Топ 5 ошибок при покупке квартиры

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках

При поиске новой квартиры и улучшении жилищных условий покупатели обычно руководствуются своими мечтами и представлениями об идеальной квартире. Чаще всего людьми движет желание как можно быстрее найти подходящий вариант и максимально сэкономить. Это сводится к эмоциональным и спонтанным решениям, которые приводят к покупкам не того, что на самом деле нужно.

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках.

Поспешный выбор

Главная ошибка покупателей квартиры — попытка сделать все быстро. Спешка приводит к необдуманной покупке, как правило, к выбору первого попавшегося объекта. Часто это происходит, если покупатель до начала поисков не определился, что именно ему нужно. Может оказаться, что подходящая квартира не по карману и надо подкопить денег, а другие варианты не подходят.

Просмотр квартиры

Следующая распространенная ошибка покупателей квартир — пренебрежение личным посещением новостройки. Зачастую так поступают те, кто собирается приобрести квартиру в строящемся доме. Однако если новостройка еще не построена, это не значит, что смотреть не на что. Личное присутствие в офисе продаж застройщика, на стройплощадке или рядом с ней может помочь дополнить сложившиеся впечатления или даже изменить их.

Планировка

То, насколько функционально выполнена планировка квартиры, зависит от конфигурации межкомнатных перегородок, количества и размещения окон, формы помещений, расположения коммуникаций и входной двери. При выборе планировки чаще всего совершают ошибки те, кто сконцентрирован на поиске определенных опций, забывая о других.

Этажность

Этаж — одна из главных характеристик, на которую нужно обратить внимание при покупке квартиры. Одни выбирают жилье повыше, другие, напротив, отдают предпочтение нижним этажам. При этом как в первом, так и во втором случае есть свои аргументы за и против, которые зачастую игнорируют покупатели.

Так, например, покупатели квартир на высоких этажах хотят получить роскошный вид на город. При этом они не учитывают перспективы эволюции этого вида — ведь перед ними могут построить другой корпус или дом. Кроме того, жилье на верхних этажах примерно на 10–15% дороже. А еще у собственников таких квартир могут возникнуть неудобства с длительным ожиданием лифтов.

Покупателям недвижимости на нижних этажах нужно помнить о том, что в таких квартирах ниже уровень естественной освещенности. Из-за близости улицы жильцам могут мешать шум и пыль. Также не стоит забывать, что при перепродаже квартиры ее цена будет низкой (особенно на втором и на первом этажах).

Перспектива

Многие покупатели квартир, приобретая недвижимость, не думают на перспективу. Зачастую люди рассматривают жилье с точки зрения своих текущих потребностей. Но жизнь меняется, образ жизни становится более динамичным, а население мобильным, меняются приоритеты. Поэтому, чтобы в будущем не разочароваться в покупке квартиры, следует рассматривать ее как инвестицию.

5 ОШИБОК ПОКУПАТЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ 

1. «Быстрее покупайте, а то за вами еще очередь» 
Не стоит особо позволять давить себе на эмоции риелторам, которые уверяют вас, что решение о покупке квартиры вам нужно принять сию секунду, потому что через две секунды будет уже поздно, т.к. ее уже заберут другие покупатели.Конечно, вы покупаете не только квадратные метры и стены из хорошего материала, вы покупаете мечту, эмоции. И если вы в самом деле чувствуете, что «квартира ваша» — к голосу сердца, интуиции стоит прислушаться, однако, зачастую, такой прием – скорее стандартная попытка не самых профессиональных маклеров заставить вас принять решение, выгодное им, но не обязательно выгодное вам. Не позволяйте себя сбить. Остановитесь и спокойно обдумайте свое решение. И пусть оно в итоге будет по зову разума или сердца – но это будет ваше решение и ваша квартира. 

2. «Выберу все по фотографиям» 
Очень часто многие клиенты стали выбирать квартиры исключительно по фотографиям. Да, безусловно, предварительный выбор по фото реален и может сэкономить вам время. В жизни же происходит корректировка. Риелтора шлют вам на почту массу фотографий, чаще всего разрозненных, не систематизированных, вы сердитесь, удаляете, что-то выбираете, чаще отбрасываете. Процесс затягивается. Поверьте, что испортить впечатление от квартиры с помощью фотографии, сделанной «кривыми руками», проще простого. Точно так же, как заретушировать текущий потолок в Фотошопе. Если вы хотите сэкономить время и избавить себя от череды бестолковых просмотров – обратитесь к профессионалам. И тогда вы точно будете понимать, что: а) вместо того, чтобы показывать вам сто ненужных вариантов, профессионал четко выяснит ваши критерии выбора; б) все фотографии, которые он вам сбросит, будут максимально правдиво отображать реальность; в) в серьезной компании обязательно есть свой корпоративный сайт, на котором смотреть квартиры намного проще и удобнее; г) показы будут предварять переговоры с вашим менеджером по недвижимости, который предоставит вам «маршрутный лист», в котором не только отобраны подходящие вам варианты, но и продуман маршрут. Да и личное впечатление, ощущение от квартиры никто не отменял. 

