере отношений по договору аренды следует учитывать грядущие изменения гражданского законодательства. В Проекте ГК РФ[19] даются некоторые отличительные признаки вещных прав. Среди них отмечены следующие:

вещное право непосредственно обременяет вещь и следует за вещью;
вещное право по общему правилу не имеет срока действия;
утрата владения вещью не прекращает вещного права на нее;
вещное право защищается от нарушения его любым лицом, то есть обладает абсолютным характером;
вещными являются права, прямо названные таковыми в ГК РФ.

Право аренды не поименовано в Проекте ГК РФ в качестве вещного права. Таким образом, после принятия и вступления в силу указанного законопроекта вопрос о вещной природе аренды будет автоматически исключен из числа спорных вопросов земельного и гражданского права.

Более того, следует отметить и то важнейшее обстоятельство, что Проектом ГК РФпредусмотрен запрет на вещно-правовую защиту иных прав, кроме права собственности и ограниченных вещных прав^{^[20]}. Подобное решение проблемы, как считает И.А. Емелькина, «вполне справедливо, ибо с введением весьма широкого «набора» ограниченных вещных прав, рассчитанных для удовлетворения различных практических нужд, а также с разрешением для владельцев обязательственных прав владельческой защиты отпала необходимость предоставления субъектам обязательственных прав вещно-правовой защиты»^{^[21]}.

Учитывая все вышесказанное, предложения современных правоведов по введению в систему вещных прав права аренды нельзя признать соответствующими действительности.

Подводя итог анализу точек зрения на правовую квалификацию отношений по аренде земельного участка, следует отметить следующее. Каждая из рассмотренных в работе точек зрения содержит отражающее реальность звено, подмечая те или иные черты действительности. Потому позиция каждого исследователя по данному вопросу уже заслуживает уважения.

Но все же нельзя не признать, что некоторые исследователи, оценивая аренду земельного участка как вещное или же как обязательственное право, концентрировали свое внимание на фундаментальном и значимом, другие же – на второстепенном и охватывающем лишь часть явления. В связи с этим представляется необходимым определить ту точку зрения, которая отражает действительное положение вещей в наибольшей степени.

На основе проведенного анализа можно сделать вывод о том, что точка зрения об обязательственном характере права аренды земельного участка наиболее убедительна, поскольку указанное право не обладает всеми необходимыми признаками вещного права, в частности, абсолютным характером защиты. Указанная точка зрения подтверждается решениями судов высших инстанций, примеры которых неоднократно приводились в работе. Кроме того, Проект ГК РФ не предусматривают включение аренды в число вещных прав, а также прямо запрещают применение вещно-правовых способов защиты к отношениям, вытекающим из договора аренды.

Проведенное исследование также показало серьезное практическое значение квалификации аренды земельного участка как обязательственного права, поскольку именно исходя из этого определяются способы защиты прав участников правоотношения, объем прав и обязанностей сторон договора аренды, наличие или отсутствие права на иск у сторон и особенности доказывания по спорам, возникающим из договора аренды земельного участка. Таким образом, необходимость и актуальность проведенного анализа не подлежит сомнению.

Но при этом всегда необходимо помнить, что элементы вещного и обязательственного права способны в той или иной степени присутствовать практически в любом правоотношении. Именно по этой причине провести абсолютно четкую границу между вещным и обязательственным правом не представляется возможным.

Библиографический список

Крассов О. И. Земельное право: Учебник / О.И. Крассов. – 4-e изд., перераб. и доп. – М.: Норма: ИНФРА-М, 2012. – С. 128.
«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2014), п. 1 ст. 1 // СПС «Консультант Плюс»
Гражданское право / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. Ч.1. М., 1996. С. 283; Гражданское право: В 2 т. Т. II. Полут. 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 1999. С. 475; Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 2007. С. 16 – 17.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 05.05.2014), ч. 4 ст. 216 // СПС «Консультант Плюс»
Емелькина И.А. Понятие и признаки вещного права в российской и зарубежной цивилистике // Нотариус. 2010. N 6. – С. 36..
Суханов Е.А. К понятию вещного права. // «Правовые вопросы недвижимости», 2005, N 1. – С. 38 // Цит. по: Бобровская О.Н. К проблеме о соотношении вещных и обязательственных начал в праве пользования жилым помещением членами семьи собственника // Семейное и жилищное право. 2012. N 3. С. 7 – 11.
Райхер В.К. Абсолюные и относительные права. Известия экономического фвкультета Ленинградского политехнического института. 1928. Вып. 25. С. 273-306.
Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. Л., 1949. Гл.5.
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. – С. 233.
Мейер Д.И. Русское гражданское право ( по изд. 1902 г.) Ч. 2. М.: 1997. С. 125.
Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1990, N 30, ст. 416) // СПС «Консультант Плюс «
«Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде» (утв. ВС СССР 23.11.1989 N 810-1) (ред. от 07.03.1991) // СПС «Консультант Плюс
Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Юридическая литература. 1991. – С. 55.
Предпринимательское право. Курс лекций. Под ред. Клейн Н.И. М.: Юридическая литература. 1993. -С. 368.
Иванов А.А. Гражданское право. Учебник. 4.2. Под. ред. Сергеева А.А, Толстого Ю.К. М.: Проспект. 1998. С. 152.
п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.09.2012 по делу N А46-17476/2011, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.10.2011 по делу N А56-53763/2010 и др.
Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского // СПС КонсультантПлюс. 2006.
Проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части I, II, III и IV ГК РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» // Справочно-правовая система «Гарант»: [Электронный ресурс] / НПП «Гарант-Сервис»
Проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части I, II, III и IV ГК РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ», ст. 305 // Справочно-правовая система «Гарант»: [Электронный ресурс] / НПП «Гарант-Сервис»
Емелькина И.А. Понятие и признаки вещного права в российской и зарубежной цивилистике // Нотариус. 2010. N 6. – С. 37.

Все статьи автора «Мажурин Павел Васильевич»

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2016. № 3 (48). С. 97-100.

УДК 347.453.01

О ПРОБЛЕМЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПРИРОДЫ ПРАВА АРЕНДЫ

ON THE PROBLEM OF DETERMINING THE LEGAL NATURE OF THE RIGHT TO LEASE О. А. ПОЛЕЖАЕВ, Е. Л. НЕВЗГОДИНА (O. А. POLEZHAEV, E. L. NEVZGODINA)

Исследуется проблема определения юридической природы права аренды, являющаяся актуальной для современного отечественного правопорядка. Трудности отнесения права аренды к правам вещным или обязательственным обусловлены проблемами не столько доктринального характера, сколько практической целесообразности и использования положений предыдущего законодательства.