3. «Новостройки дешевле покупать в строительной компании – напрямую» 
С этим стереотипом давно борются крупные успешные агентства по недвижимости, доказывая не только словом, но и конкретными сделками, что цена одинаковая. Если серьезное агентство продает тот или иной новострой, значит, у него заключены партнерские отношения со строительной компанией. Надежный застройщик не пустит в свой отдел продаж кого-угодно, он так же ответственно относится к выбору партнеров. Соответственно, агентство, действующее в рамках договоров со строителями, продает квартиры по одинаковой с ними цене. Только ваш выбор – купить у застройщика напрямую, или обратиться в агентство. Учитывайте только тот важный момент, что профессиональный риелтор, сможет не только рассказать о плюсах этого жилого комплекса, но и сделать сравнительный анализ (проанализирует жилые комплексы в этом же районе, сравнит цены со вторичным рынком, оценит выгодность ваших инвестиций), чего не сделают в отделе продаж, т.к. они заинтересованы только в продаже «своей» стройки. 

4. «Больше риелторов – быстрее покупка» 
Давайте честно. Рынок недвижимости сегодня практически «наводнен» агентствами. Крупными и не очень. Ответственными и не совсем. Когда вы, как покупатель, заходите на портал с объявлениями о продаже – увидеть какое объявление дало надежное агентство, а какое фирма-однодневка очень сложно. А рискуете вы своими деньгами. К тому же серьезные игроки этой сферы имеют огромную базу данных, и квартира, появившись в продаже, на второй, максимум третий день есть в продаже у всех. Поэтому, начав работу с 5-10 риелторами, вы только сотрете ноги, участвуя в этих «экскурсиях». Выберите для себя одного или двух специалистов хорошего уровня, с которыми вы нашли общий язык, уровень профессионализма и личные качества которых позволяют вам чувствовать успех предстоящей операции. Обрисуйте максимально четко ваш запрос. Прислушивайтесь иногда к мнению профессионалов. И квартира вашей мечты будет вашей в максимально быстрые сроки и с минимумом затрат. 

5. «Цены упали. Я не тороплюсь, жду вариант с большой скидкой» 
Конечно, все мы хотим сэкономить. И волшебные слова «акция» или «скидка» действуют на нас магически. На рынке вторичной недвижимости сегодня легкий хаос – некоторые квартиры вообще не снизились в цене, а есть какие-то прямо «супер-предложения». Увидев где-то пару объявлений про двухкомнатную квартиру за 30 тысяч у вас, как у покупателя, формируется впечатление, что теперь двухкомнатная квартира стоит 30 тысяч и не больше. Это не так. Почему: А) позвоните по таким объявлениям и вам в 95% случаев скажут, что «именно эта квартира буквально вчера продана, но у нас таких много бывает, вы приходите…» и т.п. Это откровенная ложь. Ложь неполезная, т.к. поверив, вы будете тратить время на ожидание чуда и можете пропустить реальный вариант. Б) многие маклера «прячут» новострой под вторичку и только попав в агентство, вы поймете, что это квартира в новом доме и нужен еще ремонт. В) есть предложения по сниженной цене; НО цена снижена не просто так. Чаще всего, квартира в будущем требует таких вложений, что сегодняшняя скидка меркнет по сравнению с необходимыми средствами. Г) есть варианты срочной продажи, когда продавцу квартиры по тем или иным обстоятельствам нужно быстро ее продать. Цена действительно будет ниже рыночных аналогов. Однако, здесь важно не упустить важный момент: знать причины срочной продажи можно только со слов продавца. Что же в реальности – тайна. Это большой риск. Очень велик шанс попасть в руки мошенников, подделывающих документы и «сбывающих с рук» проблемные квартиры под шумок снижения цен и срочной продажи. Помните о том, что найдя вариант с ценой ниже аналогов, необходимо тщательнейшим образом проверить все документы, изучить нюансы, проверить историю квартиры от первого собственника. Нотариусы этого НЕ ДЕЛАЮТ! Не обязаны просто. И ответственности в будущем при возможных неприятностях не несут. Это только ваш выбор – сэкономить 1000у.е. и рискнуть 30ю тысячами у.е. или обратиться к профессионалам — к тем агентствам, которые осуществляют полную проверку сделок и истории объектов службой безопасности. И тогда ваша новая квартира будет радовать вас долго.