Ключевые слова: право аренды; признаки вещных прав; существо вещных прав; обязательственные права.

In this article the problem of determining the legal nature of the right to lease. The problem of determining the legal nature of the right to lease, is relevant to the modern domestic law. Difficulties attributing the right to lease the rights in rem or Obligations due to problems not so much doctrinal as practicality and use of the provisions of the previous legislation.

Key words: right to lease; signs of proprietary rights; the essence of real rights; contractual rights.

Последнее время в доктрине права актуализировалась проблема признания права аренды земельного участка правом вещным или обладающим вещно-правовыми свойствами [1], в результате чего настоящую проблему нельзя обойти стороной.

Доктрина дореволюционного отечественного и современного гражданского права зарубежных стран не испытывает подобных сложностей, так как в её основе лежат господствующее и общепризнанное деление гражданских прав на вещные и обязательственные [2].

Римские юристы считали, что, поскольку вещное право имеет объектом вещь, телесный предмет, а на телесный предмет может посягнуть каждый, вещное право и защищается иском против всякого нарушителя права, кто бы им ни оказался; вещное право пользуется абсолютной (т. е. против всякого нарушителя) защитой [3]. Обязательственное право состоит в праве лица требовать от одного или нескольких, но точно определённых лиц совершения известного действия. Поэтому нарушителями обязательственного права могут быть одно или несколько опре-

делённых лиц, и только против них субъект права может предъявить иск. В этом смысле защита обязательственного права имеет относительный характер [4].

Подобное деление предопределяло отнесение любого субъективного гражданского имущественного права в силу присущих ему свойств к одной из двух групп. Существование прав, обладающих сложной юридической природой (вещно-обязательственных), не допускалось и считалось невозможным. Право аренды земельного участка (найма) признавалось правом обязательственным, закрепляющим в себе относительное правоотношение, влекущее установление власти над поведением встречной стороны и не обладающее признаками прав вещных [5].

Предпосылками доктринального обоснования существования вещно-обязательст-венных прав в период советского права стали работы В. К. Райхера об отсутствии принципиальных различий между абсолютными и относительными правами [6]. В последующем М. М. Агарков отмечал: «Различие абсолютных и относительных правоотношений является различием именно правоотношений,

а не институтов. В пределах одного и того же института могут быть правоотношения как абсолютные, так и относительные. Так, например, институт имущественного найма охватывает как вещные правомочия (право арендатора на пользование арендованной вещью), так и чисто обязательственные (право наймодателя на арендную плату)» [7].

В доктрине современного права предложенный подход получил значительное распространение, и, как следствие, была признана возможность существования вещно-обязательственных прав [8], к которым относят и право аренды [9].

С другой стороны, и сегодня существует иной подход, основанный на взглядах охарактеризованной выше доктрины дореволюционного и европейского частного права, в основе которой лежит деление прав на вещные и обязательственные, которое не допускает существования смешаных правовых институтов [10].

Проблемы отнесения права аренды земельного участка к правам вещным или обязательственным присущи исключительно отечественному правопорядку, так как вещные признаки у права аренды стали появляться в период советского права в силу того обстоятельства, что единственным собственником недвижимого имущества признавалось государство, а землепользователи нуждались в вещных средствах защиты своих прав, так как присущие им обязательственные способы защиты не были способны обеспечить всестороннюю защиту законных интересов субъектов [11]. Тем самым придание праву аренды вещных свойств было обусловлено не изменением существа настоящего права, а необходимостью защитить права арендаторов в условиях, когда приобретение права собственности являлось невозможным.

Первым действием, придавшим праву аренды свойства вещных прав, было признание за арендатором положения владельца вещи и наделение вещными средствами правовой защиты. Дореволюционное российское право, признавая субъектов обязательственных прав «производными владельцами», тем не менее, не давало им вещных («владельческих») исков против собственника [12]. Результатом подобной практики стало наделение права аренды свойствами, ему не присущими, такими как право следования [13].

На наш взгляд, наделение права аренды признаками вещных прав либо отнесение его к правам вещно-обязательственным является недопустимым, нарушающим истинное положение вещей и противоречащим классическим представлениям доктрины частного права.

Описывая вещно-правовые свойства, присущие современному праву аренды, сторонники признания права аренды правом вещным не отмечают, что подобные свойства являются результатом «искусственного» вмешательства законодателя, а не закономерным развитием существа права аренды или общественных отношений.

Признаки вещных прав, такие как принцип следования, закрытого перечня, определения содержания законом, наличия особых средств правовой защиты, являются не отдельными дополнениями, появившимися в связи с политическими нуждами, а необходимыми компонентами, обеспечивающими осуществление самого главного свойства вещных прав абсолютного характера, субъект становится обладателем непосредственного господства над вещью в силу того, что обладание ею не сопровождается воздействием со стороны третьих лиц, способных изменить или ограничить положение владельца вещи. Вещное право определяет связи управомо-ченного лица со всеми другими лицами, а не с конкретным обязанным лицом, что характерно для обязательственных прав, являющихся в силу этого относительными по своей юридической природе. Абсолютность вещных прав обусловлена как раз тем, что они закрепляют отношение лица к вещи, а не к другим лицам, исключая для них возможность препятствовать управомоченному лицу в использовании вещи либо воздействовать на вещь без его разрешения [14].

В доктрине германского частного права настоящие идеи сформулированы следующим образом: «Поскольку абсолютные вещные права действуют в отношении всех третьих лиц и должны соблюдаться ими, последние должны быть ясно осведомлены о содержании и видах указанных прав, количество которых к тому же должно быть обозримым, а новые приобретатели вещей (например, обремененные ограниченными вещными правами) должны заранее точно знать, что именно они приобретают» [15].

О проблеме определения юридической природы права аренды

Обеспечение абсолютного господства над вещью достигается посредствам наделения её обладателя особыми вещными средствами правовой защиты против всех третьих лиц, так как в основе абсолютного характера вещного права и лежит противостояние всем иным субъектам.

Поддержание общественного мира и ненарушение прав обладателя вещных (абсолютных) прав достигается с помощью того, что все третьи лица осведомлены об их содержании, что немыслимо без определения содержания упомянутых прав исключительно законом [16]. Принцип следования обусловлен тем обстоятельством, что обладатель ограниченного вещного права освобожден от необходимости подкреплять своё положение при смене собственника вещи, так как в основе его права лежит господство над вещью, достаточное для того, чтобы противостоять даже собственнику вещи [17].

В основе права обязательственного лежит господство над поведением контрагента, в результате чего смена собственника разрывает подобную личную связь, а новый собственник не признается носителем обязательств прежнего. В доктрине французского права право следования считается непременным атрибутом вещного права собственности и реализуется исключительно в связи с его передачей [18].

Тем самым признаки, присущие вещным правам, являются средством выражения их юридических свойств (признаков), так как изъятие любого их них повлияет на юридическое содержание и сделает существование вещных прав невозможным. Каждый из признаков выступает не в качестве самостоятельного и независимого явления, а в качестве носителя отдельного свойства, только совокупность которых и порождает абсолютный характер власти и заключённое в нём непосредственное господство над вещью.

Следовательно, обладание вещных прав одноименными свойствами обусловлено необходимостью существования и проявления абсолютного характера, заложенного в существо вещных прав, которое, в свою очередь, проявляется в том, что наделяет обладателя вещей непосредственным правовым господством над ними.

Придание законодателем праву аренды некоторых свойств вещных прав не изменяет существа и юридической природы настоящего права и не наделяет лицо непосредственным юридическим господством над вещью.

Власть арендатора основывается на требованиях к собственнику вещи совершать или воздерживаться от совершения действий, а в случаях если собственник нарушит взятое на себя обязательство, арендатору не остается ничего иного, как взыскать убытки, возникшие в результате противоправных действий собственника. Производный характер права аренды, основанный на установлении слабой юридической власти над поведением иного лица, позволяющего пользоваться вещью, принадлежащей последнему на праве собственности, не может считаться основанием возникновения права, обладающего свойствами абсолютного, так как окружающие лица не знают и не могут знать о его содержании. Свобода определения содержания права аренды исключает возможность требовать от третьих лиц его соблюдения в связи с тем, что о его содержании они не осведомлены и не могут знать заранее, какими правами обладает арендатор, а какие сохраняются за собственником вещи.

Настоящее положение Е. А. Суханов описал следующим образом: «Права арендатора, конечно, носят обязательственно-правовой, а не вещный характер. Они всегда возникают в силу договора с собственником имущества, и их содержание определяется условиями конкретного арендного договора, для вещных прав такое положение невозможно» [19].

Придание праву аренды отдельных свойств вещных прав не позволяет утверждать, что отныне оно может характеризоваться как право вещное, так как в его существе не произошли изменения, порождающие основное свойство вещных прав, а именно приобретение абсолютного характера и непосредственного господства над вещью.

1. Жужжалов М. Б. Право аренды и проект раздела второго Гражданского кодекса Российской Федерации. — URL: https://www.google.ru/url?sa=t&rct=j&q=&esrc =s&source=web&cd=5&ved=0ahUKEwjZk7LP _5 TNAhWE6 CwKHVJoCCYQFgg 1 MAQ&url= https %3A %2F %2Fzakon.ru %2FTools %2FDo

^’ЫоааРПеКесоМ %2Р156&изя=АРО(а1Е2С LIYOky08ziVRjqqo_-DFjaVLg

2. Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права.

— Тула, 2001. — С. 73.

3. Новицкий И. Б. Римское право. — М., 1996. -С. 74.

4. Римское частное право : учебник / под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. — М., 1994. — С. 252-253.

5. Победоносцев К. П. Курс гражданского права.

— Т. III. — М. : Зерцало, 2003. — С. 328.

6. Райхер В. К. Абсолютные и относительные права // Известия экономического факультета Ленинградского политехнического института.

— Вып. 1. — Л., 1928. — С. 275.

7. Агарков М. М. Обязательство по советскому гражданскому праву // Избранные труды по гражданскому праву. — Т. 1. — М., 2002. -С. 197.

8. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. — М. : Статут, 1998. — С. 223.

9. Гражданское право : учебник. — Ч. 2 / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М., 1997. -С. 152.

10. Суханов Е. А. К понятию вещного права. -Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс».

11. Белов В. А. Проблемы отмены вещно-обяза-тельственной аренды в рамках реформы гра-

жданского законодательства. — Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».

12. Суханов Е. А. Указ. соч.

13. Церковникова М. А. Материалы научного круглого стола Юридического института «М-Логос» по теме «Аренда и ограниченные вещные права по проекту ГК РФ», 16 января 2014 г. — URL: http://m-logos.ru/ publications/nauchnyi_kruglyi_stol_logos_arend a_i_ogranichennye_veshnye_prava_po_proektu_ gk_rf_16_yanvarya_2014_g/ (дата обращения: 01.06.2014).

14. Суханов Е. А . Указ. соч.

15. Wolf M. Sachenrecht. — 22. Aufl. — Munchen, 2006. — S. 13 ; Baur F., Baur J. F., Starner R. Sachenrecht. — Munchen, 1999. — S. 4 ; Kozi-ol H., Welser R. Grundriss des burgerlichen-Rechts. — Band I. — 13. Aufl. — Wien, 2006. -S. 238.

16. Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. — Т. 1 : Часть общая. — СПб., 1911. -С. 428.

17. Kindel W. Das Rechtan der Sache. — Breslau, 1889. — S. 51.

18. Dross W. Droit des biens. — Montchrestien, 2012. — P. 126.

19. Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. — М. : Юристъ, 1999. — С. 319.

Правомочия арендатора и ограниченное вещное право по договору аренды (имущественного найма)

Белов Валерий Александрович, преподаватель Московского финансово-юридического университета МФЮА, юрист АНО «Юридический научно-исследовательский центр».

Настоящая работа посвящена отдельным вопросам относительно состава правомочий арендатора, а также ограниченному вещному праву, которое может возникнуть у арендатора после заключения договора аренды. А также изменяющейся позиции ученых и практиков по исследуемому вопросу в рамках проводимой реформы гражданского законодательства.

Ключевые слова: договор аренды, вещное право, обязательственное право.