Несмотря на то, что к решению жилищного вопроса большинство людей подходят ответственно, многие покупатели допускают досадные ошибки, из-за которых уже спустя несколько месяцев они вынуждены продать приобретенную квартиру, чтобы подыскать для себя другой более удобный вариант. Рассмотрим основные просчеты, которые встречаются на рынке.

1. Спешка.

Это одна из главных ошибок. Даже если вы выбрали для себя наиболее подходящий вариант, не нужно останавливаться на нем. Посмотрите ещё несколько. Возможно, найдется намного лучше или же вам удастся найти похожий вариант, но его цена окажется дешевле. Кроме того, внимательно ознакомьтесь с инфраструктурой района, убедитесь в исправности кранов, хорошем состоянии труб, электропроводки. А также не лишним будет лично познакомиться с соседями.

2. Испорченный вид из окна.

Для многих людей большую роль играет не только состояние квартиры, но и вид из окна. Поэтому, если окна выходят на парк, сквер или другой живописный пейзаж, убедитесь, что в ближайшее время на этом месте не запланировано строительство какого-нибудь объекта, например, многоэтажного жилого дома, который не только загородит обзор, но и будет препятствовать проникновению солнечного света в квартиру.

3. Неузаконенная перепланировка.

При выборе квартиры всегда проверяйте техпаспорт. Если вы купите вариант, где проводилась перепланировка, и она не узаконена, это грозит вам большими неприятностями. Все хлопоты со штрафами, возможным сносом и реконструкцией стен лягут на ваши плечи. Расходы могут достигнуть несколько сотен тысяч.

4. Не выявленные дефекты.

На осмотр квартиры лучше всего приходить днем, так как при естественном освещении будут заметны все недостатки и дефекты. Вечером при свете ламп вы на них просто не обратите внимание. Желательно даже провести повторный просмотр – в светлое и темное время суток.

5. Неграмотно составленные либо недостоверные документы.

Сделки купли-продажи недвижимости таят в себе множество нюансов. Нужно тщательно проверять правоустанавливающие документы, документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности — это наложенный арест, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия второго супруга и многое другое. Поэтому следует запросить массу справок в различных государственных органах, например, ЕГРН, выписки из домовой книги, ПНД и НД, из БТИ. Не помешает проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолжность по оплате коммунальных услуг, и лучше всего, чтобы сосбтвенник принес выписку в день сделки или хотя бы накануне. 

Кроме того, зачастую самостоятельные покупатели с ошибками оформляют сам договор купли-продажи, в результате Росреестр отказывается регистрировать сдлеку. Именно по этой причине надежнее обратиться за помощью к опытному специалисту. Он проверит все необходимые документы, выявит всевозможные риски и поможет грамотно составить договор.     

6. Проблемы с транспортной и пешей доступностью.

Если вы покупаете квартиру в незнакомом вам районе, исследуйте его. Узнайте, как далеко от дома находятся магазины, школы, поликлиники и детские сады. Попробуйте добраться до нового дома на общественном и на личном транспорте, чтобы узнать, сколько времени у вас будет уходить на дорогу, и насколько загружена трасса. Многие покупатели игнорируют этот момент, а после покупки сталкиваются с такой проблемой, как пробки и проблемы с общественным транспортом. В результате на дорогу на работу и обратно уходит много времени.

7. Переплата.

Многие собственники, выставляя свою квартиру в продажу, завышают ее стоимость на 10-15%. Зачастую покупатели, которые действуют самостоятельно, этого не замечают и отдают за новое жилье больше, чем нужно. Грамотный риэлтор знает ценовую политику на рынке, и легко сможет сориентироваться в ситуации, а также провести правильный торг с указанием на конкретные недостатки квартиры.

https://realty.ria.ru/20210312/sdelki-1600958962.html

Риелторам не беспокоить: топ-9 ошибок в самостоятельных сделках с жильем

Риелторам не беспокоить: топ-9 ошибок в самостоятельных сделках с жильем — Недвижимость РИА Новости, 07.12.2021

Риелторам не беспокоить: топ-9 ошибок в самостоятельных сделках с жильем

В эпоху доступной в интернете информации и продвинутых цифровых сервисов все больше людей приходят выводу, что привлекать риелтора к продаже или покупке… Недвижимость РИА Новости, 07.12.2021