Property law and law of obligation in the structure of the rent relations (property hiring). Merged powers of the lessee

V.A. Belov

Belov Valery Aleksandrovich, lecturer of the Moscow financial and law University, the Moscow financial and legal Academy, the lawyer the nonprofit organization «Juridical research center».

The article deals with specific issues regarding the composition of the tenant’s authorities, and also limited real right, which may arise for leaser after signing the lease contract. Also, changing the position of researchers and practitioners on the issue studied in the framework of the reform of civil law.

Key words: tenancy contract, real right, obligation right.

Правовая природа договора аренды и роль вещного и обязательственного права в структуре арендных отношений играет важную роль для субъектов договорных отношений, в частности, наибольшую потребность в правовом урегулировании данного вопроса испытывает арендатор.

Для раскрытия темы настоящей работы необходимо установить, какой состав правомочий приобретает арендатор в результате заключения договора аренды. Так, в соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации <1> (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Иными словами, в соответствии с Гражданским кодексом РФ выделяется две разных совокупности правомочий, которые могут быть переданы арендатору:

<1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.07.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 5. Ст. 410.

временное владение и пользование;
временное пользование.

При этом не стоит выпускать из внимания, что центральную роль в арендных отношениях играет именно правомочие временного пользования имуществом, для приобретения которого арендатор и арендодатель связываются договорными отношениями.

Как правило, с правом пользования переходит к арендатору и право владения имуществом, зачастую это происходит там, где объектом аренды выступает имущество, пользоваться которым без фактического владения не представляется возможным. Обычно к такому имуществу относится недвижимое имущество, транспортное средство и т.д. (например, если транспортное средство используется для перевозки грузов, пассажиров).

Однако некоторые авторы указывают, что во многих случаях для достижения целей договора аренды достаточно предоставления имущества лишь в пользование арендатора без передачи в его владение. Так, согласно ст. 50 Федерального закона от 10 января 2003 г. N 18 «Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации» <2> на основании договора об оказании услуг по использованию инфраструктуры для осуществления перевозок владелец инфраструктуры может предоставлять перевозчику права на использование железнодорожных путей или иных объектов, принадлежащих владельцу инфраструктуры <3>. Иными словами, авторы такой точки зрения указывают, что правомочие владения будет отсутствовать у такого рода арендаторов.

<2> Федеральный закон от 10.01.2003 N 18-ФЗ (ред. от 14.06.2012) «Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 2. Ст. 170.
<3> Суханов Е.А. Российское гражданское право. Т. 2. Обязательственное право. С. 324.

Однако представляется, что такой подход является не совсем обоснованным, т.к. любое пользование вещью предполагает владение ею, хотя бы непосредственно в момент ее эксплуатации. Само по себе указание законодателем на передачу арендодателем конкретного правомочия арендатору является весьма спорным, поскольку для определения состава перешедших правомочий по тому или иному договору необходимо руководствоваться самой целью договора, которой является предоставление имущества арендатору для целей пользования.

В проекте Гражданского уложения (ст. 277) просматривался схожий вопрос. Так, согласно понятию договора имущественного найма, закрепленного в вышеназванном законопроекте, наймодавец обязывался предоставить имущество только «во временное пользование» <4>, подразумевая, что прочие полномочия, включая элементы владения, предопределены целью пользования.

<4> Гражданское уложение. Книга пятая. Обязательства. Проект высочайше утвержденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского уложения. Том второй. Ст. 277 — 504. С объяснениями. СПб.: Государственная типография, 1989. С. 1.

Аналогичный подход наблюдается и в зарубежном законодательстве. Так, в соответствии с нормами Германского гражданского кодекса «наниматель обязуется предоставить нанимателю вещь в пользование на время найма» <5>. Такого рода определение понятия договора найма не означает, что у нанимателя возникает только правомочие пользования. При этом представляется, что немецкие законодатели дают полный отчет тому, что отсутствует необходимость подробно описывать все возможные полномочия — они следуют из факта предоставления имущества для определенных целей (прежде всего правомочия, которые обычно именуются правом пользования и правом владения). По германскому законодательству указание правомочия предполагает существование друг друга: передача права пользования вещью происходит исключительно на основе передачи нанимателю права владения вещью <6>.

<5> Параграф 535, см.: Германское право. Часть 1. С. 110.
<6> Параграф 535, см.: Германское право. Часть 1. С. 110.

Подытоживая, можно прийти к выводу, что дифференциация правомочий арендатора на две составляющие (право владения и право пользования) не мыслится корректной, а устанавливает лишь правовую неопределенность по данному вопросу. Таким образом, предлагается пересмотреть ст. 606 ГК РФ и изложить ее в следующей редакции: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату для целей пользования».

Наличие факта владения по договору аренды в правоприменительной практике, как выясняется, играет важную роль. Так, считается, что в случае, если арендодатель передает имущество во временное владение и пользование и данное действие зафиксировано в акте приема-передачи, то у арендатора возникает ограниченное вещное право <7>. Данное обстоятельство позволяет последнему требовать восстановления своего нарушенного права не только на основании договора (обязательственных отношений), но и в рамках ст. 301 — 305 ГК РФ.

<7> Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право: учебник. Т. 2. С. 169.

О таком подходе свидетельствует соответствующая судебная практика: «Судам необходимо обратить внимание на то, что истец заявил исковые требования об истребовании имущества не в рамках договора аренды, а по ст. 305 ГК РФ. Нормы указанной статьи предусматривают, что виндикационный и негаторный иски в защиту своих прав и интересов могут предъявлять не только собственники, но и субъекты иных прав на имущество — все законные владельцы. К их числу отнесены субъекты как вещных прав пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и иных, так и субъекты обязательственных прав, связанных с владением чужим имуществом, к которым относятся арендаторы» <8>. Схожая позиция наблюдается в следующем деле: «Арендатор вправе защищать свои права от действий третьих лиц в самостоятельном порядке на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ, то есть путем предъявления к лицам, препятствующим использованию помещений и земельного участка» <9>.

<8> Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.08.2005 N Ф03-А51/05-1/1944 // СПС «КонсультантПлюс».
<9> Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2009 N 09АП-17450/2009-ГК по делу N А40-7984/09-150-95 // СПС «КонсультантПлюс».