2021-03-12T16:25

2021-03-12T16:25

2021-12-07T16:57

практические советы – риа недвижимость

жилье

риелторы

сделки

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/03/0c/1600961920_0:653:2048:1805_1920x0_80_0_0_10e36c485f70944d0c0a2a0d23719f7d.jpg

В эпоху доступной в интернете информации и продвинутых цифровых сервисов все больше людей приходят выводу, что привлекать риелтора к продаже или покупке квартиры – это лишнее. Однако нехватка опыта в сделках с недвижимостью может привести к совершению досадных и дорогостоящих ошибок. О самых распространенных из них эксперты рассказывают сайту «РИА Недвижимость».Плохая рекламаСамостоятельные продавцы, или «сами себе риелторы», как их часто называют профессиональные брокеры, начинают делать ошибки уже на самом первом этапе продажи квартиры – при подаче объявления, отмечают эксперты.Самостоятельные покупатели не концентрируются на рекламе, сетует руководитель компании «Только лучшая недвижимость» Алексей Лякин. Часто они размещают объявление на одном сайте бесплатных объявлений и на этом заканчивают с рекламой. Большинство же агентов работают минимум с 5-7 основными площадками, а некоторые агентства ухитряются давать рекламу на 50-60 площадках. Кроме того, самостоятельные продавцы часто просто не знают, какие платные услуги на основных площадках приводят к росту числа звонков, добавляет он. Еще одна рекламная ошибка – это плохие фотографии, продолжает Лякин. А в описании многие ограничиваются достаточно сухим текстом, который не привлекает потенциальных покупателей.Ошибочный ценникОчень многие люди ошибаются на этапе определения цены, не правильно определяя жилье-аналог для сравнения. Так как большинство продавцов не являются профессиональными оценщиками, то имеют очень смутное представление, как правильно оценить квартиру, говорит генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина.Продавец всегда оценивает свой объект, сравнивая с самыми дорогими конкурентами, добавляет генеральный директор агентства недвижимости «ВакКнам» Анна Симашова. «Мол, сосед продает за 10 миллионов, ну и я поставлю. А то, что есть аналоги там же или в других домах с подобными параметрами за 8,5-9 миллионов, человек не видит. Точнее, не хочет видеть», — сокрушается она. Для самостоятельных покупателей понять «правильную» цену тоже проблема, добавляет председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик. Ведь каждый собственник хочет продать свою квартиру как можно дороже и получить возможный максимум. Поэтому, выставляя свои объекты на рынок, некоторые собственники завышают ее стоимость. Покупатели же, напротив, хотят купить как можно выгоднее. Риелтор же прекрасно ориентируется на рынке недвижимости, знает ценовую политику и, опираясь на свои знания рыночной ситуации, проведет торг и поможет добиться максимальной скидки, аргументирует она. Телефонные переговорыСерьезная ошибка самостоятельного продавца — плохой прием звонка, отмечает генеральный директор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков. Понятно, что владелец работает где-то и не всегда может взять трубку, а это очень вредит процессу. Плюс самостоятельному продавцу сложно бывает грамотно ответить на все вопросы потенциальных покупателей.Корень проблемы не только во владении информацией, но еще и в том, что самостоятельный продавец часто не воспринимает звонок как часть продажи, и поэтому не прилагает усилий к тому, чтобы максимум из них завершалось переходом на следующий этап – к просмотру квартиры, добавляет Шаталина. Покупатели же реагируют на такое пассивное поведение, и продолжают переговоры только с теми, кто приложил усилия, чтобы удержать их внимание.Неправильный показСобственник не знает, как показывать квартиру, добавляет новый пункт в список ошибок «сам себе риелторов» Симашова. "Открыть дверь и впустить покупателя — это даже не 10% успеха. Куда вести, как, с чего начать, чем закончить? А если будут возражения "не нравится", собственники ещё и обижаются. Дескать, это вы ничего не понимаете, у меня лучшая квартира. А ведь тут надо чувствовать, слышать, играть. Причём играть в честную и уметь держать удар за недостатки объекта", — объясняет она.А еще самостоятельные продавцы часто запрещают съемку в своих квартирах, мотивируя это тем, что в помещении есть их личные вещи, добавляет Летенков. Это ошибка, так как потенциальные покупатели приходят домой и пересматривают фото и видео в квартирах, где они побывали. Если же смотреть будет нечего, то такой объект вылетит из их памяти.Примечательно, что риелтор с покупателем часто просто отказывается от просмотра объектов, где квартиру будет показывать сам владелец, продолжает он. Это связано с тем, что самостоятельные продавцы нередко стараются обменяться контактами с покупателем и провести сделку без риелтора. Зная это, опытный брокер просто отсекает такие варианты.Самостоятельные покупатели, кстати, тоже совершают фатальные ошибки при просмотре квартиры, обращает внимание генеральный директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Самый первый риск, на который не все потенциальные покупатели обращают внимание — это незаконные перепланировки, подчеркивает он. «Иногда они сделаны настолько лаконично, что заметить их можно лишь проверив существующую документацию. Риск очень высок, поскольку есть перепланировки, которые невозможно согласовать, а это при выявлении не только может привести к наложению штрафа уже на действующего собственника, но и при отказе от узаконивания или возврата помещению прошлой планировки — к продаже квартиры на торгах», — предупреждает Хусаинов.Неумелый торгДля каждого собственника его объект – самый лучший из всех предложений, а цена при этом самая низкая, указывает гендиректор «Этажей». Так что при прямом общении покупателя и собственника о скидке в случае, когда есть реальный интерес к объекту, нужно быть крайне осторожным и четко аргументировать свою просьбу о скидке без эмоциональной оценки самого объекта.Люди без опыта не умеют правильно торговаться, соглашается Лякин. Эксперт выделяет в поведении самостоятельных продавцов две крайности. Первая: человек готов уступить, когда этого делать не нужно, например, когда и так есть хороший спрос на объект. Хороший риелтор увидит этот спрос и сделает вывод, что квартиру по нужной цене приобретут если не сейчас, то через неделю. Второй вариант: наоборот, человек стоит на своей цене, не желая подвинуться, и теряет реального покупателя, когда спрос на объект не очень высокий, поясняет он. Также самостоятельные продавцы часто страдают из-за незнания рыночной ситуации: покупатель или его агент могут настаивать, что какая-то особенность квартиры (например, расположение на определенном этаже) является существенным недостатком и требовать скидку за это, хотя по факту ничего влияющего на цену или ликвидность квартиры в этом факторе нет. Таким приемом часто пользуются профессиональные агенты, которые приводят покупателя к самостоятельному продавцу и оказывают на него давление, ссылаясь на свой опыт, говорит эксперт по рынку недвижимости Сочи Кирилл Флутков. Кроме того, самостоятельный продавец часто обманывает сам себя, просто выбирая не покупателя, предложившего наилучшие условия, а человека, который ему показался самым приятным в общении, добавляет он.Неподготовленные к сделке документыСделка может очень сильно затянуться или даже сорваться, потому что самостоятельные участники часто забывают заранее подготовить необходимые документы, отмечают все опрошенные эксперты.Часто бывают проблемные ситуации, когда риелтора нет ни с одной из сторон. Так, процесс регистрации права собственности приостанавливается из-за отсутствия всех необходимых документов, сетует Лякин. В случае, если такая пара оказывается частью большой цепочки альтернатив, от проволочки пострадают сразу много людей. Согласно списку, приведенному на сайте Росреестра, минимальный пакет документов, необходимых для купли-продажи квартиры, должен включать в себя:Однако этот перечень может быть расширен в зависимости от особенностей сделки. Например, если один из собственников продаваемой квартиры – несовершеннолетний, то потребуется согласие органов опеки. Таким образом участникам сделки (как продавцам, так и покупателям) нужно заранее выяснить полный состав пакета документов, необходимых для регистрации, и подготовить его.При самостоятельных сделках трудности регулярно возникают, когда покупатели вносят аванс, предварительно не убедившись в том, что они смогут купить эту квартиру – например, не получив одобрение в банке и не понимая точно, на какую сумму они могут рассчитывать, отмечает Толстик. Или не удостоверившись в том, что объект залога будет одобрен в банке. Например, чтобы получить одобрение банка, дом не должен быть ветхим, подлежать сносу или расселению, квартира не должна быть под арестом или находиться в залоге у другого банка. То есть, прежде чем вносить аванс, стоит убедиться в том, что покупатель сможет ее купить, и помощь профессионала тут сложно переоценить, заключает она.»Ко мне обратились люди, которые самостоятельно подписали предварительный договор, где покупатель с риелтором сознательно не прописали дату выхода на сделку. При этом покупатель знал, что ему может не хватить денег на приобретение объекта и не одобрил заранее ипотеку», — приводит пример Лякин.Оформление авансаОдна из главных ошибок как «свободных» покупателей, так и «свободных» продавцов состоит в том, что они попросту не понимают разницы между авансом и задатком, предупреждают риелторы.Аванс всегда возвратный, и выгоден лишь в том случае, если вы планируете продолжать поиски и иметь возможность в любой момент отказаться от объекта без штрафа, объясняет руководитель юридического отдела агентства Homeapp Нино Гулбани. В случае отмены сделки по инициативе любой из сторон сумма возвращается покупателю, а значит, у каждого участника сделки есть риск и возможность передумать, если он найдет альтернативу. Правда, оговаривается юрист, с точки зрения покупателя задаток предпочтительней — это регламентированный способ финансового обеспечения исполнения обязательства (статья 380 ГК РФ). Он защищает его, поскольку минимизирует риск отказа от сделки. Если продавец отказывает в сделке, то возвращает покупателю задаток в двойном размере, продолжает Гулбани.