Из указанного положения вытекает, что ограниченное вещное право арендатора возникает исключительно в случае, когда произошла фактическая передача имущества во владение арендатора. Однако в тех случаях, когда арендатор лишен возможности пользоваться имуществом, в связи с использованием такого имущества третьим лицом, в течение действия договора, но до того момента, как арендодатель фактически передал ему вещь (например, до момента подписания акта приема-передачи), арендатор не вправе предъявлять самостоятельные требования к третьим лицам в рамках вещно-правовой защиты. Данный вывод подтверждается судебной практикой, п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда N 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», где сказано следующее: «Передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя. Установив, что арендатор не вступил во владение имуществом, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. При таких обстоятельствах требование арендатора, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению».

Аналогичная позиция наблюдается в другом деле: «Принимая во внимание то обстоятельство, что арендатор не вступил во владение имуществом и не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения иска общества об истребовании не переданного ему арендодателем земельного участка из чужого незаконного владения предпринимателя у арбитражных судов отсутствовали» <10>.

<10> Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.08.2011 N Ф03-4037/2011 по делу N А51-18681/2010 // СПС «КонсультантПлюс».

Таким образом, можно сформулировать вывод, который выработан в правоприменительной практике: арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может предъявлять претензии непосредственно к третьему лицу, в пользовании которого оно фактически находится, поскольку право использовать вещно-правовые способы защиты прав может принадлежать лишь титульному владельцу, а арендатор становится таковым, только если ему была осуществлена передача предмета аренды <11>. Однако данный подход не лишен противоречий, и обстоятельства доказывания сводятся лишь к формально-документальному подходу, а именно предоставлению в суд документа, в котором зафиксирован факт передачи имущества арендатору, несмотря на возможный факт наличия процесса пользования вещью, при котором немыслимо отсутствие владения вещью.

<11> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.07.2005 N Ф04-4435/2005(12926-А70-39) // СПС «КонсультантПлюс».

Более того, представляется не совсем удачной сложившаяся позиция в науке и судебной практике, в которой выражено мнение, что в случае ненаделения арендатора правом владения (титульным правом), последний не вправе предъявлять требования к третьим лицам по защите своего права. Данная позиция заключается прежде всего в том, что процесс устранения препятствий для осуществления арендатором права пользования имуществом будет занимать продолжительное время, т.к. арендатор будет вынужден сначала обратиться к арендодателю, после чего последний будет разбираться с нарушителем. А в случае, если арендатор действительно заинтересован в продолжении договорных отношений с арендодателем, будет вынужден претерпевать посягательства третьих лиц и ждать, пока арендодатель устранит выявленные нарушения, связанные с ненадлежащим исполнением договора аренды.

В настоящее время в рамках Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации <12> предусматривается введение новых для российского права институтов ограниченного вещного права, таких как право застройки, право постоянного владения и пользования, право личного пользовладения, которые, как подразумевается, заменят вещно-обязательную аренду. Тем самым началось бурное обсуждение возможности образования «настоящей» (как было в римском праве) обязательственной аренды, тому яркое подтверждение одного из прошедших круглых столов <13>. В ходе обсуждения данной возможности было выявлено две основные позиции:

<12> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.
<13> Материалы Научного круглого стола Юридического института «М-Логос» по теме «Аренда и ограниченные вещные права по проекту ГК РФ», 16 января 2014 г. URL: http://m-logos.ru/publications/nauchnyi_kraglyi_stol_m-logos_ arenda_i_ogranichennye_veshnye_prava_po_proektu_gk_rf_16_yanvarya_2014_g/ (дата обращения: 03.03.2014).

Необходимо «ломать» вещную аренду, т.к. такая аренда является неприемлемой и получилась она исключительно в рамках советской эпохи, т.к. единственным собственником всего недвижимого имущества было государство.
Необходимо сохранить вещную аренду как устоявшуюся модель поведения субъектов гражданских правоотношений, т.к. данное положение отвечает потребностям сторон договора, в наибольшей степени, безусловно, арендатора.

Установление исключительно обязательной аренды будет очевидно свидетельствовать о реформировании статей Гражданского кодекса РФ, а именно: ст. 617 ГК РФ (сохранение договора аренды в силе при изменении сторон), т.е. произойдет исключение «права следования по договору аренды», а также ст. 621 ГК РФ (преимущественное право арендатора на заключение договора аренды). Данное обстоятельство может повлечь негативные последствия для арендаторов, которые могут лишиться арендуемого имущества, в связи со злоупотреблением правом арендодателем, в т.ч. посредством заключения фиктивных сделок между дружественными организациями, в целях повышения арендной платы и/или расторжения действующего договора аренды.

Напротив, в некоторых зарубежных правопорядках усматривается прямая норма, устанавливающая ограниченное вещное право арендатора на арендуемое имущество. Согласно ст. 563 Гражданского кодекса Республики Казахстан, на наймодателе не лежит ответственность перед нанимателем за нарушения пользования, которые производят своими насильственными действиями третьи лица, не имеющие каких-либо прав на нанятое имущество. Наниматель имеет право предъявлять иски и иным образом защищать принадлежащие ему права от своего имени <14>.

<14> Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 г. N 409-I (Особенная часть) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 15.01.2014). URL: http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=1013880#sub_id=5500000 (дата обращения: 03.03.2014).

Представляется, что введение «новых» (еще неизвестно, как себя проявивших на практике) ограниченных вещных прав все же не должно сказываться на устоявшемся институте договора аренды, а именно на вещной/обязательственной природе.

Также автор настоящей статьи предлагает отдать на откуп сторонам договора аренды возможность приобретения вещной защиты, руководствуясь п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) <15>. Таким образом, в случае заключения договора появлялись бы обязательственные правоотношения между сторонами, а в случае государственной регистрации такого договора приобретались бы и ограниченные вещные права у арендатора, такие как право на подачу виндикационного иска, право следования, преимущественного права на заключение нового договора аренды. О данном выводе свидетельствует соответствующая судебная практика: «Лицо, которому передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника» <16>.

<15> Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1.
<16> П. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» // СПС «КонсультантПлюс».

Однако наряду с ними у арендодателя также сохранялись вещные права, но в ограниченном объеме. Необходимо обратить внимание, что появление ограниченного вещного права у арендатора должно происходить только тогда, когда договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав, т.е. с недвижимым имуществом. В случаях, когда происходит аренда движимого имущества, представляется, что стороны такого договора могут быть связаны исключительно обязательственными отношениями.

На основании проведенного исследования можно сформулировать следующие выводы:

Понятие договора аренды, закрепленное в ст. 606 ГК РФ, подлежит реформированию, т.к. вводит в заблуждение субъектов договорных отношений и не соответствует действительным реалиям, вытекающим из процесса исполнения договора аренды.

В настоящее время наличие ограниченного вещного права у арендатора ставится в зависимость от наличия у него правомочия владения, которое в действительности корреспондируется правомочию пользования всегда.

Введение «новых» ограниченных прав не должно сказываться на устоявшемся в практическом смысле институте договора аренды. Существование института договора аренды и «новых» ограниченных вещных прав должно быть параллельным, что придаст свободу субъектам гражданских правоотношений в выборе порядка взаимоотношений.

Литература

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.06.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. 29.01.1996. N 5. Ст. 410.
Федеральный закон от 10.01.2003 N 18-ФЗ (ред. от 14.06.2012) «Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 2. Ст. 170.
Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 г. N 409-I (Особенная часть) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 15.01.2014). URL: http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=1013880#sub_id=5500000
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12 по делу N А33-18187/2011 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.07.2005 N Ф04-4435/2005(12926-А70-39) // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.08.2005 N Ф03-А51/05-1/1944 // СПС «Консультант-Плюс».
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.08.2011 N Ф03-4037/2011 по делу N А51-18681/2010 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2009 N 09АП-17450/2009-ГК по делу N А40-7984/09-150-95 // СПС «КонсультантПлюс».
Гражданское уложение. Книга пятая. Обязательства. Проект высочайше утвержденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского уложения. Том второй. Ст. 277 — 504. С объяснениями. СПб.: Государственная типография, 1989.
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.
Райзберг Б.А. Современный экономический словарь / Б.А. Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева. М.: Издательство «Инфра-М», 2010.
Сергеев А.П. Гражданское право: учебник / А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. Т. 2. М.: Издательство «Проспект», 2005.
Суханов Е.А. Российское гражданское право. Т. 2. Обязательственное право. М.: Издательство «Статут», 2011.

Главная
Правовые ресурсы
Подборки материалов
Аренда вещное право

Аренда вещное право

Подборка наиболее важных документов по запросу Аренда вещное право (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Аренда:
001 счет
011 счет
121 КОСГУ
122 КОСГУ
6-НДФЛ аренда помещения
Ещё…

Судебная практика: Аренда вещное право

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 132 «Предприятие» ГК РФ«Из совокупности положений Закона о розничных рынках и подзаконных актов можно заключить, что поскольку розничный рынок есть имущественный комплекс, предназначенный для осуществления деятельности по продаже товаров (пункт 2 статьи 3 Закона о розничных рынках), с учетом того, что рынок может быть организован юридическим лицом, которому принадлежат объект или объекты недвижимости, расположенные на территории, в пределах которой предполагается организация рынка (часть 3 статьи 4 Закона о розничных рынках), то данный имущественный комплекс (с учетом пункта 2 статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации) может включать в себя все виды имущества (движимое — например, павильоны, киоски, оборудование торговых мест; недвижимое — здание, земельный участок), имущественные права (аренды здания или земельного участка, на котором располагается рынок).»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Аренда вещное право

Путеводитель по сделкам. Аренда недвижимости. Арендатор (субарендатор)В момент признания выручки от реализации имущественных прав прежний арендатор вправе уменьшить соответствующую сумму на цену приобретения имущественных прав и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ). Если в результате такого уменьшения образуется убыток, то он учитывается для целей налогообложения прибыли (п. 2 ст. 268 НК РФ).

Веревкин Иван Евгеньевич,
Уральский Государственный Юридический Университет, г.Екатеринбург

Аренда — гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) определенное имущество во временное владение и пользование, а арендатор уплачивает за это арендную плату[2]. Данное определение дано в статье 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Многие ученые-правоведы относят право аренды к обязательственным правам, так как некоторые существенные признаки указывают на это, однако, к праву аренды можно применить и признаки вещного права, например, возможность вещно-правовой защиты. Существует ли возможность относить право аренды к вещным правам?

В теории и практике гражданского права существуют две ключевых точки зрения на природу сущности права аренды:

Право аренды как вещное право
Институт аренды, который выступает в роли обеспечения обязательства

Существует мнение, что для получения ответов на сложные казусы, необходимо подходить к праву аренды с разных точек зрения. Несмотря на то, что в действующем Гражданском кодексе РФ законодатель нормы, регламентирующие отношения аренды, поместил в раздел кодекса, посвященный обязательственному праву, вопрос о правовой природе аренды остается в отечественной цивилистической литературе спорным.

По статистике, договор аренды является самым распространенным из всех видов договора. Это не удивительно, так как история «аренда» как явления насчитывает не одно тысячелетие. В истории принято считать, что первое упоминание права аренды было в древнем Египте, тогда в аренду брали земли, рабов, домашний скот. Огромное преобразование в право аренды внесли Римляне. Стоит отметить, что существенные черты института аренды не изменились с того времени.

Вещное право представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по принадлежности вещи определенным субъектам, осуществление правомочий владения, пользования и распоряжения вещью в пределах, установленных законодательством, путем непосредственного воздействия на вещь[3]. Вещное право является имущественным правом, оно может быть реализовано путем непосредственного воздействия на вещь, без нужды в активных действиях другого лица[4]. Любое вещное право включает в себя следующие признаки: во- первых, его объектом выступает конкретная индивидуально-определённая вещь; во-вторых, вещное право является абсолютным; в-третьих, вещное право наделено особыми средствами защиты.

Классически под вещным правом понимается абсолютное субъективное гражданское право лица, предоставляющее ему возможность непосредственного господства над конкретной вещью и отстранения от нее всех других лиц, защищаемое специальными гражданско-правовыми исками[7].

Отметим, что основополагающий перечень вещных прав приведен в п.1. ст.216 ГК РФ, согласно которому вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются[2]:

право собственности;
право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ);
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ);
сервитуты (ст. 274, ст. 277 ГК РФ);
право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ);
право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ) [2].

Как видим, в п. 1 ст. 216 ГК РФ право аренды в данной статье не упоминается.