Условия договораНа этапе подписания договора купли-продажи покупатель без риелтора, как правило, использует или типовой договор, скачанный из интернета или по сделке знакомых, или договор продавца, рассказывает Гулбани."Каждая сделка индивидуальна и несет в себе много нюансов. Надо максимально обезопасить себя, ведь вы расстаетесь с весомой суммой денег, и в случае отмены сделки продавцу квартира вернется, а вы свои деньги можете увидеть нескоро, да и инфляцию никто не отменял", — предупреждает она.Первое, на что нужно обратить внимание, это стороны по договору. Участники сделки довольно часто совершают ошибку, если от имени одного из них действует представитель по доверенности, отмечает Гулбани. Они просто забывают указать реквизиты этой доверенности, а это необходимо сделать.Следующий момент состоит в корректности определения самого объекта, которое должно включать в себя адрес, размер площади (общая, жилая), этажность, а также кадастровый номер.Ошибочно упускать из виду описание документов-оснований – просто указания (объект принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ___ ) тут недостаточно. Основание владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости должно содержать полное наименование (например, договор купли-продажи, договор мены и т.д.) дату, серийный номер (при наличии), кем выдан, удостоверен, и, безусловно, все перечисленное должно быть у продавца на руках, чтобы покупатель еще на стадии проверки объекта недвижимости и продавца смог удостовериться в легальности прав продавца на объект, разъясняет Гулбани.Наконец, обязательно нужно указать, в каком состоянии и комплектации передается объект, подчеркивает она. Стороны зачастую ошибочно сокращают информацию о размере и порядке проведения расчетов. Если сумма будет выплачена покупателем продавцу единовременно, то в таком случае особого творчества в описании не потребуется, главное – не допустить ошибку в неупоминании срока совершения платежа.А вот в случае, когда платеж будет совершаться частями в плане собственных средств и заемных либо средств, полученных по субсидии, юрист рекомендует в описании идти по принципу от общего к частному, то есть сначала указать общую сумму, а далее – как она будет разбита, в каком размере и сроки. В случае, когда для расчетов используются заемные средства, то необходимо сослаться на кредитный договор, либо написать реквизиты постановления о предоставлении субсидии.Кривая передача денег и квартирыСамые обидные ошибки люди могут совершить, когда им кажется, что все уже позади, то есть на этапе передачи денег и квартиры, отмечают эксперты.В некоторых ситуациях с продавцом могут рассчитаться фальшивыми деньгами частично или полностью. При этом расчет происходит тогда, когда договор уже подписан и отмотать ситуацию обратно сложно, предупреждает Флутков.Ошибочно полагать, что передача денежных средств должна быть произведена в день подписания договора купли-продажи объекта и притом в наличной форме, объясняет Гулбани."Риск для покупателя – государственная регистрация перехода права может не состояться, а деньги уже продавцу переданы и нет гарантии, что продавец после этого выйдет с вами на связь для решения уже вашей проблемы. На практике приняты два вида проведения расчетов по сделке – банковская ячейка и аккредитив", — поясняет она.Еще один хороший, но обделенный вниманием способ взаиморасчетов — депозит нотариуса, напоминает Гулбани. В этом случае функцию банка, описанную в двух предыдущих способах, выполняет нотариус. Особенно это актуально в отношении сделок, для которых законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение (сделки в отношении имущества, находящегося в долевой собственности у нескольких лиц, а также сделки с участием несовершеннолетних граждан).Кроме того, нужно помнить, что акт приема-передачи квартиры является неотъемлемой частью договора купли-продажи, и к нему нельзя относится как к «формальной бумажке», подчеркивает эксперт. Так, в основном тексте договора должно быть указано, в каком состоянии и комплектации передается квартира, а в акте покупатель должен зафиксировать, что это сделано согласно договоренности, объясняет она.Продавец, передавая квартиру должен убедиться, что расчеты состоялись, свои деньги он забрал из банковской ячейки или они «упали» на банковский счет, а покупателю следует быть еще более внимательным, настаивает юрист. Ошибочно полагать, что расчеты – это единственное, о чем нужно упомянуть в тексте акта приемки-передачи квартиры. Покупатель при приеме объекта должен убедиться в наличии счетчиков на воду (свет при наличии), зафиксировать их показания, получить подтверждение полной оплаты коммунальных платежей и капитального ремонта. Таким образом людям, планирующим продать или приобрести квартиру, нужно понимать, что это – долгий и трудоемкий процесс, который на всех этапах требует повышенного внимания, сосредоточенности на деталях, готовности к неожиданностям, на которые придется реагировать. А главное – каждая сделка настолько индивидуальна, что не только «рекомендаций из интернета», но и опыта самых лучших риелторов может не хватить для того, чтобы абсолютно все прошло гладко.