Однако, аренде присущи свойство следования и вещно-правовой защиты, что позволяет некоторым ученным цивилистам указывать на вещно-правовой характер арендных отношений. Споры по отнесению института аренды к вещным правам начались еще в начале ХХ века. Многие авторы отмечали, что невозможно точно и досконально разграничить вещное от обязательственного, поскольку круг полномочий нанимателя (арендатора) схож с кругом полномочий обладателя вещных прав.

В современности, ученные занимают серединную позицию, называя аренду «вещно-обязательственным правом». Например, А.А. Иванов отмечает, что «предоставление арендатором вещно-правовой защиты и признание за правые пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право или его отдельные разновидности к числу вещных, но в любом случае к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п.4 ст. 216 ГК РФ»[6].

Однако, судебная практика на данный момент имеет достаточно много примеров, где позиция института аренды, как вещного права опровергается решениями судов. К таким примерам можно отнести Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.03.2011 N ВАС-2746/11, постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2008 N А29-7517/2007, а также многие другие судебные решения.

В заключении хотелось бы остановиться на выборе конкретной позиции. Лично я разделяю мнение докторов юридических наук Уральской школы, которые считают, что «в отличие от вещного права обязательственное право выражает не прямое отношение субъектов к вещам и возникающие на этой основе отношения (вещные отношения, вещные права и обязанности), а отношения между самими субъектами — отношения, которые концентрируются вокруг действий этих субъектов — кредиторов и должников» [1] и относят право аренды к обязательственным правам.

Список Литературы

Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (под ред. Степанова С.А.). — 2-е изд., перераб. и доп. — М. «Проспект; Екатеринбург
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301
Гражданское право: Учебник / Под ред. Б.М. Гонгало. М., 2016 Т. 2. С. 80.
Гражданский кодекс Российской Федерации: Постатейный комментарий // Под ред. П.В. Крашенинникова.
М., 2014. Т. 1. С. 584.
Иванов А.А. Гражданское право. Учебник. 4.2. Под. ред. Сергеева А.А, Толстого Ю.К. М.: Проспект. 1998. С. 152.
Российское гражданское право: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права. М., 2011. С. 247.

Вещное право

Что такое вещное право

Вещное право — это абсолютное субъективное гражданское право, обеспечивающее возможность его обладателю своими непосредственными действиями извлекать полезные свойства из самой индивидуально-определенной вещи (вещи как таковой) в целях удовлетворения своего собственного интереса. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая для этого к каким-либо определённым действиям, содействию других обязанных лиц.

Вещные права есть вид гражданских прав субъективного характера, подразумевающий своим объектом определенную вещь, которая способна обеспечивать субъекту возможность, при непосредственном воздействии на нее, удовлетворять свои потребности.

Вещные права дают лицу возможность свободно распоряжаться вещью самостоятельно, исключая потребность в совершении для этого каких-либо действий или содействия другого лица. Другими словами, в соответствии с вещными правами, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться вещью по-своему усмотрению, но естественно, в пределах, установленных законодательством.

Классификация правоотношений

В гражданском праве традиционной является классификация правоотношений по способу удовлетворения интересов управомоченного лица на следующие виды:

вещные:

интерес управомоченного лица удовлетворяется посредством собственных действий: собственник владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом, обязанные лица воздерживаются от нарушений — бездействуют;
являются имущественными, абсолютными;

обязательственные:

интерес управомоченного лица удовлетворяется посредством действий лица обязанного: интерес покупателя в получении товара удовлетворяется действиями продавца по передаче товара;
являются имущественными (однако, ряд ученых допускает и неимущественные обязательства), относительными.

Справочно: Что такое право.

Характерные черты (признаки) вещных прав:

абсолютный характер защиты (его носителю соответствует обязанность неопределенного круга лиц воздерживаться от нарушения вещных прав этого лица);
оформляют принадлежность вещей определенным субъектам (отличие от обязательственных прав, оформляющих переход вещей и иных объектов от одних субъектов к другим);
присущее им право следования (в случае перехода вещного права к другому лицу (правопреемнику) переходят и обременения этого права);
объект вещного права — лишь индивидуально-определенная вещь (соответственно вещи, определяемые родовыми признаками, а также объекты интеллектуальной собственности объектами вещных прав служить не могут);
круг вещных прав (в отличие от обязательственных) исчерпывающим образом очерчен в ГК (ст. 209, 216, 292, 334 ГК РФ), либо ином федеральном законом;
вещные права защищаются особыми способами защиты.

Таким образом, вещное право — это субъективное гражданское право, имеющее абсолютный характер, обладающее специфическим объектом и способами защиты, включающее в себя, помимо прав владения, пользования и распоряжения вещью (всех вместе или по отдельности), правомочие следования.

Различают следующие виды вещных прав:

Право собственности.
Вещные права лиц, не являющихся собственниками:
- право полного хозяйственного ведения;
- право оперативного управления имуществом;
- сервитуты;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Иначе сказать, это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу присвоения и принадлежности материальных благ определенному лицу или лицам, осуществления собственником правомочий владения, пользования и распоряжения вещью своей волей и в своем интересе, независимо от других лиц.

Право собственности в субъективном смысле — мера возможного поведения собственника; это юридически обеспеченная возможность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему вещью.

Ограниченное вещное право — это право несобственника в том или ином ограниченном законом отношении использовать чужое, обычно недвижимое, имущество в собственных интересах без участия собственника имущества (а иногда даже помимо его воли). Ст. 216 ГК РФ к ним относит:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268);
сервитуты (статьи 274, 277);
право хозяйственного ведения имуществом (статья 294);
право оперативного управления имуществом (статья 296).

В категорию вещных прав включаются не только права собственности, но и другие вещные права

По своему содержанию право собственности можно назвать самым широким вещным правом. Ограниченный вид вещного права, в отличие от этого, являются правом на уже присвоенную иным лицом (собственником) чужую вещь. В качестве классического примера этого права можно назвать сервитут – право пользования чужой недвижимостью в строго ограниченном, определенном отношении, к примеру, право проезда или прохода через чужой участок земли. Возможности, которые предоставляются таким вещным правом, всегда ограничены по своему содержанию и потому являются намного более узкими, по сравнению с правомочиями собственника. В гражданском праве РФ все ограниченные вещные права (исключение – право удержания и залог) имеют объектом вещи (недвижимое имущество).

Справочно: Что такое право.

Вместе с тем, с общими характеристиками всех вещных прав, отмечавшимися ранее, важным юридическим свойством ограниченных вещных прав является их сохранение даже в том случае, когда происходит смена собственника соответствующего имущества.