https://realty.ria.ru/20150217/404334150.html

https://realty.ria.ru/20161026/408077940.html

https://realty.ria.ru/20200219/1564963753.html

https://realty.ria.ru/20190131/1550189673.html

https://realty.ria.ru/20181026/1531547192.html

https://realty.ria.ru/20191113/1560103372.html

https://realty.ria.ru/20181023/1531287196.html

https://realty.ria.ru/20181025/1531458042.html

https://realty.ria.ru/20191004/1559437949.html

2021

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/03/0c/1600961920_0:461:2048:1997_1920x0_80_0_0_45c1a63e25d8b84dc5840f142c6fd9cb.jpg

практические советы – риа недвижимость, жилье, риелторы, сделки

Ольга Бажутина

Генеральный директор компании «Ипотека.Центр». Стаж работы в сфере ипотеки и недвижимости — 17 лет.

В разных источниках можно найти советы, как выбрать местоположение жилья и застройщика, рассчитать сумму кредита, но иногда из вида упускается процесс подготовки к самой сделке. А это может оказаться самым трудным этапом всей покупки.

Разбираем частые проблемы, которые могут возникнуть, если подойти к заключению сделки недостаточно внимательно.

1. После завершения сделки квартира стала выглядеть иначе

На финальном этапе перед покупкой вы встречаетесь с продавцом в вашей будущей квартире или доме. Всё прекрасно, вы счастливы и ждёте переезда, представляете, как красиво расставляете посуду на кухне и вешаете шторы в гостиной, а кресло и лампу размещаете в уютный угол рядом с розеткой.

Проходит сделка, вы заезжаете в новый дом и обнаруживаете, что все розетки вырваны с корнем, плинтусы ободраны, обои поцарапаны, а все красивые шкафы и тумбочки вывезены. Вы видите голые стены и понимаете, что вас ждёт ремонт и дополнительные траты.

Как предотвратить

В договоре нужно дополнительно прописать, что остаётся нетронутым после передачи ключей и выезда прошлых хозяев. Для ещё большей надёжности к документу можно приложить фотографии квартиры на тот момент, когда вы приняли решение о покупке и подписали бумаги с продавцом. В этом случае, когда вы получите ключи и заедете в квартиру, для вас не будет никаких сюрпризов.

2. Прошлый владелец не спешит выписываться

Вы купили квартиру и очень хотите как можно скорее совершить сделку и переехать в новое жильё. Кроме продавца, в нём зарегистрированы ещё несколько человек, и бывший хозяин не успевает выписать всех из квартиры. Вы договариваетесь, что они будут сняты с регистрации в течение месяца. Проходит месяц, два, люди не выписываются, на контакт продавец выходить не хочет.

Как предотвратить

Перед покупкой лучше всего дождаться полного юридического освобождения квартиры. Но если вы торопитесь, то обязательно фиксируйте в договоре купли‑продажи сроки, когда всех зарегистрированных в квартире снимут с учёта.

Если проблемы всё же возникают, этого не нужно бояться: вы всегда можете выписать посторонних через суд. Грамотные юристы помогут.

3. После подписания договора и внесения аванса продавец отказывается от продажи

Муки выбора позади: вы подобрали квартиру, которая подходит по всем параметрам, начали подготовку к сделке, самостоятельно или через риелтора подали заявку на одобрение ипотеки. И вдруг хозяин говорит, что квартиру продавать передумал. Или нашёл покупателя, который готов приобрести её на более выгодных условиях: например, платит наличными. Хозяин квартиры возвращает аванс и буквально захлопывает перед вами дверь.

Как предотвратить

В договоре аванса дополнительно прописывается, что после получения залога продавец квартиры гарантирует, что она закреплена за вами, а в случае нарушения условий договора он не просто возвращает аванс, но ещё и выплачивает вам неустойку.