Другими словами, сохранение этих прав осуществляется и при перемене на данное имущество права собственности (к примеру, в случае перехода его по наследству или его продажи и так далее), как бы обременяя его, то есть всегда следует не за собственником, а за вещью. Данное право следования можно назвать характерным признаком любого вещного права.

Тем самым они ограничивают права собственности на имущество, которое ему принадлежит, поскольку он в этой ситуации, как правило, лишается возможностей свободного использования своего имущества (но обычно сохраняет возможности распоряжения им, к примеру, отчуждения через договор мены или купли-продажи). Наличие ограниченных на имущество вещных прав с такой точки зрения является известным ограничением принадлежащих собственнику правомочий.

Кроме того, субъекты данных прав могут прибегать к их защите от неправомерных посягательств собственника вещи, а также любых 3-их лиц в форме иска. Право собственности при прекращении ограниченного вида вещных прав «восстанавливается» без каких-нибудь дополнительных условий в первоначальном объеме, в чем проявляется, по мнению еще дореволюционных юристов, упругость, «эластичность» права собственности.

Следствием этого является также характеристика ограниченных вещных прав, таких как их зависимость от права собственности в качестве основного вещного права, а также производность. При прекращении или отсутствии права собственности на какую-либо вещь невозможно сохранить или установить на нее ограничений вид вещного права (в частности, относительно бесхозяйного имущества).

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Подпишитесь на соцсети

Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.

Поделиться с друзьями

Источник

Одним из адекватных доводов против вещно-правового характера аренды была практика судов по расторжению аренд в рамках банкротства: было б вещным — шло б в конкурсную массу. В частности, вспоминается Галов/Зинченко в сборнике М.А. Рожковой на эту тему.

П. 44 обзора но.4 за 2018, похоже, требует исходить из другой логики. Право аренды не является активом для конкурсной массы, если отсутствует свободное право арендатора или согласие арендодателя на перенаем. И наоборот, если его можно продать, то оно идет в конкурсную массу.

П. 44 особенно интересен тем, что скорее всего «личный» договор аренды будет расторгаться в итоге не конкурсным управляющим, а недовольным арендодателем по причине неоплаты. И п. 44 говорит, что в этом случае достаточно общеискового порядка.

Сохранению арендных отношений в течение банкротства способствует п. 6 того же общора, квалифицируюший арендные платежи за этот период как текущие.

И кто же те люди, что еще думают, что право аренды обязательственное право?

Источник

Позиция ВАС РФ: В уставный капитал юрлица можно внести права арендатора на часть арендуемого имущества, если оно является делимым
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120
Применимые нормы: п. 3 ст. 384, п. 2 ст. 615 ГК РФПредмет договора аренды (имущественное право пользования несколькими помещениями) является делимым, поэтому соответствующие арендные права могли быть уступлены в определенной части. Кроме того, возможность частичной уступки права (требования) прямо следует из ст. 384 ГК РФ, а п. 2 ст. 615 ГК РФ не содержит запрета на передачу (путем внесения в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью) арендных прав в отношении части помещений.

Источник

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2016. № 3 (48). С. 97-100.

УДК 347.453.01

О ПРОБЛЕМЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПРИРОДЫ ПРАВА АРЕНДЫ

ON THE PROBLEM OF DETERMINING THE LEGAL NATURE OF THE RIGHT TO LEASE О. А. ПОЛЕЖАЕВ, Е. Л. НЕВЗГОДИНА (O. А. POLEZHAEV, E. L. NEVZGODINA)

Ключевые слова: право аренды; признаки вещных прав; существо вещных прав; обязательственные права.

Key words: right to lease; signs of proprietary rights; the essence of real rights; contractual rights.

О проблеме определения юридической природы права аренды

^’ЫоааРПеКесоМ %2Р156&изя=АРО(а1Е2С LIYOky08ziVRjqqo_-DFjaVLg

2. Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права.

— Тула, 2001. — С. 73.

3. Новицкий И. Б. Римское право. — М., 1996. -С. 74.

4. Римское частное право : учебник / под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. — М., 1994. — С. 252-253.

5. Победоносцев К. П. Курс гражданского права.

— Т. III. — М. : Зерцало, 2003. — С. 328.

— Вып. 1. — Л., 1928. — С. 275.

8. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. — М. : Статут, 1998. — С. 223.

9. Гражданское право : учебник. — Ч. 2 / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М., 1997. -С. 152.

10. Суханов Е. А. К понятию вещного права. -Доступ из справ.-правовой системы «Кон-сультантПлюс».

11. Белов В. А. Проблемы отмены вещно-обяза-тельственной аренды в рамках реформы гра-

жданского законодательства. — Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».

12. Суханов Е. А. Указ. соч.

14. Суханов Е. А . Указ. соч.

16. Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. — Т. 1 : Часть общая. — СПб., 1911. -С. 428.

17. Kindel W. Das Rechtan der Sache. — Breslau, 1889. — S. 51.

18. Dross W. Droit des biens. — Montchrestien, 2012. — P. 126.

19. Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. — М. : Юристъ, 1999. — С. 319.

Источник

Веревкин Иван Евгеньевич,
Уральский Государственный Юридический Университет, г.Екатеринбург

Право аренды как вещное право
Институт аренды, который выступает в роли обеспечения обязательства

право собственности;
право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ);
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ);
сервитуты (ст. 274, ст. 277 ГК РФ);
право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ);
право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ) [2].

Как видим, в п. 1 ст. 216 ГК РФ право аренды в данной статье не упоминается.

Список Литературы

Алексеев С.С., Васильев А.С., Голофаев В.В., Гонгало Б.М. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (под ред. Степанова С.А.). — 2-е изд., перераб. и доп. — М. «Проспект; Екатеринбург
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301
Гражданское право: Учебник / Под ред. Б.М. Гонгало. М., 2016 Т. 2. С. 80.
Гражданский кодекс Российской Федерации: Постатейный комментарий // Под ред. П.В. Крашенинникова.
М., 2014. Т. 1. С. 584.
Иванов А.А. Гражданское право. Учебник. 4.2. Под. ред. Сергеева А.А, Толстого Ю.К. М.: Проспект. 1998. С. 152.
Российское гражданское право: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права. М., 2011. С. 247.

Источник