Понятно, что ситуации могут быть разными и невозможно предусмотреть всё в рамках договора. Но дополнительную гарантию порядочности вашего продавца вы получите: выплачивать неустойку мало кто захочет.

4. Сделка признаётся недействительной из‑за проблем со здоровьем у продавца

Завершаются все этапы сделки, вы въезжаете в новый дом, обустраиваетесь и узнаёте, что сделка оказалась недействительной: продавец или один из продавцов (если владельцев недвижимости несколько) по решению суда ограничен в дееспособности из‑за психического расстройства. Можно представить, какой ужас и проблемы вас ждут после подобных новостей.

Как предотвратить

Даже если продавец не вызывает у вас подозрений, прекрасно выглядит и адекватно общается, обязательно запросите справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансера (НД). Возможно, вам покажется, что просить показать такого рода документы некрасиво или неудобно, но данные справки — стандартный запрос в сделках с недвижимостью. Помните, что вам нужно в первую очередь исключить все личные риски, подстраховаться и предусмотреть всё.

5. Сделка признаётся недействительной из‑за неадекватного состояния кого‑то из участников

Вы приезжаете на сделку, начинаете процесс подписания документов и понимаете, что продавец сильно пьян. Совместно со всеми участниками решаете подождать пару часов, чтобы он пришёл в себя. Через некоторое время собираетесь снова, подписываете документы. Ура, всё свершилось, вы получаете ключи. Но через пару недель продавец заявляет, что был пьян и ничего не помнит: сделка недействительна, вы должны вернуть ключи и съехать из квартиры немедленно.

Как предотвратить

Если во время сделки кто‑то из участников находится под действием веществ, которые изменяют сознание, она может быть признана недействительной. Чтобы этого не допустить, обратите внимание, не отличается ли поведение продавца от привычного — которое вы уже наблюдали на этапах подготовки к сделке. Если понимаете, что человек, например, пьян, то переносите сделку на другой день. Даже если такое кажется очень неудобным, это точно избавит вас от возможных проблем в будущем. И сами перед сделкой хорошо выспитесь и не принимайте ничего «для храбрости».

6. У продавца и покупателя возникают разногласия из‑за дополнительных расходов

Вы приступили к сделке, учли разные детали, оплатили оценку и страховку. И при этом вам нужны, например, услуги риелтора или юриста для внесения дополнительных пунктов в договор купли‑продажи. Или вы проводите передачу денег через ячейку или аккредитив. Между вами и продавцом возникает спор на тему того, кто должен покрывать подобные расходы.

Как предотвратить

Заранее договоритесь с продавцом, кто и как берёт на себя дополнительные расходы. Лучше всего фиксировать их в авансовом договоре: вы сбережёте свои нервы, не испортите отношения с продавцом и не омрачите себе радость от покупки жилья.

7. Способ расчёта не согласован заранее

Вы едете на встречу, везёте деньги в сумке, так как думаете, что вашему продавцу больше понравится увидеть наличные. Однако во время сделки выясняется, что он хочет получить оплату на счёт или положить в ячейку. Может оказаться, что сразу заказать в банке ячейку нельзя, так как в отделении, где проходит ваша сделка, подобного сервиса нет или все ячейки заняты. Или вы не можете моментально сориентироваться, на какой счёт класть деньги для перевода, в результате сделка откладывается.

Как предотвратить

Заранее договоритесь с продавцом, как будет проходить передача денег на сделке: через банковскую ячейку, аккредитив, эскроу‑счёт. Более безопасными и спокойными для всех сторон считаются безналичные расчёты. Если же собираетесь рассчитаться наличными, заранее продумайте, как лучше и безопаснее это сделать. Случается, что сумку с деньгами случайно теряют в дороге или оставляют в общественном месте.

Чек‑лист

Этот небольшой перечень поможет удостовериться, что вы не упустили ничего важного при подготовке к такому значимому событию, как покупка квартиры.

• Учитывайте в договоре и фиксируйте на фото, в каком виде вы получаете жильё.
• Проверяйте зарегистрированных в квартире людей до составления договора купли‑продажи.
• При подготовке к сделке учитывайте все риски в авансовом договоре, а не на словах.
• Запрашивайте у продавца справки из ПНД и НД.
• Предварительно обсуждайте покрытие дополнительных расходов.
• Определитесь заранее с условиями взаиморасчётов.
• Удостоверьтесь, что на сделке все участники отдают себе отчёт в происходящем.

*Деятельность Meta Platforms Inc. и принадлежащих ей социальных сетей Facebook и Instagram запрещена на территории РФ.